買房是一錘子買賣，並沒有辦法減少利息。如果認為可以減少利息，那麼就如同認同房價下跌可以滋事。

　　買房如同分期購買商品，在購買那一刻價格確定，分期的手續費也確定，後面只能按時歸還本金和利息（或手續費）。而以後的商品價格下降，或者分期手續費下降都與你毫無關係。

　　也因此，在購房的時候要十分注重房價所處的位置，以及市場利率。如果你在房價高點買入，那麼只能自認倒黴，如是投資則是投資失敗；而市場貸款利率主要是基於基準利率進行上浮或下浮。

　　貨幣政策的鬆緊程度不一樣，會直接導致市場利率較大範圍的波動。比如去年（2018年）房貸利率基於基準利率上浮30%在很多城市都屬於普遍現象，即貸款利率為4.9%*130%=6.37%。

　　而在今年年頭貨幣政策較為寬鬆，很多在2018年上浮30%的城市降至上浮10%到15%之間。如上浮30%相較於上浮15%，那麼上浮30%的貸款用戶就要比上浮15%的貸款用戶多付15%的利息，不管任何時候都是無法改變的。

　　那麼這能怪誰呢？只能怪自己沒有眼光，也是投資風險所在。而所謂的風險它是指成本或代價的不確定性，比如市場利率繼續擴大上浮比例，那麼你會覺得賺了。

　　雖然目前房貸利率一般採用浮動利率，即會隨貸款基準利率的變化而變化，但上浮比例是永遠不會改變的，也就比別人多付多少利息這個比例是不能改變的，這一點需要注意。

　　比如目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮30%為6.37%。如果以後的貸款基準利率上漲到7%（2011年為7.05%），那麼貸款利率則是7%*130%=9.1%，貸款金額較大是否還的起？存在較大的利率風險。

　　而如果相對2016年，房貸利率普遍出現打折情況，比如打9折，那麼目前的貸款利率就為4.9%*90%=4.41%。即使貸款基準利率回到7%，那麼也只需還7%*90%=6.3%，利息總體相差40%是不會改變的。

　　總而言之，即使不是房產投資，而是剛需買房自住，買房的時機要把握的準，要不房價沒怎麼漲，反而變相的在利息方面被漲了百分之二三十，那是非常划不來的。比如30年等額本息還款，以4.9%的利率計算本金幾乎等於利息，如果上浮30%，相較於不上浮的貸款利率，那麼就類同房價被銀行抬高了30%。

不得不說，我也和你一樣。當初買的時候是利率上浮30%，現在利率只上浮15%，我們是享受不到的。除非基準利率下調，我們才能享受的到。但有以下2個辦法，看你能否行的通：

第一：轉成公積金貸款，也就是俗稱的商轉公。公積金貸款是3.25%。上浮30%是6.37%，差了3.12%。想想還是能省很多利息的。但有些城市是轉不了的，這個要看你當地的公積金政策。武漢也可以轉，但要全部轉，剩下的要一次性付清。

第二；提前還款。提前還款的話減少本金，那麼產生的利息也就會少。我們來計算一下提前還款能節省的利息：

假設：貸80萬，利率上浮30%，即：6.37%。貸30年，等額本息。第3年提前還款20萬：

計算如下：月供由4988元減少到3690元。利息能節省21.4萬元。

總結如下：

不管是轉公積金貸款還是提前還款都可能需要罰息，這個要看當地的銀行政策及籤的合同約定內容。目前我能想到的就是這個方法，希望對你有用！！

以上是個人觀點，僅供參考。。喜歡我的朋友請點擊關注我吧，謝謝！！！

在銀行利率上浮比較高的時候買房，這個叫做一個願打一個願挨，就算現在銀行下浮了較多的利率，但是你也只能按上浮30%的利率執行，想要降低利息，只能等央行降低基準利率，或者是辦理商轉公積金，或者提前還款。

最近一段時間全國房貸率基本都是處於下降的趨勢

2017年-2018年這段時間，由於銀行資金比較緊張，所以各大銀行的房貸利率都紛紛上浮，浮動比例從10%到30%不等。而進入2019年之後，隨著央行連續降準帶來的資金面寬鬆，目前各大銀行都在紛紛下調房貸利率，全國房貸利率平均水平已經連續4個月下跌。有部分銀行下浮比例甚至從30%下降到了15%。

大家不要小看這個15%的比例，同樣是100萬貸款30年等本息，上浮30%和上浮15%的總利息可是差了16.9萬，月供也是相差469.43元，這個對於普通工薪族來說差距還是很大的。

看到房貸利率下調，在利率比較高的時候買房的朋友估計就不開心了，畢竟十幾萬甚至幾十萬可不是一筆小數目，所以很多人可能會關心，銀行下調利率之後，自己的貸款利率是否可以跟著下調呢？在這遺憾的告訴大家，目前房貸利率下降是銀行自己的行為，不是央行降息，所以大家該還多少還是的還多少。

房子按揭貸款一旦辦理下來之後，貸款利率的上浮比例是不會改變的。

目前房貸利率有三種形式，一種是央行的基準率，目前5年期以上的房貸基準利率是4.9%，這個利率是從2015年開始實行到現在，已經4年沒有調整了。第二種是銀行官方掛牌利率，一些大銀行都會有一個官方掛牌利率，一般會在基準利率的基礎上上浮一定的比例；第三個是實際利率，實際利率就是每個支行在辦理貸款的時候根據市場的情況，以及客戶的實際情況進行調整，這個利率可能比官方掛牌利率高，也有可能比官方掛牌利率低。目前銀行實際執行的利率在不同的銀行，甚至同一個銀行不同城市的支行都是不一樣，這主要取決於當地銀行上浮的比例。

而這個上浮的比例對於大家影響是很大的，銀行貸款抵押合同當中會寫清楚貸款利率上浮的比例，這個上浮的比例一般會執行到大家結清貸款那天為止，哪怕央行下調基準利率，但是這個上浮的比例仍然不會改變。

想要降低房貸利率要麼等央行降低基準利率，要麼符合條件可以辦理商轉公積金或提前還款

雖然目前有些銀行下調利率的幅度比加大，但是大家的貸款利率是不可能調整的，想要較更少的利息只有3種方式。

第一種辦法：等央行下調基準利率

如果央行下調基準利率，那你的房貸利率肯定會跟著下調。假如未來央行把基準利率下調到了4.65，那你實際的貸款利率將從目前的6.37%下降到4.65%*1.3=6.045%。月供大概可以減少200元左右。但是短期之內央行估計不會調整基準利率，因為目前央行可以利用的調控措施很多，比如公開市場操作，比如酸辣粉，麻辣粉，再貸款等等。

第二種辦法：辦理商轉公積金

如果你目前辦理的是純商業貸款，而且你自己有交公積金，未來交也可以，那可以辦理商轉公積金，目前公積金的貸款利率五年以上只有3.25%，這個要比商業貸款利率低很多，對於你來說至少可以省下差不多一半的利息，不過目前有些城市不支持商轉公積金，具體以你當地政策為準。

第三種辦法：提前部分還款

如果你不想支付過多的利息，而且你目前有較多的資金，可以選擇全部提前還款，或部分提前還款，這樣也可以少支付一些利息。

說到這件事，不得不說，真的是一件糟心的事情。

房貸利率

目前我國的房貸利率構成是由兩部分組成的：央行的基準利率+商業銀行的浮動比例。基準利率由中國人民銀行發佈，其變動影響的是所有的人的貸款利率，浮動比例由商業銀行自主決定，其變動影響的只是尚未購房的人。

舉個例子：2017年1月1日，你與A銀行簽訂了一筆住房按揭貸款合同，期限20年，利率為基準利率上浮30%（即4.9%*1.3=6.37%）。

（1）基準利率變動：如果2018年10月1日，央行把基準利率調為5%，那麼你的貸款利率就變為了6.5%（5%*1.3=6.5%）；如果2018年10月1日，央行把基準利率調為4.8%，那麼你的貸款利率就變為了6.24%（4.8%*1.3=6.24%）。所以基準利率變動了，對於所有買房的人，影響是相一致的。

（2）銀行浮動比例：如果2018年10月1日，基準利率未變，A銀行根據市場情況把房貸利率的上浮比例下調為20%，這時候新買房辦理按揭貸款的人其貸款利率就變為了5.88%（4.9%*1.2=5.88%），對於你而言，你的利率不會變，仍然是6.37%（即4.9%*1.3=6.37%）；如果2018年10月1日，基準利率未變，A銀行根據市場情況把房貸利率的上浮比例上調為40%，這時候新買房辦理按揭貸款的人其貸款利率就變為了6.86%（4.9%*1.4=6.86%），對於你而言，你的利率不會變，仍然是6.37%（即4.9%*1.3=6.37%）。所以上浮比例的變動，對於已辦理按揭的人來說，沒有影響，其影響的是新辦理按揭的購房群體。

一般情況下，當房地產市場火熱（房價節節高升），購房人群大增時（追漲，人的本性，害怕越升越高），商業銀行就會提高上浮比例；反之，當房地產市場降溫（房價回落），購房人群大減時（殺跌，觀望，期望下降的更多，害怕自己買高了），銀行就是下調上浮的比例。

所以在基準利率上浮30%時買房的人，往往不僅買到高房價還得到了一個較高的上浮比例，相對在房價下跌時，買到較低上浮比例的人來說，這真的是一件糟心的事情，以100萬元為例，上浮30%和上浮15%，等額本息，20年兩者的利息差可達10萬元以上，所以，遇到上浮比例下調時有沒有什麼辦法能少繳利息呢？

有無辦法？

答案是明確的，沒有，如果上浮比例下調時，你要跟著下調，那麼上浮比例上升時，你要跟著上升嗎？因此這個是相對公平的。

當然也並非說完全沒有任何辦法，一定要減少利息，一種是變更（提前還款或者縮短還款期限）；另一種是商轉公（商業貸轉為公積金貸款），這個是最直接最有效的方法，但是如果有條件的人，一般在第一次辦理的時候基本都會直接採用公積金貸款了，而不會傻傻等到現在。

看了幾個回答，都是教您怎麼省錢的，我也沒有別的高招，但我想說，其實您到是不用過於擔心利率的事兒，這本身就是一件更正常的事情，房子是商品，貴了、便宜了，很正常的現象，沒有必要為這個事兒煩心。

利率前後差了15%，到底影響多少呢？

拿100萬，貸25年，基準利率4.9%來說

利率上浮15%，即實際利率為4.9%*1.15=5.635%，25年，月供6222元，總利息866527元

利率上浮30%，即實際利率為4.9%*1.3=6.37%，25年，月供6671，總利息1001320元。

兩者月供相差449元，利息相差134793元。差不多每提高1%就多還5391元。

這個多嗎？十幾萬的利息，挺多的，但放在25年來看，每年不到5391元，相當於多還一個月的月供，也還行吧，還沒到承受不起的地步，雖然確實有點肉疼。

那麼我們真的要還25年嗎？

這套房子真的能住滿25年嗎？

中間我們會因為改善住戶而賣掉這套房子嗎？

我想，也許會吧。

如果我們第10年賣掉了，那實際我們多支付了5391*10=53910元利息，如果15年賣掉，那實際我們多支付了5391*15=80865元.

看到了吧，如果這套房子沒到25年就出售了，那麼利息就不是134793元，要比這個數少，越提前還，越少。

所以，既然房子都買了，不用過多去考慮利率的事兒，如果整天為這個事兒傷神，那還買房子幹嘛呢，早買早享受，房子都進去了，家人都開開心心不是更好嘛。再說了，每年5000多塊錢，錢肯定是通貨膨脹要貶值的，再過幾年，5000多更不算什麼了。

最近兩年買房的人都碰到這種情況：原來買房的時候碰到調控嚴的時候，上浮20%、30%，甚至40%，當時只想把房買到手，沒考慮那麼多！但是還了一段時間月供後發現利息實在是太高了。

尤其是最近幾個月不少城市的樓市在鬆綁，房貸利率在下調，不禁要想：我的房貸利率如何能降下來？下面我說四個方法：

第一、基準利率下調

這個方法都知道，房貸基準利率下調，那麼之前所有的房貸利率都要相應的下調，每個人實際貸款利率是在房貸基準利率基礎上上浮或者下浮一定比例的。貸款後的未來，只要基準利率變化，月供就按照最新的基準利率計算。但是上浮或者下浮的比例是永遠不會變的。

第二個方法就是提前還款

這也是一個方法，利息實在太高了，那麼就提前還了，還的這部分的利息你就省下來了。這種方法對那些利率很高，經濟實力較強的人來說尤其適用。提前還款要注意幾個因素，我另外文章有詳細闡述，有興趣的讀者可以去看。

第三個方法就是轉公積金貸款

這個方法能夠省很多利息，公積金利息低多了，但是要求比較高，首先你得有公積金，而且得有一定額度。商業貸款轉公積金貸款是一個不錯的選擇。缺點就是不太好辦，難辦。能省這麼多錢，好辦的話不都這麼辦了麼。

第四個方法是換銀行

換個利率更低的銀行，這個方法也是有成本的，而且也有條件限制，能省錢的方法都是有些成本的。省錢就是賺錢，賺錢都是有成本的。

具體的方法條件每個城市和銀行都不同，具體諮詢當地的銀行。

買房的時候上浮30%，如今只上浮15%，看似非常吃虧，但實際上只相差了0.735%，並不是特別大，想改變利率沒有特別好的方式。買房更多考慮虧和賺的因素是租金收益和房價上漲收益到底有多少？

1.房貸利率上浮或下調受政策市場雙重影響。

我國房貸利率上浮或者下調，主要受到兩大方面影響：政策因素和市場因素。前者主要受到國家對房地產的調控政策所影響，例如2016年開始國家嚴控房價上漲，那麼相應的銀行利率就會跟隨政策上浮。後者主要受到市場本身經理規律的影響，當市場上錢緊張的時候，利率會上浮，當市場上錢寬裕的時候，利率會下調。

2.投資買房收益主要來源於租金與房價上漲。

樓主房貸利率上浮30%，想必應該是投資屬性，那麼收益來源主要有租金收益和房價增值收益。以貸款100萬計算，上浮30%和上浮15%，每個月還款差額在400元左右，一年5000元左右。

相較於租金與房價的上漲，這部分支出的費用佔比非常小，是投資房產一個重要因素，但並不是最重要的因素。最重要的因素是購買了這套房子之後，房價能夠上漲，最好租金也能夠逐年上漲，這才是投資房產最大的收益。

3.當下沒有特別好的調整已發生房貸利率。

樓主上浮30%房貸應該發生在政策最緊的時候，當前能夠下調還款金額的方式有主動和被動兩種。主動方式包括提前還款和轉按揭，被動方式包括基準利率下調和租金上漲。

提前還款：提前還款是直接降低負債的有效方式，但這裡面需要充分考慮三大因素：上浮30%的貸款能否錢生錢？是否近期有用款需求？提前還款罰息高不高？

轉按揭：轉按揭是將高房貸利率轉為低房貸利率的方式，將房產從一家銀行轉到另一家銀行做按揭貸款。這其中涉及到提前還款，抵押再貸款，流程較為複雜，成本高，得不償失。

基準利率下調：基準利率會定期的調整，從目前的市場環境看，有下調的可能性，但2019年下調概率較低。若基準利率下調，樓主的房貸還款也會下調。

租金上漲：租金會隨著市場情況動態調整，總體趨勢是上行的，那麼只要上漲，相當於降低了樓主的還款資金。

對於樓主上浮30%貸款利率，比當下15%貸款利率實質支出金額每月差400元左右，若租金和房價能夠賺到，這一點差異並不明顯。對於想要調整貸款利率，除了提前還貸轉按揭，沒有特別好的方式，但轉按揭成本會更高。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

按揭的利息能否變更是取決於3個因素的：

一、合同條款

我們的房貸合同可以分兩類，一類是利息固定的，一類是利息可變更的，也就是有重定價條款。如果是前者，那待會講到的第二個因素（基準利率）怎麼變化都與其無關，只能通過第三個因素（個人選擇）去減少利息。

二、基準利率

如果合同有重定價條款，那麼基準利率變更的時候個人的貸款利率也會發生變化，但比例不變。比如在基準利率為4.9%的時候以上浮30%的利率，也就是6.37%申請的貸款，那麼如果基準利率下調為4%，也要按照上浮30%的利率，也就是5.2%來重新計算；如果基準利率上調為5%，那麼也按照上浮30%的利率，也就是6.5%來重新計算......

而目前銀行貸款的基準利率是沒有變化的，題主所說的變為上浮15%指的是商業銀行自行的調整，央行所給出的利率自2015年10月就沒變過了。

大家看清楚合同自己與銀行簽訂的合同就明白了：

2.2 本合同項下的貸款利率：

按中國人民銀行公佈的同期、同檔次貸款基準利率及浮動區間規定執行。本合同項下的貸款利率在中國人民銀行公佈的同期、同檔次的貸款基準利率的基礎上 上浮/下浮 ____%。如在貸款期限內遇中國人民銀行調整貸款基準利率，則自本合同約定的合同貸款利率調整時間起，在新的貸款基準利率基礎上按上述利率浮動比例浮動後執行新的合同貸款利率。

三、個人選擇

既然第一個和第三個因素眼下都沒法改變，如果你真心想少交利息，也就只能通過個人選擇來降低利息了。

比如商轉公貸款，之前很多銀行都不願放貸，很多人迫於無奈選的商貸，現在銀行開始放鬆了，允許公積金貸款也允許商轉貸，那可以考慮轉換貸款方式；

還有貸款期限，由30年轉為20年/25年都可以省一些利息，但還款壓力會變大；

還有還款方式，等額本息轉等額本金，但還款壓力同樣會變大。

今年以來，全國首套房貸平均利率連續下浮四個月，大部分城市的銀行房貸利率都上浮了10%左右，但也有銀行房貸利率上浮幅度超過20%以上的。那麼，房貸利率上浮幅度，對於已經貸款買房的人有影響嗎？

比如說，題主在2018年貸款買了房，當初房貸利率按上浮30%計算，每月還貸3000元左右，看到現如今的房貸利率平均上浮15%，該客戶覺得自己的房貸利率上浮過高，每月還款額可以降低嗎？

其實，無論現在房貸利率是平均上浮15%還是40%，都與已經成功貸款、正在貸款的人沒有關係。

那麼，房貸利率上浮會影響哪些人呢？

根據從事多年銀行貸款業務的專業人士表示，房貸利率上浮只是會影響那些還沒有買房的人，或者正準備貸款買房的人。

換句話說，我在文章開頭所舉例子中，這位客戶的還款額並不會因為現在的房貸利率上浮幅度而減少，將根據購房合同約定的利率繼續執行，維持原來的不變。

什麼情況下題主的房貸利率會變動呢？

通常來說，只有在央行基準利率（現在全國統一為4.9%）調整的情況下，才能影響到正在還貸款的人的每月還款額。

什麼是央行基準利率？

基準利率，指的是中國人民銀行對各大商業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率。

什麼是房貸利率？

在我國，基準利率基礎上上下浮一定幅度就是購房者的房貸利率。比如題主提及的房貸利率上浮30%，以及現在的上浮15%都是不同階段的房貸利率。

央行一般會在每年的1月1日根據年前的利率對基準利率做出相應的調整或者變動，當然也可能維持不變，具體請以央行公告為準。

由此可見，題主想要減少或者降低每月還款額的想法並不能如願。假設題主原來的房貸利率是基準利率打9折，那麼只要基準利率4.9%維持不變，無論現在房貸利率上浮幅度多少，都與你無關。除非是正準備要買房的人才能享受基準利率上浮15%的新房貸利率。

這確實是一個比較棘手的問題。有朋友已經支招，讓題主試一下可不可以轉成公積金貸款。如果不行，那就只剩提前還貸這一條途徑了。但是，我估計題主的現金流也不一定支持這樣做。

房貸利率一般是在基準利率的基礎上浮動執行，或者打折扣或者上浮比例，而且浮動比例在還款期內固定不變。可能發生變化的是基準利率，這個由中國人民銀行負責調整，對於還款金額會造成影響。

現在，5年及以上貸款基準利率是4.90%，這個數據自2015年10月以來一直保持未變。而且，就目前的貨幣金融環境而言，2018年以來央行連續6次降準達3.5%，已經給到市場非常充裕的流動性，市場利率呈現出下降走勢，但就是基準利率保持雷打不動。

關於房貸利率，我們可以回顧一下2017年以來的走勢。下圖為我國首套房貸利率曲線，數據來自融360。

在2017年6月之前，首套房貸利率低於4.90%還是打折的，但是總體趨勢是走高，一直持續到2018年10~11月達到高峰5.71%，然後開始掉頭向下，現在已經連續跌了4個月。

前面已經說過，基準利率自2015年10月以來就沒有動過，房貸利率上漲，原因在於銀行提高了浮動比例，最高時平均上浮16%；現在房貸利率下降，也是銀行調低了浮動比例所致，2019年3月份為13%。

以上數據變化，當然是跟房地產市場行情密不可分的。房價上漲，人們爭先恐後貸款買房，銀行提高利率大獲其利；房價趨穩或者下跌，人們普遍持觀望態度，資金供求關係有所改變，銀行就開始一點一點降低利率。但是，調整降低的利率只適用於以後，在利率高峰期簽定的合同，銀行已經鎖定了收益，是無法改變的。

如果“房住不炒”可以管較長一段時間，如果房價穩中趨降的共識一旦達成，我認為房貸利率也會如潮漲潮落一樣，一年半載之後還會見到5%。到那時，房貸供求可能會達到一個新的平衡。