編者按：2017年，香港迴歸20年，這個被稱為中國“超一線”的亞洲中心城市發生著改變，內地房地產企業正大規模進入香港地產市場。作為全球金融中心之一，我們還可以從香港學習到什麼？這個市場的大門，真正已經被我們敲開了嗎？
順應行業形勢，觀點地產新媒體全新設立“香港傳真”欄目，深入香港市場最前線，發回第一手的資訊，還原最真實的現場。
6月13日凌晨，香港臺風“苗柏”過境，風雨大作。
三日後（16日），一個灰濛細雨的午後，百年老店香港證券交易所宣佈上市制度將面向未來推進其近年來最重要的一項改革。港交所總裁李小加介紹，如果推進順利，明年後港交所上市版塊將變成四塊，分別是主板、GEM（原創業板）、創新主板和創新初板。
港交所方面披露，這一次改革的重點是推進創新主板和創新初板，做出改變的重要原因則是港交所認為，目前在香港上市企業中金融和地產公司佔據了太大比例。
因此，港交所未來想要拓寬來港上市的發行人地區分佈和行業分佈，瞄準了醫藥、軟件、生命科學等新經濟行業，同時也希望即使已經在A股、美股等地方上市的企業可以在港交所二次上市。
另外，港交所還將允許採用非傳統管治架構的公司在創新板上市。
去地產化的港交所
會議室裡很寂靜，只有紙張翻過的聲音。
這次為了在發佈會前讓媒體能充分了解改革的內容，港交所提前把資料給了包括來自內地、香港、日本和歐美的媒體記者們；為了提防媒體在發佈會前“曝光”內容，港交所在保密上也是頗下了一番功夫。
在排隊簽到時，就要交出身上的手機，港交所工作人員將其全部統一放入一個小盒子保管，然後媒體被帶到一個小會議室分發兩份資料，不許隨意進出，也不許現場大聲交談、走動。
不過，現場發佈會氣氛熱鬧，以總裁李小加為主的三位港交所管理層，分別介紹了這次改革的重點。
現場媒體們敏銳地察覺到了“非傳統管治架構”“與香港標準不同的美國上市公司”意有所指，並直接提問李小加，這是不是指在美國已經上市的那些中國IT公司。
“是的，我們已經和很多中概股交流過了”，曾在《中國日報》當過記者和編輯的總裁李小加顯然很清楚要如何迴應記者。
看起來，時隔四年之後，李小加筆下的“創新先生”還是取得了最後的勝利，而“傳統先生”和“程序先生”則聯手製定了新的遊戲規則。
因為，大部分人都不會懷疑，港交所有意進行這次改革的緣由之一，是2013年阿里巴巴赴香港上市事件。
2013年，中國內地的互聯網巨頭阿里巴巴準備上市，曾將港交所作為上市的第一選擇，然而最終花落大洋彼岸的紐約證券交易所。
當時阿里巴巴最終放棄香港上市地位的最重要原因就在於，阿里巴巴當時準備進行上市的股權架構不同於傳統公司在港交所上市的股權架構，採取的是美國高科技公司中較為普遍的“雙重股制”，即上市公司發行兩種股權，公司管理層所持的與公開發售的不同，前者投票權大於後者。
不過，香港上市制度不允許雙重股權結構的存在，最終阿里巴巴轉而登陸紐約，IPO融資217.6億美元，創造了當時美股最大的一單IPO。
彼時，在是否為阿里巴巴放行，曾在香港資本市場引發激烈討論，李小加本人也先後兩次發文，闡明香港目前上市的股權結構、意義和為什麼不願放行的原因。
“如果為了迎合新來者而朝令夕改，我們的公信力便蕩然無存”，這是港交所曾經最廣為人知的迴應。但從今天回頭來看，雖然最終拒絕了阿里巴巴，但港交所今日改革或許就是從這裡肇始。
縱觀港交所的百年曆史，其已發展成為世界上最重要金融中心之一的上市平臺，而回顧三十年，對於港交所來說最具意義和作用的改革，同樣莫過於是90年代放開了內地公司到香港上市的通道。
1993年6月19日，香港聯合交易所、中國證監會、香港證監會、上海證券交易所和深圳證券交易所代表在北京簽署證券市場監管合作備忘錄，打通中國內地企業赴港上市之路。同年7月，青島啤酒成為首家在聯交所上市的內地企業。
而後，越來越多的內地企業到香港上市，尤其是2007年之後，房地產公司成為赴港上市的主力軍。依靠這些來自內地的上市公司，港交所近年來曾多次高踞全球首次公開招股集資額榜首。
但是，現在港交所在反思，其過往是否太依賴金融和地產企業的上市IPO。在內地房地產“黃金時代”結束之後的今天，港交所也急需要尋找未來的新增長點。此刻，新經濟公司已成為目標，而“去地產化”勢在必行。
中資與港資的分化
雖然港交所已開始嘗試“去地產化”，但是房地產仍然是香港經濟的重心，社會關注的焦點。
走在香港街頭，到處都是大幅的樓盤廣告。有最近正在熱銷的長實旗下項目海之戀，也有香港最近熱門地區啟德舊機場附近的樓盤。
2017年恰逢香港迴歸20週年，這20年來香港房地產市場的變化也成為關注的一個焦點。
上個世紀90年代以來，由於全球性“泡沫經濟”膨脹，港府藉機“緊縮”土地供應數量，加之迴歸因素的刺激，真實和虛假的需求推動著房地產價格“發飆”。
香港開發商大發利市，隨後將目光瞄準了剛剛市場化不久的內地房地產市場，大量的港資企業攜款北上。以靠近香港的廣州為例，90年代起吸引了大量港資到來，包括恆基兆業、新世界、和記黃埔等都在廣州拿了不少土地。
同時，香港的開發商也把已經在香港行之多年的房地產經驗和規則帶入國內，成為國內首批房地產企業學習借鑑的對象。可以說，中國內地房地產行業的起步和發展，是與學習香港房地產企業分不開的。
20年過去了，中國房地產行業發生了翻天覆地的變化。
2016年，中國的商品房銷售面積為157349萬平方米，比上年增長22.5%，其中，住宅銷售面積增長22.4%，辦公樓銷售面積增長31.4%，商業營業用房銷售面積增長16.8%。
2016年，全國房地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%，其中，住宅投資68704億元，增長6.4%。其中，萬科、恆大和碧桂園三家企業的銷售金額，已經突破3000億元，僅統計去年國內銷售排名前十的開發商數據，已達到約2.2萬億之巨。
有錢又有心走出中國的房地產企業，開始以全球的眼光尋找未來的佈局點，香港也成為內地房企走出去的首選之地。
根據香港地政總署公佈的數字，截至2016年12月21日，香港政府於2016至2017年度（2016年4月至2017年3月）批出了26幅政府住宅、商業及工業地皮，其中多幅住宅用地均以高價批出。
目前，中資房地產企業去年在香港賣地市場正變得活躍，保利置業、龍湖、龍光、世茂房地產、萬科、海航集團、中信泰富及五礦地產等內地房地產公司紛紛參與投地。
前幾年，香港人見識到了自改革開放之後，逐漸富裕起來的中國人在奢侈品等方面驚人的購買力，現在，內地房企一擲千金的搶地能力也再次讓香港同行和媒體側目。
為什麼這些中資購地如此積極闊綽？這成為很多香港媒體試圖解讀的問題，我們也聽到了很多不同的答案。
有意見稱，這些在內地已經做的不錯的開發商需要在香港有一個地標性項目，為其品牌和口碑加分。“如果在香港有一個知名的項目，這會為他們在內地的銷售有幫助，這是他們不惜高價拿地的理由。”
亦有分析認為，內地開發商對利潤的追逐要求比較低，只要有10%的利潤就可以算的過賬，就會拿地。
還有業內人士表示，雖然香港過去幾年一直有“辣招”推出，但從去年香港樓市的成交額依然創下十年新高，證明香港樓市的前景還是很值得看好的，加上香港地塊小、總價低、融資成本低，和內地現在日漸高漲的土地成本與融資成本相比，香港購地整體還是比較輕鬆的。
不過，香港社會對港資本土開發商頗有一番“怒其不爭”的感覺，紛紛用“保守”二字來形容，稱這些港資開發商們坐擁大把現金卻不積極投地，且手上持有的樓盤也銷售緩慢，不願迅速估清。
他們以“恆隆化”來形容這種現象，對此，恆隆方面頗感“委屈”。
有同行對恆隆還是頗為理解的，表示恆隆化也可以代表公司有穩定的租金收入，以及強大的投資物業組合。但接近恆隆地產方面的人士就告訴觀點地產新媒體：“其實恆隆也不是沒去拿地，去了的，拿不到啊。”
若仔細觀察，可以發現香港開發商並非沒有拿地，而是沒有拿住宅用地。即使恆基兆業、南豐先後用破200億港元的金額各拿下一宗商業用地，但因住宅用地的佔比在總推地數量中居多，所以似乎三天兩頭都看見中資拿了一塊又一塊土地，而港資開發商則少有收穫。
這其實出現一個很明顯的分野，中資拿的幾乎都是住宅用地，而港資獲取的卻是以商業用地為主。經過十餘天的觀察、與地產專業人士們的交流之後，我們越來越認為，出現這樣的自然分界有其合理原因，面對中資的進入，香港媒體也不必如此驚恐。
首先，港資開發商雖然並未在地政署推出的宅地中有所收穫，但這並不代表沒有其他宅地的來源。不要忘了，香港的土地性質和內地不同，很多土地和物業為私人所有，開發商可以直接找物業或者土地的持有者進行收購。
事實上，確實有很多香港開發商仍在通過和小業主挨家挨戶地談、收購的方式來獲取一整棟舊樓，而這種相對較為費時耗力的拿地方式是中資房企無力“染指”的。
如果說住宅開發是房地產的初級階段，那麼商業地產則是高級階段。中資房企在國內通過大量的住宅開發累積了非常多的經驗，但在商業地產方面做得出色的仍寥寥無幾。細數全國範圍內做得好的商業項目，幾乎都是香港製造，如恆隆、太古、九龍倉、新鴻基等等。
因此，中資房企大量進入香港的仍是初級階段的住宅開發，通過高週轉來獲取回報，而擁有大量現金，可以做長期投資，也有專業人才、團隊的香港開發商退出住宅市場的競爭，將精力和資金更多集中在打造時間更長、專業程度更高、對人才要求也更高的商業地產方面，也是很自然的分化。
就像有的香港同行所說，這是不同的策略，無關對錯，只是選擇的不同而已。