二手房暴擊！濱湖萬達降3千/㎡，萬科最慘狂降6484元/㎡！

暴擊！濱湖30個小區全跌！

萬達降3千/㎡，萬科最慘狂降6484元/㎡！

濱湖現在能不能買？二手房該拋嗎？

濱湖買房必讀，一文給出全解！

一、暴擊！濱湖30個小區全跌！

最慘跌了6484元/㎡！

轉眼，2017年即將結束。作為合肥樓市扛把子的濱湖新區，這一年內房價發生了哪些變化？

1、濱湖30個小區全跌！

小編今日根據安居客數據來源統計了濱湖新區35個小區二手房房價情況，主要是對比2017年1月二手房均價和2017年12月均價。

本次統計結果顯示：濱湖一共有30個小區房價下跌！

2、最多跌了6484元/㎡！

根據統計內容來看，跌幅超過10%的小區的高達15個小區。

最高跌幅為萬科藍山，1月均價26893元/㎡，12月均價20409元/㎡，下跌6484元/㎡，跌幅24.11%！

值得關注的是，萬達二手房也從19926/㎡降至17038元/㎡，降價近3千/㎡！

3、降價10萬賣房越來越多！

除了均價和大數據以外，我們查看安居客的一些具體房源出售情況發現，越來越多的人降價賣房。掛牌單價比小區均價低於1千/㎡的案例不在少數。

4、降的是預期，不是房價！

從數據上來看，濱湖二手房可以說是跌得慘不忍睹。但是仔細研究一下我們會發現，這些哪怕是哭著說自己降價賣房的都沒有虧本。

以萬科藍山舉例，降價6484元/㎡！幾乎可以說是暴跌！但是萬科藍山最後一次備案為2016年4月，精裝高層均價11761元/㎡！

但是必須承認的是，濱湖二手房預期大大降低。因為，前一輪房價暴漲過度透支房價，不理智的購房行為使市場滋生過多泡沫。

個人認為，現在濱湖二手房基本歸於理智。

二、高危警惕！

濱湖一二手房價格倒掛2657元/㎡！

濱湖二手房目前來看，泡沫基本被擠出，但是仍然有一些二手房與新房呈現倒掛趨勢。

1、濱湖二手房倒掛2657元/㎡！

濱湖淮礦東方藍海當前是濱湖比較搶手的二手房，目前二手房均價16807元/㎡，而最近一次新房備案均價為14150元/㎡，二手房高於新房2657元/㎡。

除了淮礦東方藍海以外，還有濱湖寶能城項目二手房價格也明顯高於新房。寶能城二手房均價16296元/㎡，新房最近備案價為15148元/㎡，二手房高於新房1148元/㎡！

2、為什麼為出現一二手房價格倒掛？

所謂一二手房價格倒掛其實就是指相同地段內二手房的成交單價高於新建中的一手房單價。

那為什麼會出現倒掛現象呢？結合濱湖實際情況來分析，有以下幾個原因：

1、限價壓抑新房房價。這是導致濱湖一二手房價格倒掛的一個重要原因，新房房價被限價死死摁住，二手房由於是業主自行喊價，所以根據市場情況，二手房價格會高於新房價格。

2、新房房源供不應求。濱湖在2017年3月的時候新房均價1.65萬/㎡，二手房掛牌均價大約在1.95萬/㎡，均價倒掛3千/㎡可以說十分嚴重。主要是因為，在售房源供不應求，無論是淮礦還是信達公園裡，基本上都很難買到。加上當時，新房市場一片火熱，於是買房人購房需求直接轉移至二手房。

通過二手房供需走勢來看，我們也能發現3月濱湖二手房需求量大幅上漲，一度上升至頂點。

3、地段或者配套價值突出。這一類主要體現在學區房上，二手學區房有直接入住享受好學區教育的優勢，所以這一類房源通常都是倒掛與新房價格的。

比如濱湖假日學區屯溪路小學和四十六中，二手房均價19160元/㎡，而同樣位置的巴黎佳源都市學區為望湖小學和實驗中學，新房價格為17978元/㎡。

3、二手房倒掛會帶來什麼影響？

一二手倒掛究竟是好是壞？總體來說，倒掛現象不是健康的市場狀態。

首先，在新房房源充足並且新房房價受限的情況下，價格倒掛會直接影響二手房的成交量，致使大量中介倒閉關門。

其次，一二手房價格倒掛也會倒逼二手房價格，買房人都考慮新房時，二手房迫於成交壓力不得不降價。（這是目前濱湖倒掛帶來的主要影響。）

最後，在新房房源數量較少，供應不足的情況下，新房市場會出現搶房，甚至是號頭費、捆綁銷售等現象。

南京樓市近期10家樓盤遭瘋搶的原因，便是新房二手房價格嚴重倒掛，價格差距大約1萬/㎡！

值得一提的是，這種萬人搶房的現象一定是區域內80%朝上的房子出現倒掛時才會發生。

三、降價1年，二手房價仍領先全市！

濱湖房價難降！

通常情況下，樓市下行首當其中的便是熱門區域，同樣濱湖在合肥就是這樣的存在。

下半年合肥樓市降溫，濱湖區域也備受關注，對比濱湖自身來看，毫無疑問二手房房價連跌，但是綜合對於全合肥來看，又是如何？

濱湖降價1年，房價仍領先全市!

濱湖二手房1月掛牌均價20524元/㎡，10月掛牌均價18439元/㎡，對比來看掛牌價下降2085元/㎡。

但是截至12月來看，合肥二手房掛牌均價14195.31/㎡，九區之中，濱湖新區以18071.83元/㎡的掛牌均價居九區之首。

成交價方面，濱湖均價為17469元/㎡，僅次於政務區。

濱湖房價難降！

這裡所說的房價難降包含兩個層面，一是二手房價格難降，二是新房價格難降。

從上面的數據當中可見，濱湖的價格還是較為堅挺的，主要原因是大家對於濱湖的價值預期不減。並且，當前二手房價格基本壘實，整體大降這種現象不會出現。還有一個原因是，新房價格漲了！二手房又看到希望了！

2017年1月，濱湖新房均價16809元/㎡，12月新房均價18348元/㎡，漲幅1539元/㎡。加上近期濱湖2萬/㎡＋豪宅一片火熱的現象，不得不說要給濱湖打了一劑強心劑，二手房賣家也自信心大提。

新房價格難降的原因是，濱湖高價地太多了，目前必須要承認的是1.5萬/㎡的房源賣一套少一套，新備案的基本都在2萬/㎡左右。

四、濱湖置業良心建議

這些二手房彆著急拋！

分析這麼多，最終要落實的只有一件事，濱湖現在還能不能買？

新房能不能買？

個人認為濱湖無論是1.5萬/㎡左右的新房，還是2萬/㎡＋的樓盤，買入基本都無風險，或者說買了基本都不會虧。

買新房主要看需求，如果你看中濱湖的空間、喜歡濱湖這一區位，但是條件有限，1.5萬/㎡寶能城、1.65萬/㎡的紫雲賦、江山印都可以考慮，甚至能接受號頭費的淮礦東方藍海也是不錯的選擇。這幾個樓盤因為價格比同區域低不少，位置或者板塊來說相對也較好，可以優先考慮。

如果你看中的是濱湖的居住環境、氛圍，以及濱湖樓盤的品質，高速時代公館可以優選，房子已經有一些蓋好，可以實探品質，地鐵、公園商業齊全，學區為屯溪路小學教育集團金斗路小學、48中嘉陵江路中學。（不過，目前好像沒有房源在售，可以關注後期。）

純新盤方面，葛洲壩、招商、金茂、碧桂園都可以，視經濟條件選，有的小區有一些不利因素提前瞭解，屆時通過選擇樓棟位置避免。

二手房能不能買？

二手房總體來說房價壓實，買入風險不算大，如果有迫切的居住需求可以考慮。

首先提醒的是，不管是過渡型買入還是終身買入，建議買一些房齡較新的小區，最好周邊有一些較好的配套，無論是學區還是商業、地鐵，至少沾一個。這樣既利於轉手，自己住也會減少很多麻煩。

對於學區有特殊要求的可以考慮啟動區四十六中、合肥一中附近的房源，濱湖假日、濱湖品閣、書香門第等都可以考慮。

對學區無過度要求的建議視野往核心區轉移，因為這裡將是未來價值高地，升值潛力大的寶能城、淮礦東藍海，保值能力較強，居住品質高一點的可以考慮保利海上五月花。

濱湖二手房現在該拋嗎？

今年樓市降溫，不少投資客慌了，開始緊急拋售。那麼，濱湖二手房現在該拋嗎？

如果你是之前房價大漲前盲目跟風買的一些沒品牌、沒地段、沒學區的房源，可以考慮放手了。當前來看，濱湖二手房均價已經不低，剛需逐漸被擠出，改善很難看上這樣的房源，持有時間越長越貶值。

舉個很實在的例子，幾年前，合肥房子外立面基本都是乳膠漆，現在真石漆成為大流，未來石材將為成為新趨勢。等到石材外立面遍地時，你還在賣乳膠漆產品，註定是要被淘汰的。

如果你買的學區房，或者環湖板塊、省府板塊，資金流轉沒壓力的基礎下，建議不著急拋。學區房不用多說，中國教育制度決定學區房價值永存。另外兩個條件，是因為可以等到省府配套全部完善、環湖CBD群建成後再考慮。

總之，投資最怕心急沉不住氣，也最怕恐慌時甩手