合法抵扣美國房產稅 最高可省一半

在美國，買房容易養房難，尤其是高額的房產稅更是遏制了不少人的購房慾望。不少朋友經常會問地產君有什麼方法可以減免房產稅嗎？哪些減免政策適合華人呢？房產稅的減免額度又是多少呢？

美國有哪些政策可以減免房產稅？

自住房類：

美國地方政府主要針對自住房屋規定相關減免稅項目，這一政策主要通過減少稅基或壓低財產價值來實現。

在加州，如果繳稅的房子為納稅人的主要自住用宅，就可以在原本房產稅上減免7000美元。這對於長期居住在美國的屋主來說，是一個不小的優勢。

1. 若少交稅，自住兩年

相關稅法規定，屋主在購房的五年內，並且自住超過兩年。賣房後，房屋的升值部分可以不用交稅。將美國房產作為一種投資的朋友，更要擦亮眼睛，選擇好優勢房屋易增值地段。因為若是五年內，房屋沒有升值，這個方法就無法奏效了。

2. 房產稅到一定值，現金來補償

在美國有一種補償高額房產稅的方法，當繳納房產稅超過某一值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅的抵免或現金補償。

3. 社會照顧群體，能免稅

美國的退伍軍人有一定的免稅額。美國目前有30個州，政府在對退伍軍人自住住宅財產進行估值時提供一定金額的免稅額。

不僅如此，若屋主屬於65歲及以上老年人，殘障人士，致殘的犯罪受害者，致殘的見義勇為者，神職人員中的一類，都可以享受到一定的減免稅福利。

出租房類：

1. 出租房折舊衝回越早越好

因為一些資本資產可以用於稅收折舊，用於在一段時間內將資產的成本用於稅收減免。因此，出租房的一種節稅策略便是折舊衝回。但只有房屋可以折舊，土地不能折舊。美國出租的房產分27.5年折舊期限來計算。

舉例：

比如說，你買個房子30萬，土地值5萬，房子本身值25萬。你每年就可以折舊9090。27.5年以後，你已經把那25萬都折舊完了。這時你賣掉房子，賣了50萬。增值的20萬，稅率比較低如果是長期資本利得。之前折舊的25萬，就需要重新繳稅了。折舊25萬中產生的房產稅，在會計中被稱為折舊衝回。

因此，為了更好的收益，折舊衝回越早越好。

2. 出租房貸款利息可抵免

美國國稅局對於身在海外，但仍積極參與房屋管理的屋主有很多的減免房產稅和優惠的政策，即應稅收入＝租金收入-費用（貸款利息，房產稅，維修費，折舊費等等）。

因此，由於貸款利息較低，出租類住宅的屋主考慮貸款購房，並保留好出租過程中的各類費用證明，用來抵免房產稅。

自住出租通用類：

1. 保留美國房屋維修收據，報稅必備

住在美國房屋也不可避免會出現故障需要維修，而我們在請維修公司出面維修的時候，可能都會以現金方式交易，而現金交易很難具有憑證。而在報稅時，我們無法出示維修收據，我們也就無法在估算房產值時抵消一些成本支出。

2. 更換美國房產，考慮“1031”延稅

假如想要運用“1031”延稅，首先我還是需要了解“1031”

什麼是“1031”？

“1031”交換是指根據美國聯邦政府稅法規定第1031條款購買房地產，來實現延遲繳納增值稅的目的。

“1031”有什麼要求？

①時間限制

第一，賣掉舊房產後45天內，確認重新購買的房產，並填寫表格提交至聯邦稅務局。180天完成新屋交房。

第二，以個人名義買房，需要在每年四月十五號前（個稅繳納時間）完成新屋交屋手續。

第三，以公司名義購房，需要在每年三月十五號前（公司報稅時間）完成新屋交屋手續。

②選擇寄存公司

“1031”交換在將房屋賣出後，賣出所得的錢都需要交至Escrow保管。當再買房時，Escrow會以支配的形式交給對方。

③交易目的

第一、“1031”賣出與買進的兩套房產，都要以交易為目的。

第二、新買的房產和賣出的房產在價格上需要一致，新買的房產可以貴一些，但是不能比賣出的房產價格低。

由於“1031”，若投資人把舊房賣掉，用舊房升值所賺的錢，重新在美購房。則所賺的錢可以暫時不交美國房產稅 。當然“1031”延稅方法所要滿足的要求遠遠不止這些，並且“1031”的操作要求的專業性也很高。

提示：“1031”是緩稅，不是免稅，假如想使用“1031”延稅的美國房產投資者必須提早準備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以免不必要的損失。

3. 不同的名義投資，節稅大有不同

（1）以個人名義投資美國房產的，可以通過房產稅，貸款的利息；房子的折舊費，裝修費，裝修折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費；房東往來美國的機票、車費、餐費；房產的廣告費；自己未成年孩子的撫養費。對高收入者來說，省下的稅可以高達聯邦40%和加州13.3%，相當於政府幫你給了一半的開支。

（2）用公司名義投資美國房產為了擁有、開發或者租賃房地產的商業模式，其中的商業支出是可以抵稅的，這裡的商業支出包括了所有辦公室的開銷，員工的工資及獎金，以公司名義租的車、投資的款項以及旅遊費用等。

哪些政策適合我們華人？

華人想要一下子熟悉並運用美國的房產稅減免政策還是很有難度，所以我們篩選了三種，推薦給大家！

1. 自住兩年

2. 維修，折舊費，貸款利息抵免

3. 儘早折舊衝回

理由：專業性要求不高，操作簡單，便於實現。

華人群體有資格享受房產稅減免政策嗎？

首先說明的是華人有資格享受房產稅減免政策，只是優惠力度不同而已。

A. 未加入美國國籍（綠卡持有者、H1B、其他簽證持有者等）

在美國繳納房產稅的稅率與美國人一樣，也可以享受大部分的減免政策（除去部分社會照顧人群享受的福利），但是無法享受房產稅到一定值，現金補償這一優惠。

理由：我們不屬於美國公民，且我們沒有達到美國的繳納個人所得稅的繳納條件，所以無法獲得個人所得稅的減免。

B. 加入美國國籍，美國公民

繳納房產稅的稅率與房產稅減免政策與美國人無區別。

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