家庭資產負債率若超過50%，你要注意了！

家庭資產負債率=（家庭總負債/家庭總資產）*100%。家庭總資產包括實物資產和金融資產，家庭總負債分長期負債和流動負債，可參照下表。

一般我們覺得小康的家庭應該是有房有車有存款，比如現在一個家庭有房子、車子加一起市值500萬元，存款50萬元，欠銀行貸款200萬元，其它忽略不計，那麼現在這個家的負債率是200/（500+50）≈36%。這是一個比較合理的負債率範圍，一般家庭資產負債率達到50%就是警戒線了。

說家庭負債率50%是警戒線，或許立刻會有人跳出來反對。因為近兩年有不少人使用高槓杆買房，甚至首付都是借的，買房時負債率達到90%以上的就有不少，怎麼沒見破產，倒是發財了。確實是這樣，筆者身邊就有這樣的案例。

他以全部身家20萬元通過貸款、借錢，撬動一個當時200萬元的房子，負債率是（200-20）/200=90%，半年後房子值300萬元，升值了100萬元，只算房子的升值，負債率就變成了（200-20）/300=60%，迅速降低了3成。

類似這兩年利用高槓杆上車的人趕上了房價暴漲的好時機，迅速降低了負債率。所以這也說明，隨著實物資產的升值，負債率是變動的。升值的越快，負債率降低的越快。

那麼未來還有這麼好的事嗎？關於樓市的趨勢，有個比較靠譜的總結性規律，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。而短期看金融（貨幣）的話，未來2年房價大漲概率很小，將以穩為住。

從上圖貨幣發行量（M1、M2）來看，尤其是M2處於2008年以來的歷史性低位。此外，貸款利率持續升高（9月全國首套平均房貸利率升至5.22%），各銀行房貸政策的收緊以及嚴查“消費貸”等措施，將使房價失去短期最有力的支撐-金融（貨幣），所以難以支持房價的大漲。

未來2年大漲不可能，大跌更不可能。目前房地產業佔據著GDP重要比重，已經深度捆綁銀行業和上下游產業，只有房地產健康良性發展，經濟才能蒸蒸日上。或者說在未找到經濟新動能，或我國經濟結構和生產效率沒有明顯提升前，房地產依然是支柱產業。

長期來看，因為目前我國真實的城鎮化率還不到50%，離實現75-80%左右城鎮化率還有一定距離，所以城鎮化率還將繼續；另外，我國主要一二線城市的人口普遍還處於上升期，住房需求旺盛，所以房價暴跌不具備客觀環境。

總結來說，未來像京津冀協同發展區、粵港澳大灣區、長江經濟帶等都是國家重點發展的區域，還有熱點二線城市以及一線城市周邊的三四線城市，打算在這些地方買房的人，若有房票，資金實力夠，或者說收入高，即使房價不漲，也能迅速降低負債率，那就當買則買。

若資金不充足，未來收入也不太樂觀的話，與其選擇面積小點的房子也最好別使用高槓杆資金勉強購買，家庭資產負債率也最好控制在50％以內。目前樓市調控政策持續加辣，“限貸”、“限賣”、嚴查“消費貸”等措施，會影響房子變現、資金上的流動性。你要考慮到，如果出現什麼急事需用一批數目不小的錢時， 你拿得出嗎？未來2年留足現金流很重要。

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