經開區是位於合肥西南方的一個功能區，有著非常龐大和密集的產業集群。在這裡我稱經開區及周邊的區域為泛經開區，是因為它們在地理位置上非常接近，房地產發展特點也非常相似。
從行政區劃上來看，泛經開區可分為兩個部分，一個是肥西縣，一個是合肥市經濟技術開發區，兩者犬牙交錯，不分彼此。肥西縣的柏堰工業園區和經開區的工業區，共同支撐了整個泛經開區的房地產需求。
我統計了合肥鏈家今年前三季度的成交情況，全市共成交2287套二手房，泛經開區成交367套二手房，佔比16%。鑑於整體樣本數偏少，部分小區房價僅作參考，接下來我將分區域對泛經開區房價做一個分析和點評。
以繁華大道和金寨路為界，我將泛經開區分為三個部分，分別是：
1、繁華大道北板塊。這個區域包括繁華大道以北、合肥繞城高速接高新區以南的經開區，和肥西柏堰科技園區。
2、繁華大道南板塊。這個區域包括繁華大道以南的經開區以及部分肥西縣域。
3、工業區板塊。這個區域包括金寨路以東、繞城高速以南、合安高速以西的經開區以及部分肥西縣域。
本次分析涉及的數據為2017年1-9月份，上篇關於經開區的分析文章數據為2016年9月-2017年6月的數據，具體可參考這篇文章《合肥高新區和經開區二手房成交分析及購房建議》（公號“小易論樓市”）。
關於政務區和濱湖區的分析，請參考我的公號“小易論樓市”文章《2017年前三季度合肥政務區房價分析》，《2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》。
繁華大道北板塊
繁華大道北板塊距離政務區非常近，僅一條匡河之隔，但是平均房價（15126元/平米）卻比政務區（20841元/平米）低了一大截，大約30%左右。其實該板塊的平均房齡跟政務區也非常接近，一些商業配套也基本上共享，主要還是區域和學區上的差別。
繁華大道北成交量非常大，共成交217套，佔總成交的近60%。平均成交均價為15126元/平米，跟泛經開區的平均價格非常接近，比上次統計價格（14977元/平米）上漲149元/平米。平均成交週期為48.6天，跟平均值相等，不過，板塊的平均議價空間（2.41%）要小於平均值（2.72%）。
說到經開區，就不得不說禹州華僑城這個神盤。由於緊挨著政務區，地理位置非常優越，再加上產證為肥西縣，不受購房政策限制，二手房成交量特別大。板塊內成交的217套中，該小區獨佔118套，超過了一半，佔全市總成交量的5%左右。
禹州華僑城比上次成交多了40套，它三期的平均成交價格較上次統計均有所上漲，一期漲幅很少，二期漲幅300元/平米左右，三期漲幅100元/平米左右。議價空間有所收窄，成交週期大部分也較上次縮短了一些，看來該盤的需求還十分旺盛。
其實在我看來，禹州華僑城已再難有上浮空間，它的價格與之相鄰的市區二手房已相差不多。同等條件下，即使不限購，肥西產證也註定無法超越同地段的市區產證。
融科城的盤子很大，因此成交量相對也多一些，但是這個小區的容積率非常大，有3.5。融科城較上次成交多了8套，議價空間有所收窄，成交均價在1.7w左右，基本持平。融科城一期融祥園要比二期融和園貴一些，成交週期也短一些，應該是位置更好一些。
融科被融創收購之後，融科城三期改為融創城，新房也改為裝修房，但我覺得影響並不是太大。由於備案價格還未給出，鑑於該小區超高的容積率，以及政務區的價格蓋帽，再結合融創的品牌溢價因素，如果不被限價，最終均價在1.7w-1.8w左右是比較符合預期的。
肥西還有一個成交量非常大的小區，是東冠繁華逸城，成交量為31套，僅次於禹州華僑城，這個數據較上次多了11套。成交均價有所上漲，但議價空間和成交週期都有所提高，儘管如此，依舊是一個熱門小區。
肥西工業區的二手房都比經開區的房價低一些，原因還是工業生產的影響。融創玖樟臺的定位其實非常尷尬，本屬於改善型小區，但周圍卻工廠環繞，旁邊還有高壓走廊，價格也比同地段的小區貴3000-4000元/平米左右。有點剛需買不起、改善看不上、投資也沒啥空間的雞肋感。
繁華大道南板塊
繁華大道南板塊，其實有一半以上都是被高校和翡翠湖佔據。幾所大學的聚集，給這一片商業帶來了前所未有的繁華，原因跟三裡庵一樣，就連合肥僅存的一個沃爾瑪都深受其惠。
除此之外，這裡還有一所168中學（玫瑰園學校），168中學是一所民辦中學，分為初中部和高中部，這裡是初中部。受益於民辦學校可以全市掐尖，168中學高中部成為一所可比肩合肥重點公立高中一中、六中、八中的學校，初中部排名靠前的學生可以優先被錄取到自己的高中部，而成績遜一些學生通過指標到校再被錄取到一中、六中、八中。
因此，從重點高中升學率上來看，168中學初中部確實很棒，但是這並不代表它的平均成績就是最好的。我們看到它的一中、六中、八中指標到校分數線非常低，也就是說，168中學通過指標到校進入一中、六中、八中的二流學生，成績並不理想的。
從今年中考整體上來看，168中學成績跟排名前十的學校相差不多，但是鑑於該校辦學較晚，規模較小，我暫未將此學校列為真學區。儘管如此，168中學學區範圍的學區房，已經出現了溢價，平均比周邊非學區明顯貴出一截。關於合肥學區分析請參考我的這篇文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》（公號“小易論樓市”）。
繁華大道南板塊是所有板塊中成交均價最高的，原因就是168學區房的溢價，成交均價（15430元/平米）比上次統計（14914元/平米）上漲516元/平米。但同樣我們也可以看到，該板塊的議價空間和成交週期，也比平均值要高一些。
成交量比較大的小區是原樹提香，這是一個肥西縣的小區，成交均價接近1.5w，比上次統計上漲了200元/平米左右。主要是房齡比較年輕，再加上位置靠近地鐵3號線尾站，不過無論如何，與周邊相比，價格都已處於高位。
綠城玫瑰園是這個區域的房價天花板，品牌、次新、學區和環境，是支撐該小區價格的重要因素，主要是改善性群體，剛需產品不多，投資價值有限。在學區加成下，相對新的房齡，再依靠商業和地鐵優勢，中環城也成為許多剛需的選擇。
板塊內肥西產證的房子，較合肥產證相差不多，甚至可以說非常接近。足以看出，行政區劃對房價的影響已微乎其微，地緣優勢才是真的優勢。
工業區板塊
由於成交數據較少，在之前的文章中，我沒有分析工業區板塊，這次我將這一塊單獨劃出來進行分析。經開區的工業大部分都聚集在這裡，我們可以看到住宅基本上都環繞在工業區外圍，二手房成交集中在金寨路沿路和環南豔湖周邊。
該板塊的平均成交均價為14704元/平米，比泛經開區的均價低400元/平米左右，但成交週期相對短一些。當市區房價大漲之後，經開區工業區成了房價窪地，儘管商業和生活氛圍還不夠濃厚，一些經濟能力有限的剛需退而求其次，將這裡作為自己的首次置業選擇。
板塊內成交最大的小區是綠地濱湖國際花都，該小區同樣位於南豔湖板塊。挨著南豔湖，品牌房企，跟它的名字一樣，靠近濱湖，即使房齡相對較老，也還有不錯的價格和成交。但鑑於房齡和板塊無利好因素，投資價值已十分有限（公號“小易論樓市”《合肥不同類型的房產投資價值分析》）。
觀瀾華庭成交量僅次於綠地濱湖國際花都，價格上比它要高一些，主要是房齡更年輕，再一個更靠近濱湖。該板塊的幾個肥西盤，同樣沒有拉開跟合肥產證的距離，價格基本上非常接近。
工業區板塊是整個西南區域的房價窪地，主要就是受工業生產影響。最典型的例子就是前段時間佳通輪胎生產造成環境汙染，周邊居民不堪其擾，經多方投訴後搬遷，我想這樣的事情在工業區舉不勝舉。
合肥地鐵規劃在工業區也是捉襟見肘，再加上沒有什麼商業配套，也缺乏好的學區，工業區的投資價值受到極大的侷限。工業區一般來講只適合，在經開區周邊工作，初次置業且經濟能力有限的剛需，投資儘量遠離。
泛經開區整體房價分析
我把泛經開區分為經開區和肥西縣兩個區域分開統計，經開區成交150套，肥西縣成交217套，肥西縣比經開區還多出67套。整個泛經開區平均房價為15114元/平米，比全市成交均價（1.64w）低7.8%。但議價空間和成交週期都比全市低一些，這還是得益於肥西縣的成交。
肥西縣的成交均價（14832元/平米）比經開區（15496元/平米）低了664元/平米，相差並不多。但肥西產證的平均房齡（2011.1年）要比經開區（2009.9年）的更年輕一些，成交週期和議價空間都更小一些。
泛經開區成交面積主要覆蓋區間在70-100平米，跟濱湖和政務最大成交在90-100平米不同的是，泛經開區域最大成交是在80-90平米，70-80平米其次。這說明泛經開區購房需求更剛需一些（公號“小易論樓市”《買大房子還是小房子，你陷入合肥大戶型房產投資誤區了嗎？》）。
泛經開區成交單價主要集中在1.4w-1.7w之間，佔所有成交的72%，成交中位數在1.5w上下，與成交均價基本吻合。
泛經開區成交總價主要集中在110w-170w之間，佔所有成交的77%，成交中位數在130w上下，與戶均成交總價相差不大。
泛經開區房價分析總結及購房建議
1、市區是肥西房價的天花板，任何超過市區房價的行為都是需警惕的。從目前市場來看，價格已高，投資價值略有透支，可能已到最高點（公號“小易論樓市”《9月份合肥房價分析及近期購房建議》）。
2、在我看來，肥西劃區是早晚的事，在購房問題上，不要糾結肥西戶口還是合肥戶口，離市中心近才是真“戶口”。
3、不管怎樣，一些被限購拒之門外的購房者，如果等不及交社保，靠近經開區的肥西縣依舊是合肥上車的最佳選擇。應儘量選擇離地鐵3號線近的地方。
4、168玫瑰園學校也是一所不錯的學校，打算在經開區置業且對學區有需求的購房者，應首先選擇這所學校。經開區的其他學校，我覺得很難成為真學區（公號“小易論樓市”《關於合肥學區發展的一些思考》）。
5、泛經開區的二手房市場主要面向剛需，也就是說，首次置業的剛需買房只是過渡，大部分後期改善會離開這裡，大戶型在這裡並不是好的投資標的。
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