我們都知道，拆遷有三種模式，分別是：產權置換，直接補給你同等價值的房產；貨幣補償，按照被徵土地和房產估值補償相應的現金；產權置換和貨幣補償相結合。這三種模式已經存在了好些年頭，筆者家鄉的小縣城裡被拆遷的大多數人選擇的是第三種。開發商拿到地塊後劃出一部分地皮蓋回遷房供拆遷戶居住（回遷房建造通常成本比普通商品房低），如果面積不夠還會補償一部分現金。就這樣既住上了小洋房，還能有不少現金，有的買車，有的再買房，還有的選擇投資經商……總之，大部分人樂於拆遷。

不過近年開始，這種補償方式從很多地區就開始有所改變了，確切地說，國家要壓縮實物化安置，擴大貨幣化安置。用老百姓的話說，就是將來徵地拆遷直接給現金了。下面筆者帶領大家來分析一下貨幣補償和房屋置換的優劣，希望對廣大拆遷戶能有所幫助。

選擇貨幣補償的優劣

優勢：

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低於50%，並將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優點主要有兩點：

1、過渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來自

於存量房市場。政府也能節省大量過渡安置費。

2、購買存量房，可選度更好，能滿足不同人群的需求。最重要的是，能夠消化一部分庫存。

為了鼓勵貨幣化安置的推行，各地正在採取以下三類措施：

1、財政資金。財政資金安排專項撥款，並給與按期搬遷家庭一定額度的補助和獎勵；

2、貸款融資。這主要是通過國家開發銀行定向貸款。為了鼓勵選擇貨幣化安置，被安置群體購買商品房時還可享受貸款利率折扣等優惠措施。

3、稅費支持。通過在交易環節減免契稅、營業稅等措施，鼓勵人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實是解決庫存的有效措施，不過在貨幣化安置的過程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時考慮周全，比如兒女入學問題，是否能在原址劃片學校上學等。

劣勢：

1、實物安置這種方案需要興建大量的專用安置房。在商品房嚴重過剩的行情下，顯得不合時宜；

2、實物安置需要待安置居民等待相當長的時間，這個週期通常是2-3年；

貨幣化安置有三種形式：1、居民自行購買商品房；2、政府購買商品房賣給安置居民；3、直接給與貨幣補償。這三種形式各有特點。對於選擇自行購買商品房的居民，政府將引導開發商將普通商品房轉為安置房，棚改居民可自行購買；政府購買商品房賣給棚改戶這種形式，通常價格不會高於所在城市均價；貨幣補償則針對那些住房需求已經得到解決，且本人願意接受貨幣補償的居民。

選擇房屋置換的優劣

優勢：

安置房的價格比較佔據優勢，對於大多數被徵收人來講，安置房的價格遠遠低於市場價，比如對於北京房屋徵收來講，如果按照市場價來購買房屋，基本平均價格都在60000元一平米，但是對於安置房來講，平均價格僅僅在10000元一平米，所以就房屋價格來講，選擇安置房更有優勢。

劣勢：

安置房位置往往不由被徵收人選擇。在冠領律所代理的眾多案件當中，政府出具的安置房位置往往距離被徵收人原有房屋距離比較遠，而且大部分政府都會出具相應的完善的安置房規劃圖，但是往往等被徵收人選擇居住的時候才發現安置房往往和當初政府承諾的差距甚遠。

安置房容易引起後續的糾紛。在律所曾代理的案件當中，不乏就有和政府簽訂滿意的產權安置協議後，在約定的過渡期內政府並沒有按照合同約定交付安置房，而委託冠領律師進行維權的。而且產權安置位置和約定不符、面積不符、房屋朝向不符產生的糾紛比較多，往往只能訴至法院去解決。

產權安置涉及到問題比較多。當事人選擇產權安置的，往往涉及到臨時安置費和過渡期間的生活費等問題，大部分政府往往都是給幾個月之後就暫停了安置費的發放，所以由這類問題產生的糾紛還是比較多的。

對於房屋徵收來講，國家給了被徵收人選擇的權利，既可以選擇房屋置換，也可以選擇貨幣補償，這樣的目的就是尊重被徵收人的選擇權，至於哪種方式更為合理，還需要綜合考慮相關因素，在這一方面您可以諮詢冠領律師，在冠領律所代理的眾多拆遷案例中，我們總結了很好的經驗，可以為您提供專業的法律服務。

文章 | 周旭亮

編輯 | 文博

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