天風證券劉煜輝：房地產或在 “誘敵深入予以聚殲”
天風證券首席經濟學家劉煜輝日前發表演講，其中談到，“對房地產這個最棘手問題的處理，我們採取的策略或是我們長達90年的革命鬥爭史總結出來最成功的政策，我找了個典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”
“房子是用來住的，不是用來炒的。” 劉煜輝說，會做到“仁至義盡”的狀態，但是資本往房地產市場中湧去，這都是自己選擇的結果。“到那個份上就怪不了誰了。”
大白話的新時代中國
在劉煜輝看來，當今社會的主要矛盾轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾這個定位，從經濟分析的角度來看，本質上講是人與資本的衝突，通俗地講，就是“分得不好”的矛盾。
他提出，最近5年，隨著資本膨脹，導致金融泡沫、地產泡沫迅速興起，各種人和資本的尖銳衝突越來越突出，解決矛盾的政策邏輯出發點就是節制資本。
在節制資本的過程中，劉煜輝說：”我們或會看到老老實實做企業的人會慢慢地好起來，炒來炒去的槓桿套白狼的玩家會慢慢地被收拾。這就是大白話的新時代中國。”
中國高度自信的四個理由
在劉煜輝看來，新時代中國高度自信來自四個方面：
第一，過去兩年，決策者完成兩大危機處理（地產去庫存、供給側），降溫了尾部風險。
第二， 2035年中國要達到富裕國家中樞的水平，這個經濟長期目標一定能夠實現。以不變匯率來計算，只要年化增速達到5.1%，就能實現這個目標。2025年後，4%的速度或許也能實現。
第三，中國經濟韌性強，新舊動能的轉換可能比預想的走得深，走得遠，事實上要快得多。
劉煜輝選取了A股的64個細分子行業，通過對比過去三年（2014-2016年）上市公司的情況， A股有一半行業的資本開支複合增長率超過14%。
按照簡單的“70規則”，這些行業最多5年規模就可以翻一番。有1/6的行業資本開支增速超過35%，意味著最多2年就可以翻一番。
對於中國新經濟動能快速增長，劉煜輝認為受益於三個因素：
一是人口紅利，不斷導入的連接數據，驅動產生規模報酬遞增的效應。
二是制度紅利，“有哪個國家像阿里和騰訊這樣能對個人信息、甚至隱私進行如此沒有什麼限制的數據挖掘，進行商業價值的轉換。在西方都有很高的法律壁壘。”
三是新經濟成分與傳統債務週期沒有太多牽扯，某種程度上，新經濟的成長是穿越週期的。
第四，歷經2015年以來的股匯債劇烈顛簸後，政府治理能力提升。特別是解決危機的能力。
用90年革命鬥爭經驗處理房地產
劉煜輝把房地產稱作最棘手的問題。
他說：“我們採取的策略或是長達90年的革命鬥爭史總結出來最成功的政策，我找了個典故叫’半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”
他還說了這麼段值得玩味的話：
房子是用來住的，不是用來炒的。我們會做到“仁至義盡”的狀態，“公無渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何”。但是資本的逐利性帶動著資本往房地產市場中湧去，這都是自己選擇的結果。列祖列宗在前，千秋史筆在後，到那個份上就怪不了誰了。
劉煜輝表示，從去年到今年，有兩個非常明確的方向：第一個方向是把不動產變成“凍產”。
怎麼做的呢？
劉煜輝描述的過程是：2014-2016年超級寬鬆的貨幣政策時間窗口，通過驅動家庭部門（中產階層）加槓桿幫房地產去庫存，高位鎖定流動性，鎖定換手，增加交易的摩擦，把市場的交易冰凍起來。
第二個方向就是長效機制，本質是改變中國土地資本化的過程，把中心城市的城鄉結合部大量零成本的集體建設用地用起來。
“因為沒有地價，3000元/m ²就可以造很好的房子，精裝修，拎包入住，租金也不貴，在800—1000元左右。因為沒有地價，這一塊資產是真正的高收益資產，百分之十幾。然後，政策給出一個金融的閉環，ABS、REIS，資金回籠便可大量模式複製。“劉煜輝說道。
敢於下手解決房地產和債務問題
“高度自信”硬幣的另一面就是“敢於下手”，解決中國經濟內生現實的“灰犀牛”問題。
劉煜輝稱，周小川曾表示，去槓桿沒有什麼捷徑，貨幣從緊，信用收縮，房地產和地方政府債務兩大“灰犀牛”風險一定會釋放。
由此帶來的結果可能是，這一輪需求端的保增長和供給端的壓縮形成剪刀差、從而推動商品價格大幅上漲的過程已經結束了。
現在，政府開始把經濟的車掛低檔滑行。
一方面，經濟總需求重回邊際下行趨勢；另一方面，供給側結構性改革的重心從去產能、環保風暴，轉向強調培育經濟的新增長點。
在這個過程中，劉煜輝說：“首要任務就是拆掉我們在金融系統內部所搭建的各種交易積木。”
金融去槓桿，實體經濟從“虛脫”到“脫虛”，對應的是地租和要素成本下降趨勢。
在劉煜輝看來，這個過程的實現，有兩個方向的意義：
一是從金融地產、從政府信用擴張中轉移出來，這是一個風險集中暴露和清理的時期。
比如美國，金融部門槓桿率從2007年的113%下降到83%左右，下降1/3。銀行總數從上萬家減少到6000家以下。危機前興風作浪的五大商業銀行僅有其二，有一個倒閉了，有兩個合併了。
極度發達的交易性的投資銀行部門，現在基本上全部撤銷人員遣散，美國金融整肅是相當嚴峻的。但金融業相對萎縮的同時，實體經濟部門逐漸走上恢復之路。
“從金融週期的角度看，中國可能剛剛開始進入這個過程。”劉煜輝說道。
二是技術溢出效應。“比方說，過去三十年我們不斷受益於信息和互聯網革命一波又一波的技術溢出。”
這兩個過程，對於交易不一定是一個幸福過程，但放眼5到10年的資本市場，與產業和新技術發展長期趨勢做朋友，這是一個偉大的時代。
價值投資流行，來自“熊市買確定”
劉煜輝說，這一年多流行的“價值投資”、“核心資產”概念，不是從地裡面憑空蹦出來，本身其實還是金融週期的判斷。
2013-2015年，中國整個金融系統在加槓桿，所以買“故事”。從2016年10月以來至今是去槓桿，所以買“確定”，找“現金流”。
無論是茅臺、中國平安或是今年港股內房股的邏輯，都是現金流，因為經濟新動能企業很大一部分資產沒有在A股上市。所以，在A股的存量市場中，投資者的選擇某種程度是壓抑的，最後導致了抱團取暖，“牛市買故事，熊市買確定”。
眼下，A股能看到確定性的就是大消費，這個是路徑依賴，交易自我強化，要打破這一路徑，其實不容易，交易行為上來講，其實跟2013-2015年交易中小市值沒有什麼區別。
劉煜輝認為，未來5到10年需要考慮的首要宏觀問題，是中國實際利率上升還是向下。
在他看來，金融地產的鍍金時代是一個實際利率系統性走低的時代。地產一直享用著、搶佔著這個市場大量的金融資源，享受著很低的實際利率。
- 小彩蛋-
將來很多不能公開說的話，包括知名投資人悄悄跟我們說的房價、股票，都只向VIP讀者開放。
當然，VIP讀者的權益還不止這些……
我們就是想把更有品質的內容，專注滴提供給信任我們的人。
點擊下方鏈接，與眾多不願意浪費時間的VIP讀者一起精進吧！
http://www.cmtzz.cn/vip/intro
聲明：凡註明“聰明投資者”的作品，版權均屬聰明投資者。未經授權嚴禁轉載、摘編或利用其它方式使用，違者必究。所有文章旨在記錄和傳遞信息，不代表“聰明投資者”贊同或反對其觀點。
天風證券首席經濟學家劉煜輝日前發表演講，其中談到，“對房地產這個最棘手問題的處理，我們採取的策略或是我們長達90年的革命鬥爭史總結出來最成功的政策，我找了個典故叫‘半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”
“房子是用來住的，不是用來炒的。” 劉煜輝說，會做到“仁至義盡”的狀態，但是資本往房地產市場中湧去，這都是自己選擇的結果。“到那個份上就怪不了誰了。”
大白話的新時代中國
在劉煜輝看來，當今社會的主要矛盾轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾這個定位，從經濟分析的角度來看，本質上講是人與資本的衝突，通俗地講，就是“分得不好”的矛盾。
他提出，最近5年，隨著資本膨脹，導致金融泡沫、地產泡沫迅速興起，各種人和資本的尖銳衝突越來越突出，解決矛盾的政策邏輯出發點就是節制資本。
在節制資本的過程中，劉煜輝說：”我們或會看到老老實實做企業的人會慢慢地好起來，炒來炒去的槓桿套白狼的玩家會慢慢地被收拾。這就是大白話的新時代中國。”
中國高度自信的四個理由
在劉煜輝看來，新時代中國高度自信來自四個方面：
第一，過去兩年，決策者完成兩大危機處理（地產去庫存、供給側），降溫了尾部風險。
第二， 2035年中國要達到富裕國家中樞的水平，這個經濟長期目標一定能夠實現。以不變匯率來計算，只要年化增速達到5.1%，就能實現這個目標。2025年後，4%的速度或許也能實現。
第三，中國經濟韌性強，新舊動能的轉換可能比預想的走得深，走得遠，事實上要快得多。
劉煜輝選取了A股的64個細分子行業，通過對比過去三年（2014-2016年）上市公司的情況， A股有一半行業的資本開支複合增長率超過14%。
按照簡單的“70規則”，這些行業最多5年規模就可以翻一番。有1/6的行業資本開支增速超過35%，意味著最多2年就可以翻一番。
對於中國新經濟動能快速增長，劉煜輝認為受益於三個因素：
一是人口紅利，不斷導入的連接數據，驅動產生規模報酬遞增的效應。
二是制度紅利，“有哪個國家像阿里和騰訊這樣能對個人信息、甚至隱私進行如此沒有什麼限制的數據挖掘，進行商業價值的轉換。在西方都有很高的法律壁壘。”
三是新經濟成分與傳統債務週期沒有太多牽扯，某種程度上，新經濟的成長是穿越週期的。
第四，歷經2015年以來的股匯債劇烈顛簸後，政府治理能力提升。特別是解決危機的能力。
用90年革命鬥爭經驗處理房地產
劉煜輝把房地產稱作最棘手的問題。
他說：“我們採取的策略或是長達90年的革命鬥爭史總結出來最成功的政策，我找了個典故叫’半渡而擊’，再厲害的敵人，誘敵深入予以聚殲。”
他還說了這麼段值得玩味的話：
房子是用來住的，不是用來炒的。我們會做到“仁至義盡”的狀態，“公無渡河，公竟渡河，渡河而死，其奈公何”。但是資本的逐利性帶動著資本往房地產市場中湧去，這都是自己選擇的結果。列祖列宗在前，千秋史筆在後，到那個份上就怪不了誰了。
劉煜輝表示，從去年到今年，有兩個非常明確的方向：第一個方向是把不動產變成“凍產”。
怎麼做的呢？
劉煜輝描述的過程是：2014-2016年超級寬鬆的貨幣政策時間窗口，通過驅動家庭部門（中產階層）加槓桿幫房地產去庫存，高位鎖定流動性，鎖定換手，增加交易的摩擦，把市場的交易冰凍起來。
第二個方向就是長效機制，本質是改變中國土地資本化的過程，把中心城市的城鄉結合部大量零成本的集體建設用地用起來。
“因為沒有地價，3000元/m ²就可以造很好的房子，精裝修，拎包入住，租金也不貴，在800—1000元左右。因為沒有地價，這一塊資產是真正的高收益資產，百分之十幾。然後，政策給出一個金融的閉環，ABS、REIS，資金回籠便可大量模式複製。“劉煜輝說道。
敢於下手解決房地產和債務問題
“高度自信”硬幣的另一面就是“敢於下手”，解決中國經濟內生現實的“灰犀牛”問題。
劉煜輝稱，周小川曾表示，去槓桿沒有什麼捷徑，貨幣從緊，信用收縮，房地產和地方政府債務兩大“灰犀牛”風險一定會釋放。
由此帶來的結果可能是，這一輪需求端的保增長和供給端的壓縮形成剪刀差、從而推動商品價格大幅上漲的過程已經結束了。
現在，政府開始把經濟的車掛低檔滑行。
一方面，經濟總需求重回邊際下行趨勢；另一方面，供給側結構性改革的重心從去產能、環保風暴，轉向強調培育經濟的新增長點。
在這個過程中，劉煜輝說：“首要任務就是拆掉我們在金融系統內部所搭建的各種交易積木。”
金融去槓桿，實體經濟從“虛脫”到“脫虛”，對應的是地租和要素成本下降趨勢。
在劉煜輝看來，這個過程的實現，有兩個方向的意義：
一是從金融地產、從政府信用擴張中轉移出來，這是一個風險集中暴露和清理的時期。
比如美國，金融部門槓桿率從2007年的113%下降到83%左右，下降1/3。銀行總數從上萬家減少到6000家以下。危機前興風作浪的五大商業銀行僅有其二，有一個倒閉了，有兩個合併了。
極度發達的交易性的投資銀行部門，現在基本上全部撤銷人員遣散，美國金融整肅是相當嚴峻的。但金融業相對萎縮的同時，實體經濟部門逐漸走上恢復之路。
“從金融週期的角度看，中國可能剛剛開始進入這個過程。”劉煜輝說道。
二是技術溢出效應。“比方說，過去三十年我們不斷受益於信息和互聯網革命一波又一波的技術溢出。”
這兩個過程，對於交易不一定是一個幸福過程，但放眼5到10年的資本市場，與產業和新技術發展長期趨勢做朋友，這是一個偉大的時代。
價值投資流行，來自“熊市買確定”
劉煜輝說，這一年多流行的“價值投資”、“核心資產”概念，不是從地裡面憑空蹦出來，本身其實還是金融週期的判斷。
2013-2015年，中國整個金融系統在加槓桿，所以買“故事”。從2016年10月以來至今是去槓桿，所以買“確定”，找“現金流”。
無論是茅臺、中國平安或是今年港股內房股的邏輯，都是現金流，因為經濟新動能企業很大一部分資產沒有在A股上市。所以，在A股的存量市場中，投資者的選擇某種程度是壓抑的，最後導致了抱團取暖，“牛市買故事，熊市買確定”。
眼下，A股能看到確定性的就是大消費，這個是路徑依賴，交易自我強化，要打破這一路徑，其實不容易，交易行為上來講，其實跟2013-2015年交易中小市值沒有什麼區別。
劉煜輝認為，未來5到10年需要考慮的首要宏觀問題，是中國實際利率上升還是向下。
在他看來，金融地產的鍍金時代是一個實際利率系統性走低的時代。地產一直享用著、搶佔著這個市場大量的金融資源，享受著很低的實際利率。
- 小彩蛋-
將來很多不能公開說的話，包括知名投資人悄悄跟我們說的房價、股票，都只向VIP讀者開放。
當然，VIP讀者的權益還不止這些……
我們就是想把更有品質的內容，專注滴提供給信任我們的人。
點擊下方鏈接，與眾多不願意浪費時間的VIP讀者一起精進吧！
http://www.cmtzz.cn/vip/intro
聲明：凡註明“聰明投資者”的作品，版權均屬聰明投資者。未經授權嚴禁轉載、摘編或利用其它方式使用，違者必究。所有文章旨在記錄和傳遞信息，不代表“聰明投資者”贊同或反對其觀點。