唯一住房，這種情況下也可以被執行！

在法院執行過程 ，往往會出現這樣的現象，夫妻兩個欠賬累累，自己的生活卻甜甜美美，不愁吃不愁喝，但當法院執行時，他們除了一套住房外，什麼財產也查不到。以往，債權人對此無可奈何，法院也是束手無策。那麼，面對被執行人只有一套住房的情況法院該如何執行呢？

1、對被執行人唯一一套住房執行的法律依據：

如果被執行人僅有一套住房，法院到底能不能執行，先看一下法律的有關規定。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定：

“ 對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”

第七條規定：

“ 對於超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品後，可予以執行。”

《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知 》（法〔2017〕48號 ）第六條規定：

“保護被執行夫妻雙方基本生存權益不受影響。要樹立生存權益高於債權的理念。對夫妻共同債務的執行涉及到夫妻雙方的工資、住房等財產權益，甚至可能損害其基本生存權益的，應當保留夫妻雙方及其所扶養家屬的生活必需費用。執行夫妻名下住房時，應保障生活所必需的居住房屋，一般不得拍賣、變賣或抵債被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋。”

這個《通知》中雖然比《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的口氣有所緩和，但仍然強調的是保障生活所必需的居住房屋，也沒有禁止法院對被執行人唯一房屋的強制執行。

這其中規定的是對被執行人住房不得拍賣的條件，即被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，但並非指被執行人的唯一房產。如果被執行人僅有一套住房，但明顯超出最低生活需要的，可作為執行標的執行。因此，即便住房為被執行人唯一住房，但只要房產設置了抵押，根據《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條：“對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債”的規定，抵押權人有權申請執行拍賣抵押人名下唯一的住房。實踐中，由於房屋具有整體性，法院執行時不宜分割，所以很多人誤以為當被執行人僅有一套住房時，法院不得強制執行。

近年來，許多法院對執行被執行人名下唯一住房也進行了有益的探討，例如江蘇省高級人民法院《關於執行唯一住房若干問題的通知 》（蘇高法電 〔2017〕 218號）規定：

“2017年2月28日，最高人民法院下發的《關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知》第六條與《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條及我省《關於執行“唯一住房”相關問題的解答》並不衝突。對於被執行人名下的唯一住房，在滿足規定條件下，可以執行。”

有的法院藉口《最高人民法院關於依法妥善審理涉及夫妻債務案件有關問題的通知 》拒絕對被執行人名下唯一住房進行執行，其實是十分錯誤的。

執行唯一住房時，需要為被執行人及其所扶養家屬提供生活保障的，可優先選擇房屋置換的方式。

如果夫妻一方因為欠款被法院執行，法院無法把被執行人的房產從整體房產中分割出來時，也可換一種角度去處理，即：對夫妻房產進行整體處分後，對非債務人的夫妻一方的份額予以保留，如此行為並不損害夫妻另一方的利益。所以，當執行夫妻共同財產時，債權人仍可因夫妻一方所負債務請求執行夫妻唯一住房。

2、對被執行人必需住房的認定

（一）確定被執行人及所扶養家屬維持生活必須的居住房屋，不是以執行開始後被執行人的狀況作為衡量的依據，也不能單純的強調被執行人自己的能力。必須綜合考量被執行人的情況，不僅對被執行人要進行徹底的調查，同時要對與被執行人共同居住的人的情況也進行調查，然後得出如何執行被執行人唯一一套住房的答案來，確定對被執行人的住房進行執行的方案。

（二）下列三種情況，申請執行人就沒義務向被執行人提供上述保障：

第一，對被執行人有扶養義務的人名下有其它能夠維持生活必需的居住房屋的，說明被執行人有其他可供生存所需的住所，沒有保護的必要。

第二，執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其它房屋的。如果被執行人以逃避執行為目的轉讓房屋的仍要予以保護，則違背了“任何人不得因為其過錯行為而獲得利益”的原則，實質上是鼓勵逃避執行。

第三，只要被執行人享有穩定的居住權，即使該第二處住房並未登記在被執行人名下，也可以認定被執行人的住房已經超過了生活所必需的標準。

3、法院對被執行人唯一一套住房如何執行：

（1）可以通過為被執行人提供一定年限租金的方式保證被執行人基本生活的情形執行被執行人唯一的住房。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條第一款明確規定：“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”因此，法院在執行中要保障被執行人的基本居住權，但居住權並非指被執行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。當申請執行人能夠按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，法院一般會支持執行該債務人的唯一住房的請求。

（2）法院執行應當給予被執行人一定期限的寬限期。

《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第二條規定：“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債後，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。”第三條規定：“上述寬限期屆滿後，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，並按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。”從這裡可以看出，最高人民法院主張對被執行人的房屋拍賣或變賣後，應給被執行人及其共同生活的人寬限期，讓其主動履行，只有被執行人和共同生活的人拒不遷出時，法院才可以強制執行。因此，給被執行人留寬限期是法院執行中必不可少的程序。

4、法院不得對被執行人唯一住房執行的特殊情形

(一）被執行人已將自己的唯一住房出售給案外人，案外人已支付全部價款，並實際佔有使用，且案外人沒有過錯的，根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2004〕15號）第十七條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”法院不得對被執行人名下的這套住房進行查封、扣押、凍結。第三人主張已支付全部價款並實際佔有、使用標的物的，不能僅憑收條、當事人陳述即認定付款事實，應結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定付款情況，結合現場調查、物管費、水電費交付單據等確定是否已經佔有爭議房產。第三人應提供完整證據鏈條證實其已支付全部價款並實際佔有標的物，且對未辦理過戶登記無過錯。

（二）案外人在法院執行開始前，未實際佔有被執行人名下的住房，不能阻卻法院對該房的執行。即便案外人已與被執行人簽訂了合同，也已經支付了價款，但未實際佔有也不可以認為案外人對該房享有權利。法院在審查案外人異議、審理案外人異議之訴案件中，必須從嚴認定查封前合法佔有要件。人民法院認定案外人合法佔有特定標的物的時間節點，不能僅憑案外人作出的對其有利的陳述，還應當綜合考量訴狀內容、案外人全部陳述、經濟交易習慣、大眾生活常理等多種因素；認定案外人是否構成佔有特定不動產，必須具有案外人已經實際控制、支配和使用該特定不動產的證據，而不能推定佔有。

（三）案外人與被執行人在法院查封之後簽訂買賣合同，法院不得支持案外人的異議。對不動產受讓人的物權期待權的保護要件之一是買受人與被執行人應在人民法院查封之前就已簽訂合法有效的書面買賣合同，若在查封之後簽訂的買賣合同，則買受人不享有排除執行的權益。

當然，對被執行人唯一一套房屋執行，也要靠申請執行人的全力配合，既要保障被執行人的生活不因法院執行受到太大的影響，還要保障實現自己的權利，絕對不能因法院讓被執行人無家可歸。

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