以房抵債協議能否阻卻法院強制執行？
編者按：
執行程序中，案外人往往憑藉與被執行人達成的以房抵債協議對人民法院的強制執行提出異議，進而阻卻人民法院執行措施的情形時有發生。一般情形下，當事人設定以房抵債的目的是及時了結債務，但同時也存在為了達到非法目的，惡意逃避債務，損害第三人合法權益的情形。實踐中，以房抵債協議往往因民間借貸關係、房屋買賣關係等相互糾纏而極難釐清，各方各執一詞，難以甄別。筆者當前遇到此類案件，願與各位一起探討交流。
一 案例
2014年6月，A與B就雙方先前的借款本息進行結算後達成了《以房抵債協議》，B向A出具購房款收條，隨後，A實際佔有案涉房屋。
2014年8月，C銀行起訴B償還銀行貸款。
2014年12月，C銀行依據生效判決向人民法院申請強制執行並查封B名下的案涉房屋。隨後，A向人民法院提出執行異議要求，解除對案涉房屋的查封措施。
為了便於探討，筆者排除案外人對未辦理過戶登記存在過錯的情形，僅將探討範圍限定於憑以房抵債協議佔有房屋能否對抗人民法院強制執行的情形。
二 以房抵債的性質與效力
以房抵債是以物抵債的一種具體形式。當事人在債務已屆清償期後約定以物抵債，其本質為代物清償。代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關係消滅的法律行為。
根據債法原理，清償是消滅債的最主要方式。而清償除了要有債務人的給付行為之外，還須有債權人的受領並取得所有權，才發生給付的效果。代物清償的要物性與清償一樣是順理成章的，僅有合意，而未實際履行物權轉移的，債務並未消滅，抵債的目的也未實現。故從抵債的目的來看，以房抵債協議應堅持實踐性特點。
我國法律中沒有明文規定以物抵債的實踐性，但相關法律中有類似規定。《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第87條規定：“當事人之間達成的和解協議合法有效並已履行完畢的，人民法院作執行結案處理。”從該規定來看，只有履行完畢的和解協議，債務才算消滅，基於此可以推斷出抵債協議的實踐性。
司法實踐中，最高法民一庭亦認為：債務清償期屆滿後當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。來源/《民事審判指導與參考·指導性案例》總第58輯（2014.2）。
編者按：
執行程序中，案外人往往憑藉與被執行人達成的以房抵債協議對人民法院的強制執行提出異議，進而阻卻人民法院執行措施的情形時有發生。一般情形下，當事人設定以房抵債的目的是及時了結債務，但同時也存在為了達到非法目的，惡意逃避債務，損害第三人合法權益的情形。實踐中，以房抵債協議往往因民間借貸關係、房屋買賣關係等相互糾纏而極難釐清，各方各執一詞，難以甄別。筆者當前遇到此類案件，願與各位一起探討交流。
一 案例
2014年6月，A與B就雙方先前的借款本息進行結算後達成了《以房抵債協議》，B向A出具購房款收條，隨後，A實際佔有案涉房屋。
2014年8月，C銀行起訴B償還銀行貸款。
2014年12月，C銀行依據生效判決向人民法院申請強制執行並查封B名下的案涉房屋。隨後，A向人民法院提出執行異議要求，解除對案涉房屋的查封措施。
為了便於探討，筆者排除案外人對未辦理過戶登記存在過錯的情形，僅將探討範圍限定於憑以房抵債協議佔有房屋能否對抗人民法院強制執行的情形。
二 以房抵債的性質與效力
以房抵債是以物抵債的一種具體形式。當事人在債務已屆清償期後約定以物抵債，其本質為代物清償。代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關係消滅的法律行為。
根據債法原理，清償是消滅債的最主要方式。而清償除了要有債務人的給付行為之外，還須有債權人的受領並取得所有權，才發生給付的效果。代物清償的要物性與清償一樣是順理成章的，僅有合意，而未實際履行物權轉移的，債務並未消滅，抵債的目的也未實現。故從抵債的目的來看，以房抵債協議應堅持實踐性特點。
我國法律中沒有明文規定以物抵債的實踐性，但相關法律中有類似規定。《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第87條規定：“當事人之間達成的和解協議合法有效並已履行完畢的，人民法院作執行結案處理。”從該規定來看，只有履行完畢的和解協議，債務才算消滅，基於此可以推斷出抵債協議的實踐性。
司法實踐中，最高法民一庭亦認為：債務清償期屆滿後當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。來源/《民事審判指導與參考·指導性案例》總第58輯（2014.2）。
三 以房抵債協議不具有物權期待權
以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而房屋的交付為以房抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條所規定的基於買賣而產生物權期待權具有本質的區別。
因而，基於以房抵債協議而擬受讓房屋的受讓人，在完成轉移登記之前，僅憑該以房抵債協議不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
就本案而言，A依據其與B之間簽訂的抵債協議而產生的權利仍未超過債權之維度，並無物權之屬性，故該抵債協議並不具有物權期待權。參考案例：（2016）最高法民申3620號。
四 以房抵債協議不能阻卻強制執行
1.從現實角度考慮。當前我國誠信體系尚未健全，債務人為了逃避債務，往往會有與受讓人惡意串通轉讓自身責任財產的衝動。如果允許債務人與受讓人之間的一紙抵債協議便能阻卻依據生效法律文書所採取的強制執行措施，這無疑會導致這類抵債協議遊離於司法審查之外，為債務人惡意逃避債務大開方便之門。但如果把以房抵債作為實踐性合同對待，在當事人未履行物權轉移之前，以以房抵債協議不成立而不予認定，便可避免與虛假訴訟的關聯，可更合理、妥當地保護其他債權人的利益。
2.從設立物權期待權的立法目的來看。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條、29條均突破一般的物權所有權規則，賦予符合法定情形的這些特定債權人優於一般債權人的特殊保護，目的在於平衡市場交易秩序中特定債權人的生存利益（如消費者生存權價值）和一般債權人利益。但以房抵債協議的首要目的系擔保債務履行或者了結金錢債務，而並非指向與自身居住相關的生存利益。
3.從債權平等保護的角度出發。以房抵債協議系由先前金錢債務派生而來，如果允許以房抵債協議對抗人民法院的強制執行措施，會導致偏頗性清償，損害其他債權人利益，特別是債權已經生效法律文書確認的債權人的利益，最終破壞債權平等的法理基礎。
編者按：
執行程序中，案外人往往憑藉與被執行人達成的以房抵債協議對人民法院的強制執行提出異議，進而阻卻人民法院執行措施的情形時有發生。一般情形下，當事人設定以房抵債的目的是及時了結債務，但同時也存在為了達到非法目的，惡意逃避債務，損害第三人合法權益的情形。實踐中，以房抵債協議往往因民間借貸關係、房屋買賣關係等相互糾纏而極難釐清，各方各執一詞，難以甄別。筆者當前遇到此類案件，願與各位一起探討交流。
一 案例
2014年6月，A與B就雙方先前的借款本息進行結算後達成了《以房抵債協議》，B向A出具購房款收條，隨後，A實際佔有案涉房屋。
2014年8月，C銀行起訴B償還銀行貸款。
2014年12月，C銀行依據生效判決向人民法院申請強制執行並查封B名下的案涉房屋。隨後，A向人民法院提出執行異議要求，解除對案涉房屋的查封措施。
為了便於探討，筆者排除案外人對未辦理過戶登記存在過錯的情形，僅將探討範圍限定於憑以房抵債協議佔有房屋能否對抗人民法院強制執行的情形。
二 以房抵債的性質與效力
以房抵債是以物抵債的一種具體形式。當事人在債務已屆清償期後約定以物抵債，其本質為代物清償。代物清償，是指債權人受領他種給付以代原定給付而使合同關係消滅的法律行為。
根據債法原理，清償是消滅債的最主要方式。而清償除了要有債務人的給付行為之外，還須有債權人的受領並取得所有權，才發生給付的效果。代物清償的要物性與清償一樣是順理成章的，僅有合意，而未實際履行物權轉移的，債務並未消滅，抵債的目的也未實現。故從抵債的目的來看，以房抵債協議應堅持實踐性特點。
我國法律中沒有明文規定以物抵債的實踐性，但相關法律中有類似規定。《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第87條規定：“當事人之間達成的和解協議合法有效並已履行完畢的，人民法院作執行結案處理。”從該規定來看，只有履行完畢的和解協議，債務才算消滅，基於此可以推斷出抵債協議的實踐性。
司法實踐中，最高法民一庭亦認為：債務清償期屆滿後當事人達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物的所有權歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求。來源/《民事審判指導與參考·指導性案例》總第58輯（2014.2）。
三 以房抵債協議不具有物權期待權
以房抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而房屋的交付為以房抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條所規定的基於買賣而產生物權期待權具有本質的區別。
因而，基於以房抵債協議而擬受讓房屋的受讓人，在完成轉移登記之前，僅憑該以房抵債協議不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
就本案而言，A依據其與B之間簽訂的抵債協議而產生的權利仍未超過債權之維度，並無物權之屬性，故該抵債協議並不具有物權期待權。參考案例：（2016）最高法民申3620號。
四 以房抵債協議不能阻卻強制執行
1.從現實角度考慮。當前我國誠信體系尚未健全，債務人為了逃避債務，往往會有與受讓人惡意串通轉讓自身責任財產的衝動。如果允許債務人與受讓人之間的一紙抵債協議便能阻卻依據生效法律文書所採取的強制執行措施，這無疑會導致這類抵債協議遊離於司法審查之外，為債務人惡意逃避債務大開方便之門。但如果把以房抵債作為實踐性合同對待，在當事人未履行物權轉移之前，以以房抵債協議不成立而不予認定，便可避免與虛假訴訟的關聯，可更合理、妥當地保護其他債權人的利益。
2.從設立物權期待權的立法目的來看。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條、29條均突破一般的物權所有權規則，賦予符合法定情形的這些特定債權人優於一般債權人的特殊保護，目的在於平衡市場交易秩序中特定債權人的生存利益（如消費者生存權價值）和一般債權人利益。但以房抵債協議的首要目的系擔保債務履行或者了結金錢債務，而並非指向與自身居住相關的生存利益。
3.從債權平等保護的角度出發。以房抵債協議系由先前金錢債務派生而來，如果允許以房抵債協議對抗人民法院的強制執行措施，會導致偏頗性清償，損害其他債權人利益，特別是債權已經生效法律文書確認的債權人的利益，最終破壞債權平等的法理基礎。
五、結語
筆者認為，以房抵債協議既沒有被生效的法律文書所確認，也沒有經過權屬登記機構進行公示登記，不能排除人民法院的執行措施。如果在司法實踐中允許以房抵債協議阻卻強制執行措施，就會出現以房抵債協議變相優先於其他已被生效法律文書確定的債權得到清償的不公平、不合理現象，使得以房抵債協議實際上具有將被執行人財產排除在執行財產範圍之外的效力。