從2007年亮相伊始就動盪不安、一度部分“停擺”的北京美羅城，在2017年1月被總部位於香港的中信資本控股有限公司（簡稱“中信資本”）收購。中信資本將其更名為“芳圓裡IDMALL”，經過一輪“推倒重來”式的改造後，近期，北京芳圓裡IDMALL招商發佈會開啟。據悉，北京芳圓裡IDMALL將打造成為北京首個以“城市聚落”為商業理念的大型購物中心。
問題在於，這個即將重新亮相於北京東四環的大型購物中心，被外界視為北京最難改建的項目。中信資本在接盤後將如何讓它“涅磐重生”？
北京美羅城被中信資本收購，更名為“芳圓裡IDMALL”
幾經波折，美羅城浮沉
相關資料顯示，2006年美羅城由中國工藝美術（集團）公司拿地建設，後將50％股權轉賣給新加坡美羅北京公司，兩家公司分別控股50％。開業之初，美羅城號稱“CBD東都”、“京城商業的一匹黑馬”，但幾經調整，並未獲得較多的人氣。
為改善經營，美羅城頻繁變換購物中心的業態規劃，使購物中心定位混亂，在高端百貨、外貿大集、社區配套商業三者間舉棋不定。業內人士認為，無自身特色的美羅城，在燕莎奧特萊斯、大成國際、CBD商圈的夾擊下，無法讓周邊居住人群形成規律性消費行為，也不足以對區域外的消費者構成吸引力。
2011年4月，苦撐四年的美羅城購物中心悄然掛牌轉讓，美羅城最終兵敗大郊亭。
在北京博智行商業地產研究院院長魯炳全看來，美羅城之所以沒有運作成功，存在三方面的原因：一、選址和業態定位不相匹配。美羅城定位於城市時尚生活的生活廣場，但在四環這一地區，這一定位與自身商圈目標客戶群的硬核能力之間並不是很貼切；二、與周邊其他業態之間的組合，缺乏互動性，特別是與紅星美凱龍之間，沒有很好的客流互動和共享，也沒有業態互補性；三、盲目拷貝上海美羅城的做法，導致在業態、管理上沒有太多創新。
值得一提的是，這一項目在商業地產行業具有代表性：誕生於商業地產迅猛發展的年代，經歷了許多波折，包括經營搖擺、業主更迭等。而其變化過程，基本反映出行業發展的脈絡。
中信資本接盤，預計年底入市
2017年1月，美羅城被中信資本收購，中信資本將其更名為“芳圓裡IDMALL”。芳圓裡IDMall位於東四環中路與廣渠路交界西南角，緊挨地鐵7號線大郊亭站。
近日，新京報記者走訪發現，該項目仍在施工重建中，施工範圍包括主體結構改造、水電安裝、裝修、幕牆等。項目周邊，這片原東郊化工區則聚集了金茂府、後現代城、珠江帝景、風度柏林、萬科藍山、世紀東方嘉園等大批樓盤。
目前，項目在施工中。
這是中信資本旗下第四個商業地產項目，也是其在京的首個項目。在此之前，先後開發了長沙悅方IDMALL，合肥悅方MALL、上海189弄購物中心。
據其官網顯示，中信資本房地產部門專注於中國房地產的投資管理及諮詢。通過管理的基金或自有資金，直接或與其他投資者共同投資房地產項目，並對需要改良的物業進行收購。自2005年以來，成功創立及管理多支房地產基金，在中國共投資超過50多個包括辦公、零售、物流地產、住宅、長租公寓及不良資產等項目，總面積逾400萬平方米，總資產價值超過90億美元。在深耕中國房地產的同時，也在積極開拓歐洲、美國和日本等海外房地產投資市場。
全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平透露，中信資本接手後，光改造就花了四個億，從原來的百貨業態朝購物中心改造，整個項目的硬件設施有了一個很大改變。此外，在項目定位上，也重新做了梳理，還有一些差異化的定位。
據悉，該項目將打造成一個空間，涵蓋生活中的每個場景，並通過空間切分組合，轉化為不同定義的“盒子”。營建場景、聚落各類生態圈層，全方位滿足消費者在“空間化、功能化、情感化、精神化和體驗化”等方面的訴求。
官網顯示，該項目商業面積約15萬平方米，延東四環主路的展示面260米。整體共7層，地上5層，地下2層，停車位約1000個。
之前，中信資本相關人士曾表示，該項目預計2018年開業。然而，記者近日走訪時發現，該項目還在施工中。最近，中信資本相關人士稱，預計今年年底開業。
美羅城如何“涅磐重生”？
問題在於，中信資本接盤後，其運營模式使人們對該購物中心產生了期待，那麼，中信資本管理團隊，能否真正盤活這一“商業爛尾”？
亞太商業不動產學院院長朱凌波表示，美羅城所在區域無論是奧萊、華貿，甚至國貿，在大的商圈內已形成北京商業時尚高地。因此，美羅城所在區域已具備成熟商業的系統性條件，未來能否“涅槃重生”，關鍵在於自身定位與未來運營。
“從區域和中信資本的優勢，具備了涅槃重生的技術性條件。”朱凌波表示，拋開這兩大硬性因素，芳圓裡IDMALL所在商圈較為成熟，代表不同層面、不同類型的購物中心也已成型，芳圓裡IDMALL如何跳出來，除了硬件改造外，還需要抓住該區域消費者的準確定位與引導，與競品做出差異化。在這一過程中，還需要找到一個好的操盤團隊，把創新的想法、思路，通過招商，尤其是後期運營執行下去。
在偉城顧問公司CEO徐偉成看來，此項目未來開業後，商業吸引力方面能否有新的突破，主要還要看新的投資運營方，在該項目原商業輻射商圈範圍內，能否重新同步、創造並引領更新、更潮的商業主題、更獨特的商業業態組合，還有更大差異化的新奇商業購物體驗等關鍵要素，從而去吸納相同商業輻射範圍內的消費群。
值得注意的是，該項目所在地區，交通方面存在一定的硬傷，小循環可以，但放入城市中，高架橋下來後通達性不夠，對項目未來發展有一定壓力和不利影響。
王永平指出，該項目雖鄰近四環，局部動線還不是很理想，另外，與經營較理想的合生匯較近，可能會構成一定的挑戰。
不過，在中購聯購物中心發展委員會主任郭增利看來，大郊亭區域的商業影響已經和幾年前美羅城那一時期不可同日而語，合生匯的成功開業，拉昇了大郊亭區域的商業氛圍，商圈成熟度顯著增強。芳圓裡IDMALL的開業，有可能讓大郊亭在北京商圈中脫穎而出。