中弘股份 構建“旅遊+地產”雙主業

中弘股份 市場營銷 亞洲 投資 證券市場週刊 2017-06-01

中弘股份(000979.SZ)是一家總部位於北京的房地產上市公司,近年來公司提出實施輕資產戰略轉型,最近這一戰略轉型取得重大進展。

5月9日,中弘股份發佈收購公告,上市公司通過境外子公司Neo Dynasty以支付現金的方式向衍昭收購其持有A&K公司90.5%的股權,本次交易價格為4.12億美元。

A&K為一家根據盧森堡法律註冊並存續的公司,這是一家有著50年悠久歷史的高端旅遊定製服務公司,致力於提供全球頂級奢華私人訂製式的高端旅遊服務,客戶涵蓋了包括英國皇室成員,美國前總統卡特、比爾·克林頓,著名慈善家比爾·蓋茨、大衛·洛克菲勒,好萊塢著名影星等世界名流,被世界旅遊大獎(World Travel Awards)評為“世界一流高端旅遊供應商”。

此次交易完成後,中弘股份將由一家純正的房地產公司,形成地產和旅遊雙主業並駕齊驅的格局,完全符合公司的輕資產戰略要求。

藉助收購,A&K憑藉核心競爭優勢,有望快速進入巨大的中國旅遊市場,業績高增長可期。從中長期來看,旅遊是一個具有萬億級別市場空間的朝陽行業,旅遊業務有望成為上市公司未來最重要的新增長點。

構建雙主業格局

在此次收購之前,中弘股份是一家純正的房地產上市公司,幾乎所有的收入和利潤均來自於房地產業務。

年報顯示,2014年-2016年,中弘股份營業收入分別為24.85億元、12.9億元、44.52億元,其中房地產業務分別實現收入23.86億元、12.11億元、41.35億元,佔當年營業收入的比例分別為96.02%、93.88%、92.88%。

而在此次收購之後,中弘股份的收入結構將會發生深刻變化,會由單一的房地產主業,形成“地產和旅遊”雙主業並駕齊驅的格局。重組草案顯示,2015年-2016年,A&K公司分別實現收入27.43億元、31.31億元,佔中弘股份當年營業收入的比例分別為212.64%、70.33%。

這次收購是上市公司實施輕資產戰略的關鍵一環。

眾所周知,中弘股份賴以起家的房地產業務,具有“高投入、高負債、高風險”的特點,尤其在國家調控政策頻出,以及房地產行業已邁入白銀時代的背景下,這種風險日益突出。

為此,近年來,中弘股份提出實施輕資產戰略轉型,即“A+3”戰略,“A”就是在A股已經上市的中弘股份公司,未來將以旅遊地產為主;“3”是指公司收購的三家境外上市公司(KEE公司、中璽國際、亞洲旅遊),一是將KEE公司採取收購或合作的方式打造成互聯網金融平臺和營銷平臺;二是以亞洲旅遊為主體,打造成互聯網旅遊平臺,進行在線旅遊營銷;三是以中璽國際為主體,在管理運營“新奇世界”品牌的基礎上,打造成一個全開放的品牌管理及運營平臺。

與重資產的房地產相比,旅遊、互聯網金融、品牌管理行業,均具有輕資產的特點。中弘股份此次收購的A&K,從事的是高端定製旅遊服務,這是一家典型的輕資產公司,它的商業模式表現為:旅遊因具有明顯的消費屬性,能夠形成長期穩定的利潤和現金流;資本投入小,並且可以通過佔用上下游的款項,形成較強的盈利能力。

從財報上來看,A&K公司資產中佔比最大的是流動資產,截至2016年12月31日,這一科目賬面價值為12.58億元,佔總資產的比例為77.18%。其中,賬面上的貨幣資金、以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產分別為4.4億元、4.29億元,兩者合計8.69億元,佔總資產的比例為53.31%,而固定資產賬面價值只有1.48億元,佔總資產的比例不足10%。

由此可以看出,A&K公司輕資產的特徵非常明顯。因此,這次收購不僅完全符合公司輕資產的戰略轉型,也是上市公司在打造互聯網旅遊平臺方面的重要戰略佈局。

中弘股份在重組草案中也表示,收購完成後,A&K將給公司帶來穩定的利潤和現金流,有助於公司旅遊板塊的全球佈局,該板塊業務將為公司在未來帶來較為健康穩定的盈利能力和現金流水平,隨著公司資產配置和產品的多元化,地產經營風險可被有效緩衝,公司的財務報表將持續改善。

發力中國市場

對於任何一家旅遊企業而言,中國都是一個不容忽視的巨大市場。據統計,2000年至2015年,中國旅遊業迎來高速發展階段,行業總收入由0.45萬億元上升到4.13萬億元人民幣,年均複合增長率達到15.93%,在全球旅遊市場中具有舉足輕重的地位。

對於A&K公司而言,目前的中國市場仍然是一塊尚未開發的處女地,未來的想象空間巨大。A&K 公司中國區首席執行官張迪忠在接受本刊記者採訪時表示,A&K公司的消費群體主要來自於歐美地區,目前來自中國佔比極小,國內市場具有很大的發展空間,未來中國市場可以成為A&K重要的客戶來源地之一。

A&K公司從事的是高端旅遊服務。目前,高端服務是中國旅遊市場中增長最為迅速的細分市場之一,隨著中國經濟高速發展以及消費升級的加速,這塊市場有望迎來爆發式增長階段。

相關資料顯示,中國遊客2015年境外旅遊消費額高達2150億美元,同比上漲53%,在全球遊客消費額中排名第一。未來5年,預計出境遊人數年均增速17%左右,人均消費增速7%左右,出境遊消費規模增速25%左右,5年後市場規模在3萬億元左右。中國國家旅遊局預計到2020年,中國出境遊遊客將突破4億人次,行業成長空間非常巨大。

對於市場空間巨大的中國市場,A&K公司高度重視。張迪忠告訴本刊記者,早在幾年之前,A&K就已經對中國市場展開了大量的前期調研工作,對於進入中國市場的前景充滿信心。

相比國內提供類似服務的旅遊企業,A&K公司具有明顯的核心競爭優勢。張迪忠在接受本刊記者採訪時表示,A&K建立了分佈世界幾十個國家地區的旅遊服務網絡,這是國內任何一家旅遊企業都不具備的。

此外,A&K公司所具有的悠久經營歷史和全球性高端品牌,也是國內任何一家旅遊企業無法企及的。

據瞭解,A&K業務最早可以追溯至1963年,創始人Geoffrey Kent先生在肯尼亞開始經營旅遊業務。自運營50多年來,A&K的客戶涵蓋了包括英國皇室成員,美國前總統卡特、比爾·克林頓,著名慈善家比爾·蓋茨、大衛·洛克菲勒,好萊塢著名影星等世界名流。A&K在全世界高端旅遊界享有較高聲譽,2015年,A&K被評為世界旅遊公司的第二大品牌。

除了巨大的中國市場外,A&K公司其他地區及國家的市場同樣也值得期待。A&K公司是一家面向全球範圍的旅遊企業,通過此次收購,中弘股份成功進入到一個具有萬億級別市場空間的朝陽行業,旅遊業務未來有望成為上市公司中長期最重要的新增長點。

對於A&K公司未來的業績預期,交易各方充滿了信心。2017年5月7日,交易對象與上市公司簽署了《業績承諾與補償協議》,承諾A&K於2017年、2018年、2019年的淨利潤分別不低於21000萬元,28000萬元和35000萬元。如果實際淨利潤低於上述承諾淨利潤,則交易對象將按照簽署的《業績承諾與補償協議》相關約定進行補償。

協同效應明顯

A&K公司被中弘股份收購之後,其與上市公司體系內原有資產之間的協同效應,同樣值得市場期待。

房地產分為住宅地產、商業地產、旅遊地產,中弘股份專注於旅遊地產開發,目前公司定位於休閒度假物業的開發與經營,側重開發休閒度假地產、主題商業地產,已在北京、海南、雲南、吉林、浙江、山東等國內核心旅遊區域紛紛佈局,並初步涵蓋了“地緣幅度縱貫南北、涵蓋山湖島海多種類型”的旅遊資源。

作為世界一流高端旅遊供應商,A&K公司具有高端旅遊服務的管理經驗、資深行業管理服務團隊、品牌知名度、全球高端客戶和市場基礎、自主拳頭產品和高端個性化定製產品。這些行業經驗和優勢對於上市公司進一步戰略轉型,進一步完善、提高休閒度假物業的投資、設計及運營能力具有重要的意義。

與此同時,A&K公司的高端形象,將有助於大幅提升中弘股份旅遊文化地產項目的品牌價值與影響力,增強公司的競爭力,並鞏固和提升公司在行業中的領先地位。中弘股份在重組草案中也表示,交易完成後,公司將完善文化旅遊產業鏈,進一步挖掘國內北京、海南等市場區域價值,這對於盤活相關資產具有重大意義。

對於A&K而言,中弘股份在國內積累了豐富的休閒度假物業開發運營資源,藉助公司在境內及境外市場開拓地的旅遊管理資源和平臺,將為A&K發展亞洲市場提供強有力的支持,形成新的利潤來源。

亞洲旅遊是中弘股份最重要的境外旅遊平臺。據瞭解,亞洲旅遊已成為東南亞一線OTA平臺,擁有優秀的管理、服務團隊,以及先進的技術平臺和豐富的旅遊配套產品,目前擁有覆蓋新加坡、馬來西亞、菲律賓、泰國、印度尼西亞、中國等17個國家和地區的B2C旅遊平臺,這些資源將與A&K形成資源互補。

資料顯示,亞洲旅遊是一家新加坡上市公司,目前中弘股份持有其29.6%股份,成為亞洲旅遊第一大股東。

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