一個優秀的新房產品需要滿足很多條件。
好地段，好地塊，好產品，還得有個好價格。
好地段大家都懂。
好地塊是什麼意思呢？地塊在出讓之時，很多規劃條件已經限定，容積率，高度，有沒有70/90的限制，有沒有一大堆的辦公商業配建等等，都很大程度上決定了這個新盤未來的品質。
好產品則是看開發商拿到一塊地之後如何設計產品。有的開發商是以利潤最大化為追求目標的，有的開發商則更有良心一些，更加在乎產品的設計。
最後是好價格。由於北京城區的土地供應受控，真正優質地段的新房很少，有的新盤地段和產品不錯，但價格更豪，溢價太高，豪宅化了。比如東三環農展館的地王項目-北京壹號院，總價5000萬起，已經賣了6年，還在慢慢賣。
“四好新房” ，是非常罕見的。
今天要評級的新盤-中海望京府就是這麼一個難得的新房項目。我們的評級文章寫到了第24篇，中海望京府是評分最高的項目，毫無疑問，這也是今年北京樓市最好的一個項目之一。
實際上，早在馬泉營這個地塊拍賣之前，我們僅僅根據地塊的公示信息，就非常看好這個地塊。地塊的規劃當時已經公告，低密度-容積率1.16，限高12米，沒有70/90，R2純住宅地塊，沒有一大堆雜七雜八的配建（有幼兒園和學校）；而且因為是限競房地塊，價格也已經限定。因此這個地塊滿足了好地段，好地塊，好價格三個條件。如果您一直關注我們的公眾號，就會知道從去年土地拍賣之前開始，我們就一直在“捧”這個地塊。
這個地塊的拍賣過程，更加驗證了我們的看法。當時眾多開發商都看好這個地塊，拍賣競爭激烈，中海地產經過78輪爭奪，才最終拿下這個優質地塊。78輪競價，這應該是近些年競爭最激烈的一宗地塊了。中海地產也是目前北京新房市場的領頭羊，在目前整體限競房銷售疲弱的市場中，中海的多個項目非常熱銷，一枝獨秀，我認為主要靠的是兩點：一是良心，二是優秀的產品力。在馬泉營這個項目上，中海更是拿出來了迄今為止目前北京樓市最優秀的作品-極致的四居洋房產品。後文會詳細評測中海望京府的產品。
中海望京府簡介：
“中海望京府”位於朝陽區北五環外，馬泉營別墅區，距離15號線馬泉營地鐵站500米。中海望京府是限競房項目，限均價6.89萬/平米，開發商是中海地產。項目容積率1.16，限高12米，最高4層，是難得的低密度墅質新房項目。綜合來看，中海望京府是罕見的“四好新房” - 好地段，好地塊，好產品，好價格。
評級：
地理位置 ★ ★ ★ ★ ☆
區域規劃 ★ ★ ★ ★ ☆
產品設計 ★ ★ ★ ★ ☆
商業設施 ★ ★ ★ ☆
學區教育 ★ ★ ★ ☆
醫療配套 ★ ★ ★ ★
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
房價指數 ★ ★ ★ ★
綜合得分 ★ ★ ★ ★ ☆
注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★
投資評級：大幅跑贏大市
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ★ ★ ☆
中海望京府項目位於朝陽區馬泉營，東北五環外約3公里，往東1公里是京密路，距離地鐵15號線馬泉營站500米，兩站地可達望京核心區。
項目周邊的交通路網為“兩橫四縱“，兩橫是京平高速、五環路，四縱是指京承高速、京密路、京密路快速以及機場高速。另外中關村朝陽園北區區域內部明確規劃有 6 條聯通望京主路網，正在建設之中。
項目緊鄰新規劃的中關村朝陽園北區，在未來幾年將成為新的國際化科技商務區。這個位置，在我眼裡基本等同於城市副中心的運河三角區，海淀山後的西北旺，都是北京極具發展前景的地方。如果你關注北京的規劃，應該知道，以後北京新的產業發展，都會規劃在五環外。換句話說，五環內的產業會保持現狀，五環外的這幾個區域將會有大發展的機遇。
所以我們也一直說應該看淡環線的概念，北五環就是遠強於南二環，通州副中心所在的東六環就是在崛起。對於北五環的兩端來說，海淀的西北旺後廠村，朝陽大望京的中關村朝陽園，都聚集了大量最有活力的企業和人才，這些就是各自區域發展的基礎和動力。
從住宅角度來講，真正的優質府邸，在於“藏於鬧市”。遊覽過雍和宮，蘇州園林的朋友一定能發現，這些府邸身處鬧市，卻又鬧中取靜。既無車馬之喧，又能繁華咫尺。馬泉營這個地方，既能方便在望京和未來的朝陽園北區工作、生活和吃喝玩樂，回家就能享受靜逸，遠離嘈雜，不遠不近剛剛好。馬泉營區域本身也已經基本成熟，中海望京府三面被別墅區環繞，這些小區自身有配套商業如香江廣場，而北面則是馬泉營盛唐廣場和奧特萊斯，生活購物基本能滿足。
因此，這個地理位置是非常優質的住宅之選。
區域規劃 ★ ★ ★ ★ ☆
項目處於馬泉營的別墅區之中，三面被其他老的別墅區環繞，西邊是觀塘別墅區，東邊是香江花園，南面是長島瀾橋。從大一點的區域來講，馬泉營的別墅區緊鄰新規劃的中關村朝陽園北區，而且距離現在的望京核心商業區也僅僅2站地鐵。
關於中關村朝陽園北區，我們曾經寫過一篇文章《中關村朝陽園北區規劃》來完整的談過其規劃。
有別於其他的政府規劃，中關村朝陽園北區基礎極好，條件極佳。
上面這張圖是中關村朝陽園幾個分區的全貌。從圖中可以看出，朝陽園北區背靠已經完全發展成熟的望京。現在的望京東部，其實是一個狹窄的邊緣地帶上建成的。而更不用說望京地區和電子城東區（酒仙橋）區域，是在居民區的縫隙中建設的。朝陽園北區則其實是目前最完整最大的一塊土地，已經完全拆遷乾淨了，一張白紙上開始規劃，從零開始建設，按照朝陽區的規劃，將打造成一個全新的國際化科創中心。
中關村朝陽園北區規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。充分發揮鄰近的首都機場、CBD、使館區的區位優勢；充分利用大望京地區的國際化氛圍；充分整合朝陽區國際化的功能優勢，培育未來朝陽區高精尖發展增長極。由此可見，朝陽園北區把“國際化”放在最高的位置，也將是最大的優勢之一。
朝陽園北區對於入駐目標企業做了範圍劃定：跨國企業總部，獨角獸企業，高精尖企業研發團隊...可見其規格之高。而且阿里巴巴北京總部入駐朝陽園北區已正式落地啟動。項目計劃於 2019 年 11 月開工，2024 年投入使用，總建築面積 47 萬平米，總投資約 68.9億元。有了阿里巴巴這樣的“旗艦店”提前入駐，朝陽園北區的確定性極高，發展不可限量。中海望京府距離阿里巴巴的新總部1.8公里，地鐵一站地，因此市場甚至猜測阿里的高層員工將是中海望京府的購房主力。
朝陽園北區的規劃兼顧了產業，商業，教育和居住等等各種需求，將打造一個既適合研發和商務，也宜居適合生活的國際化新城。配套上，國際人才公寓、國際醫院、12年一貫制的樂成國際學校、未來論壇永久會址“三國際一未來”四大功能性項目已經確定。
中關村朝陽園，大望京地區，可以用幾個鮮明的關鍵字來形容：國際化，中關村，CBD。望京也被稱作“第二中關村+第二CBD”，同海淀的中關村相比，望京更加國際化，有很多跨國企業和時尚元素；同國貿CBD相比，望京明顯帶有更多的科技特徵和中關村氣質，吸引了大量的互聯網公司和創業公司。這一切讓大望京與眾不同，是一個更加適合工作，創業和生活的科技中心。
產品設計 ★ ★ ★ ★ ☆
中海望京府一期推出的是南區地塊，產品為三種：下躍，合院以及最受關注的139平米洋房。洋房共6棟，其中139平米戶型共108套，下躍72套；合院共8棟，僅僅23套。小區容積率1.16，最高地上4層，建築密度非常低。
望京府的139平米洋房戶型是目前市面上能見到的最好的四居戶型。市面上正常的140平米的戶型一般是這樣的：
而中海望京府的139平米洋房戶型是這樣：
看到區別了嗎？
不用說南北通透和全明格局了，更大的區別是四面寬，四戶朝陽，總面寬達到了13.7米。戶型設計達到了極致的水平，其精髓就在於大面寬，薄! 透！最大程度的利用採光和通風。
四居2廳2個衛生間，還有一個家政間，139平米怎麼能塞得進這麼多的房間呢？會不會每個房間都顯得小而擁擠呢？我實地參觀了樣板間，實際感受是一點都不會覺得小和擁擠。
客廳和主臥，都非常寬敞，主臥套房的衛生間，空間甚至有些奢侈了。實際的感受，感覺比普通160平米的戶型還要大！139平米怎麼能做出這樣的效果呢？關鍵在於得房率，算上贈送面積，這個戶型的得房率高達93%！
這麼好的戶型，我們的買房群裡除了讚美和喜歡，也有人吹毛求疵。西邊的臥室帶的是一個家政間，而不是衛生間，上面客廳的圖片可以見到，右邊的房間裡放了一個洗衣機。有網友調侃，太奢侈了，太浪費了，洗衣機獨自有個房間。我倒是認為，其實做成家政間也很實用，家政間在國外很常見，只是國內很多人還不太習慣。我在美國的時候，發現絕大多數公寓或者House都會配備一個單獨的家政間，放置洗衣機和烘乾機，否則這些就得放到衛生間，那衛生間就很擁擠了。而且中海在家政間旁邊特意設計了工具壁櫃，非常實用。
如果把這個家政間設計成衛生間，那這個戶型就有3個衛生間了，確實有些浪費了。
如果硬要在雞蛋裡挑骨頭，我倒是覺得廚房有點偏小了一點，這大概是這個完美的戶型唯一可以挑剔的地方了吧。
如果要買洋房，中海有可選的精裝修包，大約3500元/平米。從樣板間的裝修品質來看，中海的精裝修價格並不貴，而且很多裝修比較人性化。比如門口的玄關，進門是這樣的：
打開之後，可以做個換鞋凳用，非常實用。這樣的小細節還有不少，表明了中海的裝修在細節方面挺用心。
按照上面的價格來計算，精裝修包總價接近50萬，1000萬的左右的房子，也就增加了5%，真不算多。其實我個人覺得中海甚至應該再提高一點裝修價格，然後把樣板間裡的各種衣櫃等等嵌入式的傢俱一起做了，這些東西真的沒幾個錢，省得業主還要二次設計和裝修。都花了1000萬，還會在乎多花1%讓裝修更完美更省事一些嗎？
下躍戶型和合院就不詳細介紹了，簡單說一下。下躍的建築面積大約是200平米，實得面積大概260平米，面寬大約在7米左右，非常實惠，總價比洋房略低大約900-1000萬區間。下躍地上一層，地下兩層，也是四居。
合院地上三層，地下兩層，建面約340平，實得超過400平米，每層都有贈送的露臺，B1層有一個40多平米下沉式的院子。這個產品看起來也非常有吸引力，總價大約1900萬左右，適合富裕人群來改善生活了。
前面我們說中海望京府是一個“四好新房”，其實應該是“5A級新房”，因為還有一個因素，物業也非常重要。去年媒體報道，百旺茉莉園的業主對其物業非常不滿意，一直在維權，想替換掉物業。百旺茉莉園原本是比隔壁中海楓漣山莊更高檔的小區，當初的售價也貴不少，幾年下來，結果現在中海楓漣山莊的二手房價格已經反超百旺茉莉園不少，這主要歸因於中海的物業要比百旺茉莉園的物業好很多。
據銷售介紹，中海望京府的物業將是中海物業北京公司頂級服務體系TOP玖系的首發，這大概將是中海物業的最高服務水準了，可見中海對這個項目還是真的很用心。這個項目土地成本之高有目共睹，中海的利潤率很有限，但是中海沒有為了追逐盈利而犧牲產品，反而極致打磨產品，要在中海望京府上打造品牌和口碑，這一點值得肯定。
商業設施 ★ ★ ★ ☆
目前馬泉營區域已經有不少成熟的商業了，香江廣場，盛唐廣場，平常吃飯娛樂，生活購物的需求基本能夠滿足。項目距離北側奧特萊斯步行幾分鐘，購物也很方便。
同時，馬泉營距離望京商圈僅僅3-4公里，地鐵2站地，去往望京的商圈也非常便利。將來中關村朝陽區北區，也規劃了商業配套，因此商業配套是不缺的。
學區教育 ★ ★ ★ ☆
項目將配建公立幼兒園，目前的售樓處就在幼兒園處，將來這個充滿科技感的售樓處就會整體移交作為幼兒園使用。
小區旁邊有一塊教育用地，大概率是配建成小學。
前面也有提過，朝陽園北區將建設12年一貫制的樂成國際學校。另外，項目周邊國際學校林立，有英國哈羅學校、京西學校、蒙臺梭利國際教育等等。因此項目四周的教育資源還是挺豐富的。
醫療配套 ★ ★ ★ ★
三甲醫院地壇醫院距離項目不到2公里，開車3分鐘。另外前面也提到過，朝陽園北區規劃了國際醫院，未來的醫療配套將更加便利。
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
有群友實地看房之後，說項目周邊有些荒涼，我說你是不是看的是西邊的工地了？項目的西側就是中關村朝陽園北區的土地，處於拆遷完畢等候建設的狀態。過幾年建設完畢，項目西側的朝陽園北區不會差於現在的望京東部，當然，大環境需要等待幾年的建設期才能完全改善。
實際上，中海望京府的小環境一點都不荒涼，三面是老別墅區，一面是盛唐廣場和馬泉營小區，相當成熟。
項目北側，有高爾夫球場和何各莊溼地公園，南邊則有馬南里公園。
另外項目的綠化率是35%，比一般的項目30%綠化率要高。低容積率加上高一些的綠化率，小區內部是比較舒適的。
房價指數 ★ ★ ★ ★
項目是限競房，限均價是6.89萬/平，這個價格，真的是政策紅利。前兩天的孫河的一個新地塊拍賣，樓面價已經高達6.95萬/平米，已經超過了中海望京府的限價。馬泉營比孫河距離城區更近一些，也更加成熟一些，由此可見這個價格確實低估了。中海望京府139平米洋房戶型，總價區間大約在1000-1100萬，這個價格，能在這個地段買到一個別墅洋房，是一個超值的選擇。
對比一下，望京區域唯一在售的新房，國風尚樾，均價12萬/平米。
而項目北邊3公里的孫河區域，也是高檔住宅區，多個限競房項目，限均價也是6.89萬/平，相比而言，中海望京府無論是位置，配套和產品設計，都更勝一籌。
周邊的二手房價格情況如下：
觀唐別墅，2005年別墅，鏈家上最新價格是9.8萬/平米；
香江別墅，1997年別墅，鏈家上最新價格是12.9萬/平米；
長島瀾橋，2004年別墅，鏈家上最新價格是7.2萬/平米；
望京金茂府，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是11.5萬/平米；
臻園，2014年高品質小區，鏈家上最新價格是9.5萬/平米；
望京的富裕群體非常龐大，因此一些優質二手樓盤價格很高。望京金茂府和臻園都在來廣營，生活配套並不完善，但絲毫不影響其二手房的價格。處於望京核心區的遠洋萬和公館，均價11.5萬，很多戶型的總價高到數千萬，但有的戶型依然成交很快。比如鏈家上的這個總價3250萬的平層，成交週期只有1天。
然而這些高檔小區都是大高層，其居住的舒適感和私密性顯然不如別墅。而馬泉營周邊的老別墅價格，都高於中海望京府的價格，中海望京府的價值一目瞭然。
所以對於望京的富裕人群來說，低密度別墅產品是非常稀缺的。我在工作日探訪中海望京府的售樓處，甚至遇到了從隔壁觀唐別墅過來的老業主，想換個新的合院居住。
總之，中海望京府是一個非常均衡，非常優質的低密度項目，因為其優秀的品質和稀缺性，既適合改善自住，將來增值的空間也非常大。
投資評級 - 大幅跑贏大市
每個樓盤，每個房子，都有自己的定價。有的定價低估了房子的內在價值和未來的預期，有的定價是充分反映了價值和預期，而有的則是過度定價，透支了價值和預期。
因此對於不同的房子，我們對於投資價值的評級包含以下分檔：
· 跑輸大市
· 跟隨大市
· 跑贏大市
· 大幅跑贏大市
注：這裡所謂的大市，可以看成是鏈家網上的北京二手房平均價格，相當於北京城區和近郊的二手房指數。
一家之言，僅供參考。
購房建議：
如果你準備買一套總價1000萬左右的新房，那麼中海望京府139平米的洋房是目前的最佳選擇，沒有之一。你需要考慮的，僅僅是工作通勤是否方便的問題。
一句話：好地段，好地塊，好產品，好價格，成就了今年最好的限競房產品。