從2005年開始，筆者就在開始望京工作和生活，迄今已經十幾年了。因此筆者對望京這片土地充滿感情，也見證瞭望京從一個“睡城”和“韓國城”，經過十餘年的快速發展變成一個國際化科技商務區的全部歷程。今天我們就寫一寫望京的發展歷程和望京北的中關村朝陽園北區規劃。
歷史變遷-從小村落到科技CBD
2005年之前，望京是個名副其實的“睡城”，這個區域基本上全是住宅和農村，沒什麼產業和商業。那時的望京，有很多老房子和經濟適用房，還有著名的“韓國城”，有很多“棒子”住在望京，就像國外的“唐人街的”感覺，也正因為如此，也有些韓國公司在此聚集。還一部分人群是藝術家，因為中央美院坐落在望京，望京東部的村落裡，就分佈了很多藝術工作室和畫廊，與大望京村的農民們深度融合在一起。
2007年，曾經風光無限的外企摩托羅拉，從國貿大北窯，搬到了望京。政府給了摩托羅拉一塊地作為搬遷補償，摩托羅拉投資1.6億美元蓋了在望京一座摩托羅拉大廈作為中國新總部，這是當時望京第一座標誌性的高檔商務寫字樓。如今，摩托羅拉已經隕落，蹤跡難尋，但這座高樓依然佇立在望京。拉手網，錘子手機等等很多知名的創業公司都在這裡呆過。來來往往的公司進來了又出去了，鐵打的盤營流水的兵，一個優質的科技CBD是經得起企業的更替的。拉手網，錘子手機走了，美團，58同城又來了。今天的望京不僅有國際性的大公司比如奔馳，微軟，西門子，愛立信，阿里巴巴等等，還有無數的互聯網創業公司，望京也是北京最具活力創業地帶之一，曾經的“掃碼一條街”。不僅如此，望京現在也成為北京最年輕且具有活力的社區之一，著名的美食聖地、時尚街區。
2008年，國際金融危機，韓國公司大量從中國撤離，韓國人拋售房產也從北京撤離，望京的韓國人就此大量減少，“韓國城”從此不再。當時望京的房價一度跌幅超過20%，是全北京跌幅最大的區域之一。然而，由於大量跨國公司，高科技公司和互聯網公司的進駐，高收入人群急劇增加，望京的房價迅速上漲，並且很快成為了北京最貴的區域之一。
2009年，大望京村啟動拆遷，藝術家們也都撤離到草場地，馬泉營一帶了。那些年，我們還經常開車穿越大望京村的村莊和顛簸的土路去五環外的“望京一號”吃水煮魚。如今的大望京村就是鑽石燈籠，綠地中心，阿里巴巴大樓所在之處，如今開車或者步行穿越其中，恍如隔世，難以想象十年之前，這裡都是雜亂的平房和樹林。
2007年之後，其實對於望京最重要的是，承接了海淀中關村的IT和互聯網產業需求。原來科技公司都在海淀區，聚集在中關村，而中關村核心位置的一些大樓，比如海龍大廈，還是當年賣電腦賣光盤的中心模式，已經不適合高科技企業對寫字樓的需求。海淀區的寫字樓嚴重不足，土地也嚴重不足，當時山後地區的科技園區還沒有建成，正好朝陽區的望京科技園，已經建成了一批寫字樓，朝陽區也大力招商，以免租金的優惠引進優質企業，就此承接了一部分跨國企業，高科技公司和互聯網公司，從此在科技中心和中關村科技園的地位上，與海淀互成鼎力之勢。如今的望京東，高樓林立，大公司雲集，可以說北京只有兩個區域有metropolitian大都市的景觀和氣象，一個是東三環國貿CBD，另外一個就是望京東部商務區了。
中關村朝陽園北區
上面這張圖是中關村朝陽園幾個分區的全貌。從圖中可以看出，現在的望京東部，其實是一個狹窄的邊緣地帶上建成的。而更不用說望京地區和電子城東區（酒仙橋）區域，是在居民區的縫隙中建設的。朝陽園北區則其實是目前最完整最大的一塊土地，已經完全拆遷乾淨了，一張白紙上開始規劃，從零開始建設，按照朝陽區的規劃，將打造成一個全新的國際化科創中心。
海淀向左，朝陽向右
北京的2035年規劃中，四大定位其中之一就是科技中心，而科技中心主要依託於中關村。中關村的概念其實很大，包含了“一區16園”，其中真正強大的，要數中關村海淀園和中關村朝陽園，這兩個園區可以說是一時瑜亮，並駕齊驅。
北京的科技實力遠遠領先全國，全球3成的獨角獸公司在中國，而中國一半的獨角獸公司在北京！北京的這些獨角獸公司基本都分佈在中關村海淀園和中關村朝陽園。
去年下半年，朝陽區組織了中關村朝陽園北區城市規劃設計方案徵集，最終在今年年初，朝陽區宣佈傅博和劉曉光帶領的華通設計顧問工程有限公司、CallisonRTKL Asia Limited（楷亞銳衡有限公司）聯合體的設計方案獲得一等獎。
今年2月份，筆者有幸在望京科技創業園區裡，參觀了“中關村朝陽園北區城市設計”方案展，已經強烈感到了未來的國際化科技園區的衝擊。
如果你看過我們的公眾號，就會知道，華通同樣是海淀北部規劃的優勝獎獲得者。海淀和朝陽的這兩份獲獎的規劃方案放在一起看，風格迥然不同。海淀規劃追求的是低密度生態科技園區；朝陽規劃的是相對高密度的國際化科技商務園區。海淀北部規劃方案著重於發展產業的同時，考慮了很多三山五園和歷史的融合；而朝陽園北區規劃方案，除了科創為本，也更加註重國際範和商務化。而且中關村朝陽園北區的位置其實比海淀山後區域更好，具備更多優勢，朝陽園北區南接望京商務區，距離國貿CBD也不過幾公里，西北則與中央別墅區和首都機場相鄰，北側則也與昌平的未來科技城不遠。
對標西雅圖
當今的美國，有兩個科技重鎮，一個位於加州的硅谷，另外一個則在大城市西雅圖。
硅谷擁有眾多重量級的科技公司，比如蘋果，google，intel等等；硅谷地形多山，密度很低，比如google就位於山景城，所以我們說海淀北部山後地區更像是硅谷，擁有百度，騰訊，華為等等世界級的中國科技公司，與硅谷類似，密度很低，坐擁山景。
而西雅圖也擁有亞馬遜，微軟等世界科技巨頭，而且與硅谷不同的是，西雅圖完全是國際化大都市的風景。90年代湯姆漢克斯和梅格瑞恩主演的《西雅圖不眠夜》（《Sleepless in Seattle》）就向我們展示了時尚的都市風情，而前幾年電影《當北京遇上西雅圖》除了讓湯唯和吳秀波大紅大紫之外，也再次讓中國人再次知道了西雅圖這個城市。
望京除了擁有亞馬遜全球電商版圖上的終極對手阿里巴巴之外，微軟也恰好落戶在這裡。望京除了有大量的高科技企業，也有很多跨國大公司，除了科技創新，這個區域也更加國際化，商務化和具備都市時尚感，所以我們一直說，望京更像是美國的西雅圖。接下來，我們看看中關村朝陽園北區-望京北的城市規劃。
中關村朝陽園北區城市規劃
朝陽區根據徵集的中關村朝陽園北區城市規劃設計方案，經過多方討論和論證，達成了很多規劃的共識，這些共識基本就是下一步街區層面的詳細控制性規劃的指導方向。
共識一
國際視野 彙集全球
規劃定位擬打造國際化科創園區和全球創新聚集地。充分發揮鄰近的首都機場、CBD、使館區的區位優勢；充分利用大望京地區的國際化氛圍；充分整合朝陽區國際化的功能優勢，培育未來朝陽區高精尖發展增長極。由此可見，朝陽園北區把“國際化”放在最高的位置，也將是最大的優勢之一。
共識二
產業聚焦，專注創新
朝陽園北區對於入駐目標企業做了範圍劃定：跨國企業總部，獨角獸企業，高精尖企業研發團隊...可見其規格之高。
共識三
產城融合，完善配套
如上圖所見，朝陽園北區的規劃兼顧了產業，商業，教育和居住等等各種需求，將打造一個既適合研發和商務，也宜居適合生活的國際化新城。
共識四
塑造中心，大疏大密
儘管寸土寸金，密度較高，但是規劃仍然會優化環境和公共空間，將綜合性的公共服務中心和軌道交通站點、大尺度公共空間與中央水系相結合，塑造具有認知感的特色地標。
共識五
公共空間，提升品質
增加核心綠地面積，結合現狀水系設置大尺度公共空間，涵蓋公園綠地、公共服務、藝術交流、會展活動、小型體育場地等功能。
交通上，新規劃將從宏觀角度統籌考慮朝陽園北區與南區、西區、望京地區乃至整個酒仙橋邊緣集團的功能和交通關係，力求做到功能互補、交通互聯。
配套上，國際人才公寓、國際醫院、12年一貫制的國際學校、未來論壇永久會址“三國際一未來”四大功能性項目已經確定。
企業引進上，阿里巴巴北京總部已正式落地啟動。前幾日阿里巴巴已經宣佈項目計劃於2019年雙11開工，2024年投入使用。總建築面積47萬平米，其中地上建築面積約25萬平米，總投資約68.9億元。
阿里巴巴新總部設計圖
總之，中關村朝陽園北區的城市規劃設計讓人非常期待，其他共識和細節我們在此不一一陳述了，讓我們靜候一下階段的詳細規劃。
土地的價值
去年11月，我們寫了一篇文章《從土地拍賣市場看區域價值》，裡面有提到土地拍賣市場，往往是區域土地價值以及未來房產價值一個最好的投票器。中關村朝陽園北區這個區域，目前只拍賣了3塊地。去年中海在崔各莊馬泉營拿了一塊地，緊鄰馬泉營地鐵站；隨後首開和金地聯合體49.8億元在善各莊拿了兩塊地，都位於善各莊地鐵旁。
崔各莊鄉的中海馬泉營地塊，去年有9家房企及聯合體參與“拍賣激戰”，最終歷經78輪角逐，中海以29.1億元將朝陽區崔各莊馬泉營地塊收入囊中，溢價率41.9%，限均價6.89萬/平米，樓面價5.4萬/平米。
現在，中海的這個項目即將上市，案名定為“中海望京府”。這也是我們認為今年最有價值的新房項目之一。
而這個區域出讓的幾塊住宅土地，比如中海望京府和首開金地善各莊地塊的項目，我們笑談，政府規劃時連客戶都找好了，國際科技園區裡，都是往來無白丁，全是高科技行業的高端人群，這幾個新房項目真是不愁賣。置業在此，可謂是坐擁地利，坐享一個國際化科技新城的優質資源。
這裡多說幾句馬泉營中海望京府這個新盤。這個項目位置優異，交通便利，離地鐵馬泉營站和賽特奧萊僅600米，距離現在的望京核心地帶望京東地鐵站僅2站地，距離望京北阿里巴巴未來的新總部不到2公里。中海望京府的四周被別墅，國際學校和藝術區環繞，西側緊鄰觀唐別墅，東側緊鄰香江別墅，南側則是長島瀾橋別墅區。學校有蒙臺梭利國際學校，哈羅英國學校等等，同時朝陽園北區也會建設高規格的12年一貫制國際學校。
而且中海望京府是一個難得低密度的社區，容積率是1.1，這個容積率是現在北京新地塊中最低的；另外還限高12米，也就是說最高四層，產品都是純質低密別墅和花園洋房。加上中海的優秀設計和物業管理，我們去年從中海拿地之後，在還沒有見到戶型圖的時候，就一直說中海望京府是今年最值得期待的項目之一。當然，中海的戶型圖出來以後，也足夠優秀。139平米做出了南北通透的四面寬四居室的戶型，因為正式戶型圖尚未公佈，這裡不便放上。我從網上找了一個類似的戶型圖，中海望京府的四居戶型圖比這個優秀，有興趣可以去中海在望京的城市展廳去現場諮詢，地址在融科望京中心B座底商，如下圖所示。
中海地產在2018年北京房地產市場的表現也非常搶眼，幾個項目都是北京市場的明星網紅項目：中海寰宇天下是北京2018年的銷冠，瀛海府則是第一清盤的優質限競房新盤，中海雲築的89平米小三居戶型則是爆款的網紅戶型...這充分說明，即使新房市場不那麼好，憑藉優秀的產品設計和品質，依然不愁賣。
善各莊的兩塊地，開發商首開和金地尚未公佈任何信息，尚需等待一段時間，因此這兩個地塊新房項目的信息以後再寫。需要注意的是，善各莊的兩個地塊，雖然位置上與馬泉營的中海望京府條件幾乎一樣，僅僅是土地拍賣晚了幾個月，但限均價是78148萬/平米，相比中海望京府漲了近1萬/平米。而相比同價位的孫河板塊，中海的這個項目配套更成熟，距離望京和朝陽園北區也近了不少。所以，還是那句話，買房要趁早，看到好的項目尤其要趁早下手。
結語
十年之間，望京東從一個小村落轉變成一個國際化的科技CBD。而如今的中關村朝陽園北區，有如此優質的基礎，有如此完整的開發土地，有如此高規格的城市規劃，還有像阿里巴巴這樣的大企業加持，這座國際化的科技新城怎麼能不讓人期待？未來幾年，讓我們見證望京成為中國的西雅圖。