你為什麼選擇留在鄭州？

也許是年輕的躁動，也許是不服輸的野心

也許是因為在這裡上了大學，再或許是因為愛情......

一百個鄭漂有一百個答案，不同的答案背後承載著同樣的熱情與渴望。

城市和人們是互相影響的存在。

時間的流逝，帶給了城市很大的改變，來到鄭州打拼的鄭漂們，用自己的勤奮和努力在這裡紮了根，也慢慢成為了這座城市的中堅力量。

曾經因為居住群體龐大而聞名全國的陳砦和廟李是當年鄭州城中村標誌性的存在。因為地段好，交通便利，生活配套完善，這裡成為了當年上百萬鄭漂的聚集地。

也許你當年也在信基街的夜市攤上和好兄弟一起不醉不歸，下班之後在小攤上匆忙解決過晚餐，也和素不相識的人毫無隔閡的分享背井離鄉的原因，也許你離開多年如今還會想念當年時常光顧的那家麻辣燙......

對於一代鄭漂來說，在金水北城中村裡那段忽明忽暗的歲月，陪伴自己走過的那個姑娘，早已成為了壓在心底的酸澀記憶。而這裡好像也成為了某種情結：鄭漂多年，終於有了幾十萬的積蓄，東西南北都看了，還是想買金水區。

和金水主城區的體面形象不同，三環外的金水北區充斥著老舊簡陋的出租屋，路邊電線雜亂的捆綁在一起，整體城市面貌較差。隨著前兩年金水北四大城中村的拆遷改造，沉寂多時的金水北區也終於要迎來嶄新的形象。而今天阿梨探盤歸來要講的就是陳砦和廟李的城改項目——美盛教育港灣。

01

項目概況

美盛教育港灣位於金水區國基路與北三環之間，總佔地1600多畝，容積率為5.9。共由24個地塊組成，物業類型多樣，包括住宅、商業、教育等。

項目首推的21號地位於國基路與豐慶路交匯處，南至廟李北路，東至田園北路，容積率是6，規劃了11棟住宅和兩棟公寓，一棟150米的超高地標。

02

交通

金水北的道路基礎還是不錯的，項目首開地塊北側就是國基路，西側是豐慶路，距離連霍高速有3公里左右。

首開地塊距離4號線豐慶路站有1.3公里左右，阿梨步行用了大概15分鐘；距離7號線文化路站步行要走1.8公里左右。雖然項目也宣傳雙地鐵，但是阿梨實地踩盤時感覺首開地塊距離地鐵還是有距離的，像現在這樣的天氣還沒走到地方估計就要晒化了。

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周邊環境

售樓處對面就是陳砦花卉批發市場，在首開地塊的東側。沾上批發倆字，周邊免不了有些雜亂了，雖然說會拆遷，但具體時間還沒有定。

首開項目南側就是安置房地塊，目前安置房已經快要交房，看外立面頗有特點，顏值還是相當高的；北側一路之隔是早期的四月天小區。

（即將開業的優悠購物公園）

（美盛教育港灣安置房）

如今在國基路周邊走一走，整個城市面貌還是比較雜亂的。田園路、博卉路等一些小路兩邊長期被車輛佔據，經常有堵車的現象。但隨著大片城中村、老舊小區的改造拆建，國基路沿線幾個項目一起交付，會對城市面貌的升級有很大幫助。

（售樓處對面的陳砦花卉市場）

04

項目配套

教育資源：18所學校的教育聯合體

北三環以內的金水區已其優質的教育資源聞名鄭州，但三環以外的金水北區長期只有羨慕的份。美盛抓住片區痛點，引進了覆蓋全齡段的18所學校，整個項目包含了260畝教育用地，主打教育聯合體，涵蓋11所幼兒園、5所小學、2所中學，據說全部是公立學校。項目還引進新華書店購書中心，連售樓處也做在了書店裡。

在目前教育資源相當稀缺的金水北區，從教育資源做切入點吸引購房者，不得不說美盛這手牌打的還是相當好的。

目前已經確定的學校是鄭州外國語中學，據置業顧問講，小學正在接洽緯五路一小和文化路小學。

（設計在新華書店裡的美盛教育港灣售樓處）

商業：美盛的商業總體量超過50萬方，規劃了3個大型集中商業，主要分佈在文化路西側和豐慶路的兩側，在文化路與國基路交叉口規劃兩棟超150米的5A級寫字樓。首開地塊內涵蓋一處商業。西側一路之隔是尚未開業的YOYO PARK，東側距離1公里還有正在規劃的丹尼斯，與國貿360斜對面的丹尼斯體量相當；東側距離1.6公里左右還有瀚海思念城自建的酷炫商業，美景美境也將打造沿街商業區。一直以來金水北區的商業都處於空白狀態，未來這裡將會進行改頭換面的整容，形成片區新商圈。

（美盛教育港灣商業效果圖）

市政配套：首開地塊距離金水區總醫院相當近，步行只需要600米左右；東側距離800米左右就是海洋館，目前正在建設二期；東北側2公里左右還有金水區市民公共文化服務中心，被稱為“鄭州版銀河SOHO ”，規劃有科技館、圖書館、文化館等諸多市政休閒配套。目前主體結構已封頂，預計下半年投入使用。

（黃色部分為項目地塊）

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戶型與價格

首開地塊容積率是6，規劃了11棟住宅和兩棟公寓，一棟150米的超高地標。層高基本全部是34層，以2T4戶為主，也有2T5的，有兩棟樓是東西朝向的。

項目目前正在入會，預計會在8月底開盤，開盤樓號還沒確定，預計會先推出兩棟樓。

首開地塊總共13種戶型，五種面積，分別是75㎡的兩室兩廳兩衛、89㎡的三房兩廳兩衛、98㎡的三房兩廳兩衛、118㎡的三房兩廳兩衛和138㎡的四房兩廳兩衛。每個戶型都預留了兒童活動烹飪照看區，表面上是契合“教育”的主題，但在阿梨看來有點像噱頭。基本就是在戶型圖上圈出了一塊地起了個“照看區”的名字，往後還是要業主自己圈起來進行設計。

項目的部分戶型的設計還是不錯的，一起和阿梨看一下：

75㎡的兩室兩廳兩衛：

89㎡的三房兩廳兩衛：

98㎡的三房兩廳兩衛：

118㎡的三房兩廳兩衛：

138㎡的四房兩廳兩衛：

06

周邊項目對比

整體來看，美盛對標的還是美景美境和瀚海思念城，但現在美景美境已經在清盤階段，只剩少量大戶型在售。而美境一路之隔的思念城上週末剛加推了部分房源，去化在69%。這一部分房源加推完畢之後，整個項目就只剩下最後一棟9#了，預計年底才會開盤。

在阿梨看來，目前美盛教育港灣的主要競品是碧桂園天麓和泰山譽景。兩個項目的硬件配置也是很不錯的，或多或少也彌補了產品自身的一些不足，阿梨就重點分析對比一下這兩個項目。

先說碧桂園天麓，是沙門城改項目，與項目距離3.5公里左右，都在國基路沿線。4月底阿梨走訪北區還特意去看了天麓，只能說作為碧桂園“天”字系的產品，天麓一直標榜自己是改善盤，但是扒一扒項目有點讓人一言難盡。容積率5.5且不說，項目兩房和小三房佔比還是比較大的，再加上四梯八戶、三梯七戶的梯戶比在改善項目裡著實罕見。但天麓的區位和交通條件是相當不錯的，擁有中州大道、國基路、花園路等城市主幹道，到北龍湖金融島的直線距離也僅有4.3公里，未來出行通勤很方便。再加上坐擁2號線和4號線兩條地鐵，家門口有三個地鐵站點，距離已經開通的地鐵2號線-沙門站僅有500米，這樣的核心競爭力怕是周邊樓盤都不能比的。

泰山譽景距離項目有4公里，在上週末加推了二期的1號樓和2號樓，戶型在110-130，開盤價格在17000，去化率在88%。位於金水區的核心位置，周邊配套已經比較完善；臨近北三環、花園路、經三路等主幹道，地鐵2號線和4號線加持，距離北龍湖也只有5公里左右的距離；農科路小學的簽約為項目加分不少，自身也規劃了商業。雖然不是大開發商，產品設計的也有點落後，但也有自己的優勢。

距離項目有將近5公里的保利海德公園一期預計會在本月底開盤。首開地塊規劃的是純小高層社區，面積在95-182平，整體是偏改善的。縱觀美盛周邊的項目地塊都不大，一樣是千畝城改大盤的海德公園雖然暫時不是項目的主要競品，但後期也會有美盛相似的產品，預計後期會成為美盛的主要競爭對象。

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結語

盤踞金水北的核心地段，又是大型城改項目，每個地塊都方方正正，比較規整，再加上安置房和商品房是分開的，後期居住氛圍是不錯的。總體來看，項目面對的地緣性購房者和投資客居多，首開地塊也是偏剛需的。項目的小戶型很適合投資；如果是比較追求品質和舒適度，改善需求強的粉絲，阿梨不太建議選擇；教育港灣這一主題就不再多說了，在片區內還是有稀缺性的，考慮學區和配套的粉絲也可以重點關注。

目前項目尚未開盤，價格也沒有釋放。如果價格在17000+還是值得選擇的，如果參照碧桂園天麓開到19000+，就要斟酌一番了。四月瀚海思念城首開之後，金水北的房價好像突然間漲了一波，片區均價從此前的16500直逼19000+。從前夢想起飛的地方，如今門檻已經越來越高。

作為鄭州最具知名度的城中村，這裡承載了太多鄭漂一族的青春記憶，也見證了太多年輕人的奮鬥史。透過金水北幾個重點項目的沙盤圖，依稀可以看到未來金水北的繁華模樣。城市面貌在升級，區域產品在革新，人來人往，事過境遷。

如今金水北的夜晚已經不是當年霓虹閃爍、熙熙攘攘的熱鬧景象，未來取而代之的是規整的高樓大廈，川流不息的車輛。從前在路邊吃炸串兒的那個小夥，也將西裝革履的走進某個寫字樓.......我們都要和過往說再見。

金水老城北三環，剛需和改善皆可盤。

如何在北區選擇最適合自己的項目？寶藏阿梨在線答疑。