近日，某實力房企成功競得位於薛城老城一塊老地，成交價近4.1億元。
這塊老地位於棗莊市薛城區棗莊西站北側，也就是黃河西路南側、新華街西側、天山路東側地塊。還沒弄清楚位置的可看附圖。
之所以成為老地，是因為本地塊空置時間長達8年。原為新華街棚改項目拆遷騰出建設用地，奈何薛城某城建公司資金緊張，薛城財政在發完公務員工資後所剩無幾，使得該地塊閒置至今。當年新華街拆遷創造了薛城的拆遷新速度，但同時也創造了薛城的回遷新記錄（該棚改項目已於今年上半年回遷）。
言歸正傳，介紹一下該地塊：
地塊使用權面積107882平方米（約162畝），可分為南北兩地塊（地塊A、地塊B） 。地塊A為住宅用地，地塊B為商服用地。
建築容積率不高於2，建築密度不高於28%，綠地率不低於30%。平均每畝252.3萬元，換算成樓面價為1893/平方米，本地謀略想說--太便宜了。不過該地塊也有一定的不確定性，詳細分析見文末。
地塊位於薛城市政基礎設施成熟區、南鄰棗莊西站，並設有BRT停靠站，交通便利、東鄰萬達廣場，銀座商城，棗莊貴誠購物中心，毗鄰財富大世界商業區，新華街B、C、D區60萬平方米住宅區已投入使用，人口密度較大。
地塊A為住宅開發用地，兼部分沿街商業。地塊B為純商業用地，原為薛城規劃的臨城老街項目，該項目每年都會列入棗莊對外招商推薦項目。
薛城區臨城老街項目位於天山路以東，匡泉路以南，永興路以北的新華街棚戶區改造區域內，項目總佔地50畝，建築面積5萬平方米，概算總投資2億元。，規劃風格為“民國風情街區”，區內所有房屋、燈飾、道路均體現民國街區風貌，打造成集商業、特色文化、休閒、餐飲於一體的城市歷史主體商業街。在設計中，以傳承古薛國城歷史文脈、保留老薛城的民俗風情為理念，通過設計將老街的歷史、空間建築以及老街興盛時期的活動重現，讓人們回味從前，找到老臨城的感覺。項目規劃設計以原老三街的街名“幹街”的“幹”字之形，作為東西主要幹道，與臨城老火車站、抗戰時期的水塔相呼應，沿道路兩側建設民國風格的“袁家堂子”、“老戲園子”、“染坊”、“懷濟堂國藥店”、“孟嘗君祠”等過去業態的外貌，形成以臨城老火車站為入口的紅色文化旅遊流線，孟嘗君祠為入口的飲食文化旅遊流線，以及以老戲園子為入口的民俗文化旅遊流線，通過歷史文化傳承，打造成景緻豐實、業態高端、集商業、特色文化、休閒、餐飲於一體的城市歷史主體商業街。
但是該地塊，評估價值為4.55億，成交價為4.1億，相當於打了9折。為何？本地謀略認為有兩點原因，第一，地塊位於薛城老城核心區，附近棚改項目較多，鮮有可供開發商參考的商業類開發項目，對該地塊的開發價值有一定的影響，而且薛城房產開發主要集中在城南以及東部棗莊新城區域，所以該地塊的房產開發有一定的不確定性。第二，地塊開發住宅、商服的比例約為7:3.，商服類投資相對較大、不利於開發商的資金迴流。不過該地塊地價相對便宜，又處於薛城商業交通重點區域，潛力巨大。
PS:該實力房企是誰，你們誰知道？反正弄麼牛逼的我不知道。
相關推薦
