投資要點:
公司2016年業績低於預期,營收與利潤同比均為負增長。公司2016年實現營業收入80.6億元,同比下降5%;歸母淨利潤5.14億,同比下降2.5%;銷售商品提供勞務收到的現金65.7億元,同比下降12%。業績低於預期主要系公司去年主要集中精力於整合ARC業務,同時項目結轉比例較低所致(原預計歸母淨利潤6.2億)。公司扣非後歸母淨利潤為0.77億,同比降幅62%。非經常損益主要由長期股權投資確認的投資收益3.4億構成,其中聯營企業銀億永盛房產(公司間接持股30%)貢獻利潤2.2億元。根據我們估算,公司2016年銷售面積在16萬平左右,結算面積48萬平左右,已售未結算面積53萬平左右。
受益於佈局熱點一二線城市戰略,公司盈利能力迅速提升。2016年房產銷售毛利率為31.5%,同比提高9個百分點;整體銷售淨利率上升至8.9%。目前公司主要的項目佈局於寧波(6個)、上海(6個)、南昌(4個)、舟山等地,上述城市在2016年房地產市場中均表現良好,量升價漲。我們認為公司基於熱點一二線城市的戰略將保證其未來銷售的穩定增長。
公司2017年施工規模與去年持平,預計地產業務規模保持穩定。公司2016年新增建設項目12個,在建面積84萬平米,新開工9.5萬平米,竣工面積66萬平米。2017年初公司在建項目面積27萬平,計劃新開工項目89萬平,計劃竣工項目67萬平,施工規模與去年持平。
公司合作開發項目比例增加,2017年少數股東權益比例提升至28%。公司在上海的項目基本都為合作開發,其中與碧桂園合作臨港項目浦東星作,持股比例為50%;公園壹號持股比例50%;金融灣持股比例51%。公司今年3月收購獲得寧波市火車東站地塊75%的權益,將與榮安地產合作開發。未來公司還將以收購股權合作開發的模式繼續在熱點一二線城市佈局。
公司資本結構有所優化,綜合融資成本穩定在8%左右。公司2016年資產負債率為74%,同比下降3個pc。銀行貸款平均融資成本在6.4%左右,信託貸款9%,債券6.8%-8.2%。
ARC資產重組順利,將於2017年一季度並表。今年1月公司以5.91元/股發行股份8.4億股,成功收購西藏銀億持有的寧波昊聖100%股權,從而獲得對ARC集團相關資產的控制權。
被收購方西藏銀億給與業績承諾:2017-19年實現淨利潤分別不低於1.68/2.62/3.26億。此外,公司控股股東銀億集團旗下的寧波東方億聖於去年6月併購了比利時邦奇公司。比利時邦奇為歐洲著名汽車廠商DAF位於比利時的汽車變速器工廠,項目預計總投資10.6億美元。
該資產有望在未來注入上市平臺,公司主業將進一步聚焦於高端汽車製造業。
上調至增持評級,維持2017年盈利預測。考慮到公司地產業務規模保持穩定,ARC資產重組已成功完成,同時比利時邦奇業務存在注入公司的可能性,我們將公司上調至增持評級(原為中性評級)預計公司2017-19年歸母淨利潤為7.0/9.1/11.6億,同比增速37%/30%/27%,對應EPS:0.23/0.30/0.38元。