原標題為：鄭東帝國的黃昏，你可以先體會一下原標題的畫面感。
鄭州發展跳出三環之後，所有的新區裡面，鄭東新區無疑問是最強大的，鄭東新區無疑還是完爆其它所有新區，如果論坐次的話，鄭東無疑是第一帝國級別的。
鄭州一路向東，在鄭東新區的牽引之下，據說要與開封融城。
但，鄭州真的可以一路向東嗎？城市邊界真的可以一直向東嗎？
今天要說的就是這個問題。
1
先來看過去15年鄭東新區的變化圖
2002年4月，CBD還是舊機場，東區都還是麥田▼▼▼
2005年10月，CBD初見雛形，老東區綠城綠地順馳正在建設▼▼▼
2006年10月，龍子湖開始建設了▼▼▼
2007年5月，CBD和龍子湖遙相呼應，其它地方一片荒蕪▼▼▼
2009年12月，龍子湖初見形態，北龍湖還未動工▼▼▼
2011.12月，高鐵區開始動了▼▼▼
2012年10月，北龍湖破土動工了▼▼▼
2013年4月，北龍湖蓄水▼▼▼
2015年1月，龍子湖也蓄水了▼▼▼
2017年7月，最新的，北龍湖路網成型，白沙還未成形▼▼▼
2
鄭州東擴的8步跨越
從中我們可以看出，鄭東新區在向東發展的過程中是一步步跨越的，而中間明顯的隔離帶就是標誌性的河流、國道。從而把城市分隔成不同的組團，城市擴張呈組團式發展。
從中州大道向東一步步的跨越（手機翻個身）▼▼▼
紅色代表著我們眼中的安全邊界！
我們在研究戶型時發現，陽臺和客廳相連、陽臺和次臥室相連的兩種情況，陽臺的使用率能相差50% ！僅僅是一步跨過到達、繞道臥室到達的區別。
為什麼？
城市發展也是一樣，我們經常會發現因為一條大路、一條河流就能發生的天壤之別，城市發展就會幾年跨不過去，一邊是熱天朝天，一邊卻是冷冷清清，一邊可能豪宅，一邊可能完全剛需化。
中州大道就是鄭州東西的分水嶺。
連霍高速也是鄭東北龍湖和楊金片區之後天上地下的分水嶺。
三環是鄭州非常明顯的分水嶺。
四環也是非常明顯的分水嶺。
在鄭州向東發展過程中的分水嶺是什麼？
前奏：
2004年前後，第一批東區上市的住宅項目包括順馳第一大街、綠地老街、中義阿卡迪亞，均價均為3300左右，之後，開始向CBD南區發展，包括中央特區、鑫苑、東方鼎盛等。
海馬公園上市代表老東區區域的巔峰時期，海馬一期於2011年4月開盤，均價不到9000元（拭想一直到2015年，海馬價格還是12000元，而2017年現在已經達到24000元）。
休整、間歇之際，鄭州開始繼續東擴。
第一步，在主要發展老東區和CBD之後，跨過東風路。
標誌事件是：在綠城綠地改善型組團之後，建業如意家園、暉達新領地、金鵬時代等以剛需姿態入世，當初暉達和金鵬售價都不到3000元。
第二步，跨過東風路開始發展了東區南部片區後，跨過107輔道，發展龍子湖、高鐵區，省體片區。
標誌事件：2012年10月，正商鉑鑽一期開盤，開盤價接近10000元。
第三步，就是現在的階段了，跨過京港澳發展白沙。就是前幾年的雅居樂、上東城、南熙福邸片區。
標誌事件：2013年11月，白沙的雅居樂國際花園新聞發佈會，2014年初一期開盤均價8500元。
第四步：白沙的發展其實又是以象湖、賈魯河為界線發展，就是跨過前程大道，發展白沙東部片區，就是現在的融創、永威、東望片區。
標誌事件：星聯灣2013年啟動，象湖壹號2016年的高潮
第五步：跨過萬三公路進入綠博。就是現在的亞新、紫園、上和郡、香溪郡片區。
標誌事件：紫園2014年啟動，萬科蘭喬聖菲和融創觀瀾壹號在2016的高潮。
第六步：跨過賈魯河改線（規劃圖是這麼標註的，應該是新修的一個河道），發展大孟組團，就是信和普羅旺世理想國片區。
下圖為8.1日新拍攝的賈魯河改線工程▼▼▼
標誌事件：普羅旺世理想國2016開盤
第七步：跨過223省道（雁鳴大道）發展官渡組團。
標誌事件：無
第八步：與開封融城。
而每一步的跨越，在地圖上只是很短的距離，但現實中，可能就需要很多年！
京港澳、萬三公路、賈魯河改線、223國道就是鄭州向東發展過程中最主要的四個大跨越！每一步，都是考驗！都需思量！
每一步的跨越距離標註如下（手機翻個身）▼▼▼
從中州大道開始，輕鬆跨越了5.4公里到達107輔道，成了為強大的老鄭東新區，再往東擴張邊際效應開始遞減：
4.5公里到達京港澳高速
5.4公里到達前程路
5公里到達萬三路（新107國道）
6公里到達賈魯河改線
3.6公里到達雁鳴大道
從中州大道到雁鳴大道共計30公里。其中從京港澳高速到雁鳴大道一共是20公里。
中間，最關鍵的跨越是京港澳高速、萬三公路、賈魯河改線。
每跨一步，城市擴張的邊際效應在遞減，風險在增大，不管是政策、概念、地鐵、產品等什麼因素，拉動效應都在遞減。
3
一路向東是帶狀發展
參考城市新區發展軌跡和鄭州極其類似的成都▼▼▼
成都的發展軌跡和現狀很值得鄭州參考。一路向南呈帶狀發展。天府新區規劃面積1578平方公里，沿天府大道一路向南，全國四大神盤之一的麓湖生態城離二環的直線距離是15公里。兩邊還有大片的待開發區，尤其是東側更多空地。
鄭州向東發展的主軸是：鄭開大道！以鄭開大道南北輻射開發。
這和成都向南沿天府大道擴張有極其相同之處。
過了京港澳高速，越過象湖，發展白沙，跨過萬三公路，發展綠博，綠博因為更好的規劃、景觀、產品、配套能讓很多客戶直接跨過白沙選擇綠博，但綠博組團和大孟組團之間的賈魯河改線會是一個臨界線，大孟組團的距離更遠、但產品和配套、規劃其它方面會更差，人們跨過賈魯河改線選擇大孟的慾望會大大下降！
有了這樣的思維，就清楚了未來大鄭東新區的城市模樣，最先配套、發展的區域是沿鄭開大道為主軸、南北相對擴張的區域。
向北，第一安全臨界是平安大道。極限邊界應該是連霍。
向南，第一安全臨界是綠博大道。極限邊界是紅色的商都路。
向東，第一安全臨界是萬三公路、第二是賈魯河改線（還沒有完工）。極限邊界是雁鳴大道。
有了這個概念，心裡就清楚了！
第一安全區域為（手機翻個身）▼▼▼
就是京港澳高速、平安大道、綠博大道、賈魯河改線相圍合的區域。
不要較真，部分區域可以適度擴大。
4
安全範圍的邊界
跨越公路，遠比跨越河流容易。
而且在規劃層面上，規劃的區隔也容易使用河流來區分，比如容積率、高度、天際線、土地性質等。
在第一安全範圍之外，再擴大，以河流劃分安全邊界更為合理（手機翻個身）▼▼▼
就是賈魯河、賈魯河改線、七里河、京港澳高速的合圍區域，這基本上可以算是鄭東新區東擴的第二安全邊界，也可以看成是最遠的安全邊界。
5
說說組團
鄭州東擴的影響力度如下（手機翻個身）▼▼▼
白沙因為距離近、劃歸鄭東新區、象湖影響，即使區域再多安置房和小開發商，區域也能發展起來，問題不大。
綠博因為自身條件太好、極具資產泡沫，也能賣的很好，問題不大。
雁鳴湖區域因為之前就有發展和開發，大家接受度略好，和大孟組團會一起同步被輻射發展。
而中牟縣城、官渡因為自身距離太遠、條件一般、優勢不大而在輻射力度上排後面。中牟縣城還是更多屬於本地人的市場。
以城市組團展示▼▼▼
整個大鄭東，組團分為了（括號內是典型樓盤）：
白沙北（東是亞新紫騰公館、西是象湖壹號）
白沙南（東潤城）
綠博（名門紫園、萬科蘭喬聖菲）
大孟（普羅旺世理想國）
官渡（無）
中牟縣（路勁國際城、碧桂園豪園）
雁鳴湖（萬科長基、綠城玫瑰園）
為各個組團加上安全等級如下。
組團安全級別（有個半勾是代表50%）▼▼▼
現實中會有一些偏差，比如有個項目更遠、但產品更好，有個規劃的地塊更遠、但卻更快的落地，這些因素，都會局部影響組團的價值，但基本面不會有大的改變。
記住鄭開大道、平安大道、綠博大道、賈魯河改線這幾個關鍵詞，
再記住七里河、賈魯河改線這兩個關鍵詞。
位置更遠了，但產品更好了嗎？規劃配套更好了嗎？未來前景更好了嗎？有地鐵能達嗎？因為價格不能制勝，剛需不會選擇遠郊。這個問題想清楚，因為這關乎你的轉售、接盤問題。
再具體分析各個組團已經規劃、開工、落地的項目、配套、公共設施等事宜，你就能更瞭然於心。
較真者，也請不要拿20-30年後的發展來評判和理論，這樣的較真很LOW。
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