原創： 曹俊
還記得李嘉誠投資房產的黃金法則嗎？
“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
所以買房只買市中心，應該錯不了。但想在深圳買市中心，不是誰都能做到的。
福田、南山的房價越來越高，人們慢慢的開始退而求其次，開始買新安、買西鄉、買航城、買福永、買沙井，一路向西……
而在寶安區，值得關注的地段，除了寶安中心區外，就是大空港區，因為這兩個片區是深圳劃出的17個重點區之二，是深圳未來的增長極，在以後，寶安的人力物力都會向這兩個區傾斜，所以這兩個區的房產安全性更高，發展潛力更大。
而西鄉南部的碧海灣片區隸屬於寶中，北部的“航城街道“也受到大空港的輻射，因此西鄉的樓市潛力很大，非常值得關注。（2016年末，西鄉街道一分為二，分為西鄉街道和航城街道）
下面我們就來看看西鄉部分在售樓盤：
1、天福華府（均價5.5-5.6萬）
項目地址：西鄉107國道黃田三圍段
佔地面積：19563.13㎡
建築面積：56730.00㎡
總房源：621
車位比：1：1.1
容積率：2.90
學區：黃田小學、海灣中學
地鐵：後瑞站
樓評：
天福華府到底適合投資還是自住，這真是很難回答的問題。
從投資角度來講，天福華府正處於空港新城的規劃範圍內，項目南側就是前海開發區，未來片區的升值還是有很大的想象空間，但建一條地鐵尚且需要5年的時間，舊城改造快的2年，慢的10年都不止，大空港能建設起來需要多久？
從自主角度來看，項目千米範圍內有3所幼兒園，黃田小學距離900米，中學為海灣中學，雖然在全市排不上名次，但是在寶安還是不錯的。在項目附近還規劃有圖書館和機場實驗小學，文化氛圍較好。項目容積率2.9，樓間距很大，車位比超過1.1，居住很舒適。
但項目的硬傷是，南北兩側各有一個加油站，雖然在安全距離以外，但還是會給人造成很大的心理負擔。緊鄰107國道，大貨車水泥車川流不息，粉塵噪音汙染十分嚴重。距離最近的地鐵站後瑞站有1.4公里，步行需20分鐘。
項目是2015年開盤，毛坯現房，到現在還有很多沒賣出去（據說老闆不差錢），90平以下2-4房的剛需盤佔大多數，戶型方正，落地飄窗，贈送面積大。項目周邊的商業還沒建起來，商業配套較薄弱。
項目在開盤時，也就是2015年，整體均價還在3.7萬，到2019年已經漲到5.5萬元，聽置業顧問介紹，項目大多數業主來自南山。天福華府無論投資還是自住，都差點意思，但在西鄉的高房價下，先上車也許是不錯的選擇。
2、滿京華雲曉公館（均價5.3-5.5萬）
項目地址：寶安西鄉空港會展圈廣深公路輔道旁
佔地面積：7683.90㎡
建築面積：41617.00㎡
總房源：322
車位比：1：0.6
容積率：3.9
學區：黃田小學、海灣中學
地鐵：後瑞站1.6公里、黃田站500米（2022年通車）
樓評：
滿京華雲曉公館與天福華府距離很近，過一個天橋就到了，所以區塊升值潛力方面可參考天福華府，學區和天福華府一樣，是黃田小學和海灣中學，比較一般吧。
項目戶型62-120平的2-3房，2018年7月開盤，目前小戶型已售罄，還有88-120平的2-3房在售。項目是最後一批落地飄窗設計，按規定，以後不允許這種設計，且買且珍惜。二樓架空層配備標準50m無邊界泳池，空中花園，健身館和瑜伽館，帶精裝修，裝修風格偏年輕現代化。
項目雖然離機場很近，僅4公里，但項目上方沒有航線，所以不會受到飛機的噪音影響，但緊鄰107國道，可能比飛機的影響還大，尤其是低樓層，因此，88平的3房，僅剩下低樓層沒有賣出去。
外部環境一般，噪音粉塵十分嚴重，周邊舊改難度大，最起碼要10年，自帶底商還沒在招商，商業配套暫時還很薄弱。
地鐵方面，目前只有1號線後瑞站，距離1.6公里，在建的12號線2022年通車，12號線黃田站距離項目500米、鍾屋站700-800米。
項目在售的是一期，二期還在建設中，60平小戶型和80平的3房去化率最高，戶主多是南山區的年輕人。
項目優點是得房率高，戶型設計優秀，其中有一款88平3房戶型，實用面積不次於100平米，也是賣的最好的，缺點是臨近車道，噪音粉塵影響大，生活配套暫時較為薄弱，地鐵較遠。如果12號線建成，項目的價值會大大提升。
3、領航城領譽（均價5.8萬）
項目地址：深圳寶安西鄉107國道與航城大道交匯
佔地面積：47950.00㎡
建築面積：204000.00㎡
總房源：892
車位比：1：1.61
容積率：3
學區：鍾屋小學、固戍小學、航城學校（九年制）
地鐵：固戍站（1.5公里）
樓評：
領航城位於107國道與航城大道交匯處，總建築面積約130萬平方米，也是依託空港新城發展規劃而建設的新城。
一期、二期、三期業主大部分已經入駐，一期的一層已經開滿各種各樣的小商鋪，基本能滿足人們日常生活的需求，四期和六期會有博納國際影城和希爾頓逸林酒店入駐，而目前在售的是五期，主力戶型為建築面積約131-179㎡四房純粹大戶型產品。
五期主打高品質大戶型住宅，五期下面沒有任何底商，容積率3.0，車位比1：1.61，北側臨近獅子山天然氧吧，還可以享受周邊西灣公園、平巒山森林公園、鐵仔山郊野公園。
領航城規模很大，項目品質也很高，五期是最後一批住宅，面向的對象不是剛需，而是想改善居住環境的有房族，因為項目離地鐵很遠，最近的固戍站也有1.5公里，開車在不堵車的情況下也要30分鐘，所以上班可能不是很方便，但是小區的居住環境會提升，人口複雜程度會降低。
項目還有一個不確定性，就是學位的問題。九年制航城學校非本項目的專屬配套學校，能否入學還要以積分高低排名為準，航城學校建於2015年， 教學水平還未得到驗證，但好處是離項目很近，孩子上學也方便。隨著越來越多的業主入駐，航城學校的學位很可能不夠用，2018年秋季小一計劃招生6個班300人，截至5月2日，共計報名551人，其中前4類報名505人。這種情況下，積分不高的孩子可能就要到固戍小學或鍾屋小學去上學，這兩個小學距離項目在2公里左右，有點太遠了。
還有一個缺點，就是雖然社區設計的很好，路面綠化十分整潔到位，但社區周遍還有較多的廠房和小產權房，改造難度大，也會影響航城學校的生源。
4、鬆茂御龍灣（均價7.6萬）
項目地址：寶安區寶源路與銀田路交匯處
佔地面積：39062.99㎡
建築面積：288454.00㎡
總房源：2079
車位比：1：0.98
容積率：5.5
學區：海港小學、海灣中學
地鐵：碧海灣站
樓評：
鬆茂御龍灣除了噪音，沒有什麼太大的硬傷。
項目位於深圳市銀田路與寶源路交匯處，出地鐵11號線碧海灣站A出口直達（200米左右），位於碧海灣高爾夫旁，享碧海灣區和碧海高爾夫雙重一線景觀。總體建築面積約29萬平米，涵蓋住宅、商業、公寓等多種物業。
梯戶比2梯2戶和2梯3戶，容積率5.5，略高，戶型全通透設計，擁有大景觀陽臺，但是看不到海景，入眼全是高樓。樓與樓的間距很大，內部花園是東南亞風格中軸對稱園林景觀，品質很高。
學區是海港小學和海灣中學，學位質量一般，但離項目很近，步行5分鐘可以到達，免去家長車接車送的麻煩。
西鄉體育中心距離項目270米，游泳館，田徑、足球、籃球、網球場等一應俱全。碧海灣公園距離項目800米，週末帶孩子來徒步，郊遊，親近大自然，非常愜意。
當然，項目還有一個硬傷，就是上方的飛機航線。這一點也引人而異，解決方法是在裝修時加三層隔音玻璃，這樣在室內就感受不到噪音了，但是也意味著不能開窗通風，有些不方便。還有一點，恆生醫院與項目僅一路之隔，這算是買房的一大忌諱，大家仁者見仁吧。
5、鳳凰天譽（均價6.5-7萬）
項目地址：西鄉前進二路與寶田一路交匯處
佔地面積：14346.08㎡
建築面積：93412.02㎡
總房源：400
車位比：1：1
容積率：4.07
學區：新安中學外國語、西鄉中學、鳳崗小學
地鐵：臣田站（2022年通車）
樓評：
鳳凰天譽均價6.5-7萬，一度高過了新安片區的聯建君鈺府，令人十分驚訝，通過對兩個項目多方面分析，鳳凰天譽在地鐵、學區和舊改上都十分有潛力，難怪價格這麼高。
項目原來是鬆寶大傢俱A館地塊舊改，共4棟，規模較小，周圍廠房農民房比較多，但附近的兩大舊改：華潤鳳凰崗舊改和宏發工業區舊改，為片區價值帶來增幅效應。
而最惹人注目的是，預計2022年通車的12號線，其臣田站距離項目僅200米，一街之隔。如果地鐵開通，鳳凰天譽將晉升為地鐵口物業，怪不得價格這麼高。
據項目宣傳，所在學區是九年一貫制的新安中學外國語學校，算是寶安的老牌學校，本區居民的認可度和期望值都很高。
共提供住宅400套，90以下戶型佔高達97.79%，應是除了頂層單位之外都是小戶型。在參觀樣板間時，92平方米的毛坯房是2房2衛，但中介說可以將一個陽臺改成一房，變成3房2衛，但是直觀感覺得房率不高。
116平的客廳
項目的缺點也很明顯，雖然周圍的大型舊改項目較多，但什麼時候可以完成還說不準，而且周圍很多的農民房，舊改難度還是很大的。距離地鐵是很近，但地鐵+周圍商業+地下商業街，小區環境無疑會變得嘈雜混亂。再一個就是5.6元的高額物業費。
6、君成雍和園（均價7萬）
項目地址：寶安區前進路與西鄉大道交匯處東
佔地面積：25362.74㎡
建築面積：136600.00㎡
總房源：1027
車位比：1：0.9
容積率：5.38
學區：天驕小學、文匯中學、新安中學外國語學校
地鐵：流塘站、寶安客運中心
樓評：
君成雍和園是雙地鐵口物業，因此價格達到6.8-7.2萬。
君成雍和園位於前海鎏金髮展中軸前進路與西鄉大道交匯處東，毗鄰寶安公園與流塘公園，佔地面積25362.74㎡ ，總建築面積187250.91㎡，由4棟現代超高建築（41層）組合而成，自帶約17000平米配套商業與項目內幼兒園。
君成雍和園處於老城區，因此生活配套相當完善。除了自帶17000平方米的商業外，800米範圍內還有：港隆城、沃爾瑪、華潤萬家、天虹、海雅百貨、人人樂等大型商場。
學區的選擇也很多，天驕小學、文匯中學、新安中學外國語學校，都可以申請積分入學。
但是該樓盤的缺點也很明顯，只要去看過就能感覺到，樓與樓之間建設的非常密集，而且梯戶比達到5梯13戶，容積率5.38，因此居住起來肯定會十分擁擠。
目前該樓盤所剩無幾，餘下的只有84平的三房，不過這些三房都處於建築物的斷頭位置，也就導致了戶型不方正，有一個房間很明顯擺不下一張床。
最大的賣點當然是雙地鐵，預計2022年通車的12號線，流塘站和寶安客運中心站距離項目100米和200米，就在家門口。但是目前只有靈芝站，還要做10分鐘公交車。
不管怎麼說，雙地鐵太牛了，加上成熟的生活配套和在寶安還算可以的學區，這個盤很受剛需追捧。
結論：
在寶安區，寶中是絕對的中心，大空港還在建設中無法與之抗衡，但從以上樓盤的分析中不難發現，雖然大趨勢上看，距離寶中（南山）越近，房價越高，但這個規律並不絕對，決定房產價值不能唯地段論。
碧海灣片區的鬆茂御龍灣、華豐前海灣都在7.5萬左右，這些樓盤除了飛機噪音的缺陷外，優點是近地鐵，近學校，近公園，周圍沒有農民房，風景優美。
西鄉老城區的鳳凰天譽、君成雍和園都在7萬左右，這些樓盤的優點是雙地鐵，雙學位，配套成熟，大型舊改林立，商業綜合體等等。
慢慢的，地鐵已經打破唯地段論，毫不誇張的說，一條地鐵就能拯救一個片區的樓盤。在交通便利的前提下，人們會考慮居住的舒適度，考慮周邊的教育資源、醫療資源。如果這樣看來，隨著地鐵網絡的建設，西部的福永，沙井，鬆崗，甚至是東莞，都蘊藏著巨大的潛力。