前事不忘，後事之師。前人已為我們留下了太多的慘痛的教訓。在現今競爭日益激烈的社會中，我們更應該衝破思維的束縛，超越自我。只有擁有創新精神，才能成就輝煌的人生。
大家好，歡迎來到今天的成功商業案例分享。
你要問我，做餐飲最重要的3要素是什麼？
我會說，選址！選址！選址！
打仗講究“天時地利人和”，做生意也一樣天時（開店時間節點，產品紅利期），地利（選址），人和（營銷和團隊）缺一不可，說不清哪個最重要，但選址失敗，想翻身的難度之大，絕對超過其他。
還有一點需要說明，從來沒有好鋪子和壞鋪子的區別，只有與產品（以及經營能力）是否匹配的店鋪，一千一月的店鋪和十萬一月的店鋪都能做生意，但匹配度越高的店鋪盈利的概率也會越大。
不研究目標消費群體的選址都是耍流氓！
開店鋪其實最應該做的一件事情就是研究目標消費群體。
什麼意思呢，就是比如你是開中高檔西餐廳的，那你就該琢磨誰會去你的店鋪吃飯，老外、白領、以及約會的小情侶居多，那麼接下來的事情就是去找這三類人群喜歡逗留的地方（注意是逗留不是聚集，地鐵站也有很多人聚集但是不會有很多人逗留，而吃西餐講究的就是那種優雅跟情調，一定是那些人群願意逗留的地方才行）。
同樣的，你開餐飲小吃店，也要先研究下喜歡你這種品類的人群是誰？他們一般在哪裡逗留或聚集。（考慮到小吃店的面積比較小，可能聚集也是適用的）。
這樣基本就能選出一個商圈來做你的選址的目標對象。
所以，這就是我們選址的第一大要素——
研究目標消費群體並找到相應的商圈
選擇好大致的商圈好之後，你要考慮的就是你的這個店，是要做聚集型業態的店鋪還是差異化業態的店鋪。
考慮店鋪選址性質——聚集型還是差異化
舉個例子，你是一個賣炸雞的，你選的商圈裡面有一個片區裡面有好幾家賣小吃的，比如周黑鴨、章魚小丸子、這種，還有一個片區是基本都是零售類的，以賣衣服的居多，但是那邊也有可以做餐飲的店鋪。這個時候，你是選擇加入自己的潛在競爭對手的行列，做一個聚集型的定位，還是做差異化的定位，在零售店鋪裡面獨樹一幟？
做聚集型的定位成功的可能性會大一點。
因為一般來說，同一個區塊裡，人們印象裡有聚集型的地方的時候，就不會去留意差異化的店鋪了，想要吃的話都會逛完之後去到聚集型的區域進行對餐飲的挑選。
當然，如果做差異化定位有“好做外賣”等其他理由，則另當別論。
考慮進商場/街鋪
近幾年來商場開業迅猛，很多開發商都瘋狂拿地開業。也引得很多創業者想進商場搏一把。
理論上來說，商場本身就會吸引人來，也會有上面說到的“聚集型或者差異化”的片區，很多做得好的商場連上旁邊的其他商場或者街鋪就能形成一個很好的商圈。
但是作為一個在商場工作的人員告訴你，除非商場給你的位置跟條件特別好，不然不要輕易進商場！而且考慮到題主問的本身也是一個小店鋪，所以一般商場是不會給你什麼好的位置跟條件的，還是費點力去找一些好的街鋪會比較好。
為什麼不要進商場呢？因為本身開發商就是商人性質，一個商場開出來每天能耗、人員工資都在滾，所以他們肯定會設置各種賺錢的門檻，一般都是體現在租金物管費上，而且你生意好了他就會漲租了，一套完備的商業體系不會讓他少賺一分錢的。
在這種情況下，水漲船高，商場是最快能知道你生意是好是差的。
如果很差交不上租金，他就會想著法子把你趕出來換下一個牌子，如果很好，他也會每年給你漲租或者提抽成，基本小吃店在商場的租售比不會低於20%。
人流基礎+動線
通過前面三步，我們基本可以確定了商圈以及一個聚集型業態的大致位置。那麼接下來就要選具體的位置了。
就是去看這個商圈的人流基礎是什麼。簡單來說，就是人是從哪裡來的，是旁邊的寫字樓，還是馬路對面的地鐵站。
然後我們去觀察，這些人的動線是什麼樣的，在商圈哪個位置停留的時間最長，在哪種店鋪花費的金額較高。
觀察好這些之後，你可以畫一張大概的人流動線圖，甚至可以自己做一張熱點圖，這樣你就大致知道你要選擇哪個店面進行經營了。
租金
很多人把租金放在第一位，其實財經君覺得租金不是第一位的，前面分析做好了之後。
我建議你可以去測算一下你選擇了你心儀的位置的營業額，可以選一家同類型的店。
觀察經過的人流量、進店率、購買率、客單價，就可以測算出你自己店鋪的一個大致營業額，然後根據你自己測算的營業額，反推你能承受多少的租金。
最後舉個例子，你保守預估你的店鋪的營業額是10w，那麼物料佔比一般來說是30%-40%，就算35%吧，人工+水電15%，推廣5%，你最低要求的利潤是15%，那麼其實你能承受的最高的租售比是30%，也就是租金+物管費30000元。
租金不是根據你租得租不起來衡量的，租金是根據它能產生相應的價值來衡量的，所以不要急著去判斷這個租金貴不貴，要先看它能給你帶來多少的收益。
思想要活，生意才能活。今天的案例分享就到這裡，之後我會繼續給大家介紹一些非常有啟發的商業案例，商業路上充滿智慧，還有許多等待著我們去學習。
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