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“為什麼非要等到爆雷之後才監管？”一位曾在2017年就租住過樂伽公寓的租客有些忿忿不平。
早在2018年初，他就在蘇州市便民論壇網投訴過樂伽公寓存在“高收低出”的問題，懷疑其存在圈錢跑路的風險，但相關職能部門並沒有做出處理。
監管的缺位讓樂伽公寓的“雪球”越滾越大，資金鍊斷裂後，樂伽公寓的多米諾骨牌相繼倒下，受到波及的城市多達8個。
而樂伽公寓的倒下大概率只是一個開始，據時代財經瞭解，採取“高收低出”模式的長租公寓品牌並非樂伽一家，包括樂伽公寓杭州公司引入的業務承接方喔客公寓、西安住建局為受害租客篩選出的住房租賃企業三彩家都是採用同樣的模式在運作。
承接方也是“雷”
在盡最大努力通過各種渠道自救後，樂伽公寓在8月7日正式宣佈倒閉。翌日，樂伽公寓杭州公司稱，已引入喔客公寓、窩酷公寓、趣居公寓作為承接方。不過，它們並非全盤接手，作為承接方，這三家公寓均不會承擔樂伽公寓遺留的債務問題，僅僅只是跟房東和租客重新簽訂租賃合同。
有杭州中介從業人士告訴時代財經，喔客公寓本身採用的也是“高收低出”的模式。天眼查信息顯示，喔客公寓的運營主體為上海臥榮網絡科技有限公司，成立於2016年11月，法人代表為楊珏，註冊資本為1000萬元人民幣，實繳資本未披露。該公司由楊珏、葉方敏、王冷分別持有30%、40%、30%的股份，三人名下共有20家公司。
2018年8月14日之前，上海臥榮網絡科技有限公司名為上海臥榮裝飾工程有限公司，從事裝飾裝修業務，之後改名並新增了網絡科技、房地產經紀等經營範圍。2019年2月、3月、5月，喔客公寓分別在西安、杭州、蘇州設立分公司。
值得一提的是，喔客公寓杭州分公司的註冊地和樂伽公寓杭州分公司的註冊地在同一棟大廈，均為浙江省杭州經濟技術開發區萬亞名城。
據時代財經瞭解，跟樂伽公寓一樣，喔客公寓也是一次性收取租客半年甚至一年的租金，然後按季度支付租金給房東，房東收到的租金普遍高於租客支付給喔客的租金。
7月5號剛住進杭州喔客公寓的李想（化名）向時代財經證實，其所租住的房子就屬於“高收低出”。他在幾天前偶然遇到了住在樓上的房東，據其瞭解到，房東每月收到的租金為5500元，而他向喔客支付的租金才4700元。在看到樂伽公寓爆雷的消息後，李想的心裡更加忐忑了。
喔客公寓“高收低出”的情況同樣得到另一位租客小敏（化名）的證實，“我是8月14號入住的，後來聯繫房東安裝煤氣發現價格差了好多，我每月給喔客的租金是5000元，而房東收到的卻是每月6300元。”
一位喔客公寓業務員在朋友圈發佈的收房信息顯示：“每年空置期一個月，年限兩年以上，付款方式押一付三，收房價格同行業最高。”就公司如何盈利的問題，時代財經致電該業務員，其表示公司主要賺的是空置期的錢。然而，按照李想所述的租金，喔客公寓一年還要虧損4100元。
一次性交了65000元的小敏，現在很擔心樂伽公寓租客的遭遇發生在她身上，但在喔客公寓還沒跑路前，她能做的似乎只有等待。
一朝被蛇咬，十年怕井繩。在樂伽公寓爆雷風波中受到波及的房東和租客已經對業務承接方失去了信任。“出於‘道義’，這三家長租公寓可能會幫助租客或房東承擔1-2個月的租金損失，但均要求房東重新簽訂三年合同，我們肯定是不可能接受的。” 一位杭州的房東李夢（化名）直言，樂伽公寓的房屋託管已經給足了教訓，現在給再多錢也不會把房子託管給這樣的公司了。
已經損失了大幾萬的租客夏沙（化名）也是心有餘悸， “大家都覺得（樂伽）推薦的喔客公寓可能也是換湯不換藥，我已經被樂伽公寓騙了5萬多，再傻也不會再租這種託管公司的房子了，萬一再爆雷，結果我可承受不了。”
“高收低出”氾濫
不僅杭州樂伽公寓的受害者面臨著再次掉入“虎口”的風險，西安的亦有隱患。8月14日，西安住建局房屋租賃管理處發佈《關於針對“樂伽事件”受損群眾發起行業援助行動進展情況的通告》，引入第一批自願給樂伽公寓租客提供優惠租房政策的企業。
這批名單中除了萬科集團旗下的西安泊寓、龍湖地產旗下的西安冠寓外，一家名為三彩不動產管理有限公司的企業亦在其中。一位西安樂伽公寓的房東透露，他有兩套差不多的房子，一套委託給了樂伽公寓，另一套就是委託給了三彩家。
上述房東透露，三彩家給的租金比樂伽還要多200元，達到了2000元/月，而且每年租金還會有5%的漲幅。“合同也是簽了三年，不過是按月給租金，每年一個月空置期。其實我對三彩家的盈利模式也不太瞭解，但我們小區好多都租給它了，所以我也給了。”
一位德祐的中介以及一位我愛我家的中介都向時代財經證實，三彩家確實存在“高收低出”的問題。不過，與樂伽公寓和喔客不一樣，三彩家會提供月付的支付方式，但是比半年付和年付要貴很多。
三彩家官網資料顯示，其背後的公司為城市社區服務集團有限公司，註冊資本2000萬元，是三彩集團、中企集團、中車控股共同設立的國有控股企業，集團旗下有三彩不動產管理有限公司、三彩家房屋租賃有限公司、三彩社區服務有限公司、三彩家政服務有限公司。
時代財經調查發現，城市社區服務集團有限公司全名為城市社區服務集團（西安）有限公司，由中車控股和中企集團分別持有60%和40%股權，中車控股的實際控制人乃貴州省經濟物資協作總公司。貴州省經濟物資協作總公司因未償還553.4萬元對外借款及相應利息，於2018年被列為失信企業。
貴州省貴陽市雲巖區人民法院於2019年初給出的裁判文書顯示，其調查發現貴州省經濟物資協作總公司名下無存款、房產、車輛登記信息，無對外投資登記信息，未能查到其它可供執行的財產線索。
儘管母公司失信、自身涉嫌“高收低出”，三彩家仍出現在了西安樂伽的援助名單中，並對外宣稱其在兩年內已設有西安、北京、上海、深圳四大運營中心，同時在全國24個城市設立分公司，員工達4200人，預計2020年前在全國省會城市、直轄市完成佈局。
事實上，除喔客公寓、三彩家外， 巢客公寓也是一家採取“高收低出”模式的租賃企業，其更是宣稱，已累積管理房源12000多套。巢客公寓官網信息顯示，其成立於2018年10月，目前已進駐杭州、上海、蘇州、武漢、成都五城，開設線下門店100多家，在職員工1500多人。
“踩鋼絲”的經營模式
在宣佈倒閉之時，樂伽坦承“高收低出”的經營模式存在嚴重缺失。不少業內人士也指出，長租公寓企業一般主要靠“租金差”來盈利，“高收低出”模式根本不符合商業邏輯。
“‘高收低出’的這種商業模式本身就不是市場化的租賃行為，它主要是為了賺取一套房子短期的現金流。”一位長租公寓運營商直言。
他進一步指出，“高收低出”說明此類長租公寓企業是想用一種金融模式去運作，一方面用獲取的現金流去收取房源，然後獲得更多的現金流；另一方面，它可能把獲取的資金投資到別處去，比如一些更高風險、高回報的生意。
在這樣一種“踩鋼絲”的經營模式下，一旦某一環節資金鍊斷裂，填補不及時，就可能出現像樂伽公寓這種跑路的情況。“樂伽事件”後，南京市房產局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門表示將用2個月時間，依法嚴查“高收低出”、挪用租金等行為。
與此同時，西安住建局房屋租賃管理處在發佈《關於針對“樂伽事件”受損群眾發起行業援助行動進展情況的通告》，時，也特別說明“住房租賃企業應規範經營，堅決杜絕‘高收低出’現象，切實保護租賃當事人的合法權益，維護行業健康發展。”
然而，當此風口，採取“高收低出”經營模式的長租公寓似乎並沒有打算收手。8月15日，杭州喔客公寓的一位員工在微信朋友圈推出一則“福利租房”消息，所有房源的年付租金價格下調，每月租金比之前便宜150-300元。
而已向巢客公寓支付定金的小陽（化名）覺得其租賃模式存在很大問題，不打算簽訂最終合同，但她面臨定金無法拿回的困境。時代財經同時致電了小陽打算租住房屋的業主，其表示:“現在就算知道巢客公寓存在跑路風險，我也不可能去解除合約的，單方面解約是要賠付4個月租金。”
據時代財經瞭解，現在已有跟喔客公寓簽了委託合同的房東表示，只要自己沒有按時收到租金肯定是要讓租客搬走的。中國房地產經紀聯盟主席胡景暉指出，一旦發現所租住的公寓存在“高收低出”的情況可以解約。
“‘高收低出’的長租公寓存在很大的破產風險，而一旦企業破產，直接會導致業主和租客蒙受損失。我覺得在它破產之前，租客或房東可以主動選擇解約，最簡單的辦法就是去找當地住建部門進行投訴。”
胡景暉指出，住建部門有行業的行政執法權，它可以要求這類採取“高收低出”經營模式的租賃企業停止對外經營的行為，同時幫助租客或房東解除合同或拿回定金。同時，為肅清此類行業亂象，住建部門可以要求租賃合同備案，這樣“高收低出”就無所遁形了。
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