萬通地產:跑不動的“老大哥”

萬通地產 馮侖 萬通控股 投資 第一財經 2017-05-04

如果過去30年的房企規模競賽是一場馬拉松的話,昔日的“老大哥”北京萬通地產股份有限公司(600246.SH,下稱“萬通地產”)可謂是贏在了起跑線卻輸在後半場。當同時期的房企紛紛加速跑入千億陣營,萬通地產仍在20億至50億元的營收區間浮浮沉沉。

雖然萬通地產開發的新新家園和新城國際仍為北京人熟知,但萬通地產卻正和它的創立者、曾經的“地產大哥”馮侖一樣,逐漸淡出人們的視野。從2013年到2016年的三年間,萬通地產逐步“去馮侖化”。而隨著控制權風波塵埃落定,如何增加寫字樓租賃收入,房地產金融的轉型能否幫助規模增長,都成了擺在當今管理層面前的緊要問題。

萬通地產:跑不動的“老大哥”

業績不前

1991年下半年,海南的經濟進入低潮。由於磚廠停產,現SOHO中國董事長潘石屹重回海口。隨後他結識了馮侖、王功權、易小迪等,共同創立了海南萬通,人稱“萬通六君子”。兩年後的1993年6月,由萬通集團投資並以定向募集方式發起組建了北京萬通實業股份有限公司,同年萬通在北京開發了“新世界廣場”項目。這一項目的成功將馮侖和潘石屹的行業地位推至巔峰。隨後的1995年至1998年的三年間,王啟富、潘石屹、易小迪、劉軍相繼離開。2003年王功權撤出,馮侖一人獨自運營萬通。

隨後的故事人們也不陌生。易小迪1999年創立陽光100,2011年前後如日中天之時,因謹慎錯失一線城市機會。2014年易排除萬難將陽光100送上港交所,陽光100也轉型主做街區綜合體,並希望借存量改造迴歸一線市場。如今的陽光100,年銷售規模在百億水平辛苦徘徊。潘石屹則於1995年成立SOHO中國,從2012年開始帶領這家銷售見長的公司進行從售到租的轉型。2015年初,SOHO中國推出共享辦公產品SOHO3Q,2016年其營業額為15.77億元,其中租金收入增至15.11億元。

與上述兩家老牌公司類似,萬通地產的規模也與其知名度不再匹配。年報顯示,2011年,萬通地產營業收入約為48.18億元。而與之同時期起步地產業務的萬科,當年營業收入已超過700億元,淨利潤接近百億元。

隨後的2013年、2014年、2015年,萬通地產營業收入分別為32.99億元、19.12億元、26.19億元,淨利潤分別為3.81億元、0.45億元、-6.12億元,淨資產數字則分別為37.31億元、35.29億元、29.22億元。

該公司今年披露的2016年年報顯示,萬通地產營業收入為23.36億元,同比減少10.81%。同期,其淨利潤為1.10億元,與萬科的210億元、保利的124億元水平不可同日而語。與此同時,其財務費用由1.87億元上升至2.52億元,增加了34.72%。

從衡量房地產企業盈利能力的加權平均淨資產收益率看,萬通地產該指標2013年為10.49%,2014年為1.22%,2015年為-18.98%,2016年該項指標為2.47%。而據Wind數據,截至2016年9月,A股136家上市房企加權平均淨資產收益率達8%。萬通地產遠落後於這一平均水平。

今年的情況有所改善。4月27日,萬通地產發佈的2017年一季報顯示,該公司今年1~3月營業收入為6.81億元,同比增長122.44%,淨利潤為7558.04萬元,同比增長1502.7%。

萬通地產:跑不動的“老大哥”

馮侖淡出

業績長期不佳以及規模停滯不前,使得萬通公司股權成為資本角逐目標。近幾年來,萬通地產控制權風波引業界側目。作為萬通創始人,馮侖通過交叉持股、個人出資等方式形成馮侖系,為萬通地產實際控制人。2011年,馮侖保留萬通控股董事長職務,萬通地產總經理許立接替馮侖出任董事長。彼時,萬通地產正式提出,由住宅開發領域向商業物業轉型。與馮侖早前多次提出商業不動產將是行業趨勢一樣,許立也曾對外表示,住宅在未來十年內會達到相對均衡的狀態,而商用物業的價值將越來越多地體現出來。

如果說用分析住宅開發商的邏輯來看萬通地產財務表現,結論容易偏頗的話,第一財經記者查閱過去幾年的財報發現,房地產銷售仍是支撐萬通地產收入的主要力量。2010年,萬通地產的地產銷售方面的收入為34.25億元,物業出租業務的租金收入僅為8409萬元,比例約為41∶1。 2014年,其房地產銷售收入約為16.96億元,房屋租賃收入提升至1.78億元,比例約為10:1。2016年,其地產銷售營收與租賃營收分別為21.75億元、1.58億元,比例約為14:1,租賃營收僅佔到公司整體營收的6.8%。這與此前定下的2015年租金11億元的目標顯然相距甚遠。

2014年8月8 日,萬通地產董事會重組,馮侖系人馬撤出,外界稱嘉華繫上位。對此,有地產諮詢公司高層對第一財經記者分析,馮侖精力不全在萬通,其興趣早已轉向立體城市等個人或合夥新業務,所以轉讓股權對萬通、馮侖及其他股東均利大於弊。

另有與萬通地產接觸頗深的投行人士告訴第一財經,萬通地產不少高層認為,馮侖在公司生意方面所用精力不多,他一直忙於寫書等事宜,被稱為“修仙”狀態。該人士同時透露,對於公司事務,馮侖參與決策但不管執行,因此管理層也並未感受到馮足夠放權。

馮侖的淡出,讓市場上的資本找到了下手的機會。首先是嘉華控股幾經增持,逐步成為萬通的實際控制人。

2015年,嘉華控股通過高比例收購萬通地產非公開發行股份,成為後者控股股東。之後的2016年10月,嘉華控股通過收購洋浦耐基特持有的海南萬通御風投資有限公司51%的股權,實現直接和間接持有萬通控股50.56%股權,此次收購也構成嘉華控股間接增持萬通地產股份。

今年1月24日,嘉華控股又從泰達集團手中接過其持有的3.73億股份,此後該公司直接和間接合計控制的萬通控股約11億股,佔總股本的76.48%。持有嘉華控股82%的股份的王憶會已取代馮侖,是平臺的實際控制人。

萬通地產:跑不動的“老大哥”

資本迷局

有知情人士對第一財經透露,早在2014年,嘉華控股高管層就曾就萬通發展戰略及產品線等問題尋求專業諮詢。那麼,“嘉華時代”的萬通地產戰略路徑如何延展?新近發佈的2016年報回答了這一問題。年報稱,萬通地產要形成與品牌影響力相匹配的規模,實現主業由“第二產業”向房地產金融服務型的“第三產業”的轉型升級。

金融化一直是馮侖希望帶領萬通探索的方向。他倡導的“美國模式”的核心要素之一,就是通過地產基金等金融手段帶動商業地產發展。他曾嘗試通過類REITs(房地產信託投資基金)的方式解決資金問題,然後通過租金獲取收益。

然而,作為商業地產獲取長期融資的重要途徑,目前國內REITs稅制等政策遲遲未落地。仲量聯行(JLL)中國區研究部總監周志峰上週接受第一財經等媒體採訪時表示,雖然2016年美國REITs行業市值突破了1萬億美元,但受制於法律和程序性障礙,中國目前尚未出現一款真正意義上的REITs產品。他還提醒,即使政策制定者向投資者提供企盼已久的稅收優惠,中短期內,中國的REITs也不可能快速發展。箇中原因眾多,最大的障礙是中國資產收益率低,很多資產收益率僅為4%,甚至更低。

早在2013年,馮侖說,萬通有一些方面似乎過於保守,比如負債率的過低,“該適度踩一點油門,讓速度加快一點。”然而一步慢,步步慢。在集中度越來越高、即將進入下半場角逐的中國房地產市場,人們還是將更多的注意力,留給了輾轉磨礪後野心勃勃的融創、銷售凶猛躍進3000億元的碧桂園,又或是在京滬高舉高打善用槓桿的一眾閩系房企。包括“萬通六君子”在內的1980年代、1990年代的中國第一代地產創業者,如今多在60歲上下,似乎正在逐漸淡出人們的視線。

今年1月,萬通地產發佈公告稱,嘉華控股引入中融信託,後者將通過子公司承接萬通控股不超過35%的股權。萬通控股持有萬通地產30.3%的股權。

公開資料顯示,中融信託的股東包括經緯紡機、中植企業集團有限公司、哈爾濱投資集團有限公司等,持股比例分別為37.46%、32.98%、21.53%。它一向被市場視為中植系的核心,2014年開始轉型,擬從單純的資金提供者轉型為集私募投行、資產管理和財富管理於一體的綜合性金融服務提供者。截至2016年末,中融信託營業總收入為67.96億元,淨利潤高達27.04億元。

對於中融信託的入局,有說法稱,這是“中植系”謀變、萬通地產股權再次不穩的信號。然而,該說法目前僅為坊間的猜測。中融信託在戰略合作協議中承諾,協議簽署不會對嘉華控股作為上市公司萬通地產實際控制人的地位構成影響,該公司不會以任何方式謀求萬通地產的控制權。

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