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引言
萬科，第三次創業。
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引言
萬科，第三次創業。
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 陳安琪、蘇珊（行業分析師）、張慧嬌
此前，鬱亮說，萬科想安靜做好農民；今日，祝九勝笑言，萬科要爭當好學生，答好難題目。
從好農民到好學生，過了兩年。此間，中國地產圈、融資圈，起起伏伏，穩中下行，萬科帶頭喊出了房企們“活下去”的心聲，卻一直活得穩健。
從2019半年報看，萬科守住貫徹2018年年報提及的“基本盤”。
- 上半年實現營收1393.2億元，同比增長31%；
- 歸母淨利潤118.4億元，同比增長30%；
- 淨利率13.8%，較2018年底下降2.8個百分點。
住宅業務上，上半年萬科銷售金額3340.0億元，同比增9.6%，位列第二；但銷售面積（2150萬平米）>開工面積（1953萬平米）>拿地面積（1373萬平米），推盤、拿地市場，均在收縮。
但當住宅業務不再是唯一看點後，外界把越來越多的眼光投向了房企們多元業務。可即便是“三次創業”的萬科，當下亦無法交出一張靚麗成績單，有的只是些硬核數據。
截至6月30日，長租公寓業務覆蓋35城，累計開業8.2萬間，74%位於北京等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。此外，萬科管理商業項目總建築面積超過1350萬平米。
如何走過這些創業初期的彎路，鬱亮和萬科還在摸索中。
01
玩金融有風險“好學生”萬科控負債
2019中報顯示，萬科的淨負債率為35.04%，其中，有息負債2253.2億元，較年初減少358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中：
短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；
一年以上有息負債人民幣1586.7億元，佔比為70.4%。
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萬科，第三次創業。
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 陳安琪、蘇珊（行業分析師）、張慧嬌
此前，鬱亮說，萬科想安靜做好農民；今日，祝九勝笑言，萬科要爭當好學生，答好難題目。
從好農民到好學生，過了兩年。此間，中國地產圈、融資圈，起起伏伏，穩中下行，萬科帶頭喊出了房企們“活下去”的心聲，卻一直活得穩健。
從2019半年報看，萬科守住貫徹2018年年報提及的“基本盤”。
- 上半年實現營收1393.2億元，同比增長31%；
- 歸母淨利潤118.4億元，同比增長30%；
- 淨利率13.8%，較2018年底下降2.8個百分點。
住宅業務上，上半年萬科銷售金額3340.0億元，同比增9.6%，位列第二；但銷售面積（2150萬平米）>開工面積（1953萬平米）>拿地面積（1373萬平米），推盤、拿地市場，均在收縮。
但當住宅業務不再是唯一看點後，外界把越來越多的眼光投向了房企們多元業務。可即便是“三次創業”的萬科，當下亦無法交出一張靚麗成績單，有的只是些硬核數據。
截至6月30日，長租公寓業務覆蓋35城，累計開業8.2萬間，74%位於北京等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。此外，萬科管理商業項目總建築面積超過1350萬平米。
如何走過這些創業初期的彎路，鬱亮和萬科還在摸索中。
01
玩金融有風險“好學生”萬科控負債
2019中報顯示，萬科的淨負債率為35.04%，其中，有息負債2253.2億元，較年初減少358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中：
短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；
一年以上有息負債人民幣1586.7億元，佔比為70.4%。
備註：真實負債率為扣除預售賬款的資產負債率，資料來源：公司公告
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萬科，第三次創業。
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 陳安琪、蘇珊（行業分析師）、張慧嬌
此前，鬱亮說，萬科想安靜做好農民；今日，祝九勝笑言，萬科要爭當好學生，答好難題目。
從好農民到好學生，過了兩年。此間，中國地產圈、融資圈，起起伏伏，穩中下行，萬科帶頭喊出了房企們“活下去”的心聲，卻一直活得穩健。
從2019半年報看，萬科守住貫徹2018年年報提及的“基本盤”。
- 上半年實現營收1393.2億元，同比增長31%；
- 歸母淨利潤118.4億元，同比增長30%；
- 淨利率13.8%，較2018年底下降2.8個百分點。
住宅業務上，上半年萬科銷售金額3340.0億元，同比增9.6%，位列第二；但銷售面積（2150萬平米）>開工面積（1953萬平米）>拿地面積（1373萬平米），推盤、拿地市場，均在收縮。
但當住宅業務不再是唯一看點後，外界把越來越多的眼光投向了房企們多元業務。可即便是“三次創業”的萬科，當下亦無法交出一張靚麗成績單，有的只是些硬核數據。
截至6月30日，長租公寓業務覆蓋35城，累計開業8.2萬間，74%位於北京等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。此外，萬科管理商業項目總建築面積超過1350萬平米。
如何走過這些創業初期的彎路，鬱亮和萬科還在摸索中。
01
玩金融有風險“好學生”萬科控負債
2019中報顯示，萬科的淨負債率為35.04%，其中，有息負債2253.2億元，較年初減少358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中：
短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；
一年以上有息負債人民幣1586.7億元，佔比為70.4%。
備註：真實負債率為扣除預售賬款的資產負債率，資料來源：公司公告
資料來源：公司公告
縱觀過去幾年數據可知，萬科的負債率呈逐步上升趨勢，但仍算穩健。當下的它，面對的卻是一個不容樂觀的融資環境。
同策資管數據顯示，今年5月以來，40家房企融資總額僅367.99億元，不足今年3月份融資總額四成。
信託違規投資房產業務遭銀監會點名後，信託資金能否繼續成為房企的重要融資來源存在極大不確定性。
另一方面，今年5月份以來，房企企業債的發行亦陷入冷靜期。據同策資管數據，5月份房企公司債規模環比下降79.74%至95.85億元，其佔當月總融資額的比例也降至26.05%。
雖說，今年年初出現了一個房企密集發債高潮期，但這並不是所謂的大幅度回暖，恰恰相反，是借新還舊，捉襟見肘。
考慮回售後，2019年房地產債償還壓力為4年內最大。其中，第三季度房地產債到期壓力達到最大值。金融“縮表”，行業低谷中將有80%以上的企業面臨再融資風險。
對這點，萬科似乎有個理性判斷。今日業績會上，首席執行官、總裁祝九勝，一番言論如下：
“如果我們的行業過多的金融化、工具化，會對行業的長期健康發展帶來很多負面的效應。這次新的市場的變化，對這個行業會有一些影響，但對於資信比較好的企業來說，實際上的影響可能沒那麼大。”
這段話，劃重點就是：一、金融化、工具化要適度，過而不及；二、萬科是優等生，資信好，不用太擔心。可自信如萬科，亦不能無視金融“縮表”帶來的衝擊，必須做出反應。做調整，控負債，這是祝九勝給出的兩大對策。 調整的依據，則是“關注貨幣市場、客戶市場和土地市場的變化和關聯關係”。他說，“好學生喜歡難題目，萬科爭當好學生。”
02
第三次創業新業務收入貢獻不到10%
於萬科而言，波動的融資市場中不失控，是其“第三次創業”的穩定器。畢竟，創業即意味著大把大把花錢。
按祝九勝說法，35年前萬科第一次創業，20年前聚焦住宅可看作是二次創業，現在它進入了“第三次創業”。
“圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線，這不是靜態的階段。”
賣樓，依舊是重中之重的生意。“每天都是賣樓的好日子，拿地是根據收了多少錢回來才去拿，三四五線城市不會進。”
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作者 | 陳安琪、蘇珊（行業分析師）、張慧嬌
此前，鬱亮說，萬科想安靜做好農民；今日，祝九勝笑言，萬科要爭當好學生，答好難題目。
從好農民到好學生，過了兩年。此間，中國地產圈、融資圈，起起伏伏，穩中下行，萬科帶頭喊出了房企們“活下去”的心聲，卻一直活得穩健。
從2019半年報看，萬科守住貫徹2018年年報提及的“基本盤”。
- 上半年實現營收1393.2億元，同比增長31%；
- 歸母淨利潤118.4億元，同比增長30%；
- 淨利率13.8%，較2018年底下降2.8個百分點。
住宅業務上，上半年萬科銷售金額3340.0億元，同比增9.6%，位列第二；但銷售面積（2150萬平米）>開工面積（1953萬平米）>拿地面積（1373萬平米），推盤、拿地市場，均在收縮。
但當住宅業務不再是唯一看點後，外界把越來越多的眼光投向了房企們多元業務。可即便是“三次創業”的萬科，當下亦無法交出一張靚麗成績單，有的只是些硬核數據。
截至6月30日，長租公寓業務覆蓋35城，累計開業8.2萬間，74%位於北京等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。此外，萬科管理商業項目總建築面積超過1350萬平米。
如何走過這些創業初期的彎路，鬱亮和萬科還在摸索中。
01
玩金融有風險“好學生”萬科控負債
2019中報顯示，萬科的淨負債率為35.04%，其中，有息負債2253.2億元，較年初減少358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中：
短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；
一年以上有息負債人民幣1586.7億元，佔比為70.4%。
備註：真實負債率為扣除預售賬款的資產負債率，資料來源：公司公告
資料來源：公司公告
縱觀過去幾年數據可知，萬科的負債率呈逐步上升趨勢，但仍算穩健。當下的它，面對的卻是一個不容樂觀的融資環境。
同策資管數據顯示，今年5月以來，40家房企融資總額僅367.99億元，不足今年3月份融資總額四成。
信託違規投資房產業務遭銀監會點名後，信託資金能否繼續成為房企的重要融資來源存在極大不確定性。
另一方面，今年5月份以來，房企企業債的發行亦陷入冷靜期。據同策資管數據，5月份房企公司債規模環比下降79.74%至95.85億元，其佔當月總融資額的比例也降至26.05%。
雖說，今年年初出現了一個房企密集發債高潮期，但這並不是所謂的大幅度回暖，恰恰相反，是借新還舊，捉襟見肘。
考慮回售後，2019年房地產債償還壓力為4年內最大。其中，第三季度房地產債到期壓力達到最大值。金融“縮表”，行業低谷中將有80%以上的企業面臨再融資風險。
對這點，萬科似乎有個理性判斷。今日業績會上，首席執行官、總裁祝九勝，一番言論如下：
“如果我們的行業過多的金融化、工具化，會對行業的長期健康發展帶來很多負面的效應。這次新的市場的變化，對這個行業會有一些影響，但對於資信比較好的企業來說，實際上的影響可能沒那麼大。”
這段話，劃重點就是：一、金融化、工具化要適度，過而不及；二、萬科是優等生，資信好，不用太擔心。可自信如萬科，亦不能無視金融“縮表”帶來的衝擊，必須做出反應。做調整，控負債，這是祝九勝給出的兩大對策。 調整的依據，則是“關注貨幣市場、客戶市場和土地市場的變化和關聯關係”。他說，“好學生喜歡難題目，萬科爭當好學生。”
02
第三次創業新業務收入貢獻不到10%
於萬科而言，波動的融資市場中不失控，是其“第三次創業”的穩定器。畢竟，創業即意味著大把大把花錢。
按祝九勝說法，35年前萬科第一次創業，20年前聚焦住宅可看作是二次創業，現在它進入了“第三次創業”。
“圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線，這不是靜態的階段。”
賣樓，依舊是重中之重的生意。“每天都是賣樓的好日子，拿地是根據收了多少錢回來才去拿，三四五線城市不會進。”
資料來源：公司公告
樓好賣，並不是全部。萬科要構築的第二增長曲線，靠的是物業、租賃住宅、商業、物流。但如祝九勝所言，這不是個靜態過程，故事情節走著變著。
“萬村計劃”是萬科租賃住宅業務模式之一，瞄準的是深圳城中村建築群體。這裡，佔據深圳約20%的土地面積，住著超1000萬人口。
計劃方案是，以“城中村綜合整治+引進物業管理+城市化商業運營”的模式，精細改造這個建築群。
這是一個野心勃勃的商業計劃，充滿想象力，連王石都親自為其站過臺，“我們期待在未來萬村復興能成為深圳持續輝煌的基石。”
激昂猶在耳邊，可“萬村計劃”卻被叫停了，“有些房子沒有報建手續，有些有消防問題，是握手樓”。曾經的勃勃野心，蒙上了灰調，自然成了追問的話題。 今日問及此，祝九勝坦言稱，萬科進入長租這個市場以後，經營上是有壓力的，不發揮集中優勢壓力就會更大。而它此前已明確表態過：長租公寓現在看起來要賺錢很難。暫停，並不意味著“不做”，而是有節制地做，畢竟“居者有其屋是很大的計劃”。
“每個城市都應該有建築公寓的能力，市場不足夠成熟的時候，我可以維持一個點，兩個店，很少量的單店，作為能力拼圖當中的一個能力，其中運營的能力可能建造在公寓上。”
主航道上的另一重頭戲，是物流。
2014年，鬱亮和張旭一行人去美國考察，向美國華平投資集團的負責人詢問：中國還有什麼事業未來會蓬勃發展，而美國已經經歷過了？華平負責人的答案是物流，並透露已在佈局。不久後，萬科宣佈進軍物流。
今年8月初媒體會上，萬科首席運營官張旭透露，目前萬科已經躋身同行業第二規模，冷鏈物流業務累計入駐19城，覆蓋一二線及內陸核心城市。
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萬科，第三次創業。
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 陳安琪、蘇珊（行業分析師）、張慧嬌
此前，鬱亮說，萬科想安靜做好農民；今日，祝九勝笑言，萬科要爭當好學生，答好難題目。
從好農民到好學生，過了兩年。此間，中國地產圈、融資圈，起起伏伏，穩中下行，萬科帶頭喊出了房企們“活下去”的心聲，卻一直活得穩健。
從2019半年報看，萬科守住貫徹2018年年報提及的“基本盤”。
- 上半年實現營收1393.2億元，同比增長31%；
- 歸母淨利潤118.4億元，同比增長30%；
- 淨利率13.8%，較2018年底下降2.8個百分點。
住宅業務上，上半年萬科銷售金額3340.0億元，同比增9.6%，位列第二；但銷售面積（2150萬平米）>開工面積（1953萬平米）>拿地面積（1373萬平米），推盤、拿地市場，均在收縮。
但當住宅業務不再是唯一看點後，外界把越來越多的眼光投向了房企們多元業務。可即便是“三次創業”的萬科，當下亦無法交出一張靚麗成績單，有的只是些硬核數據。
截至6月30日，長租公寓業務覆蓋35城，累計開業8.2萬間，74%位於北京等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。此外，萬科管理商業項目總建築面積超過1350萬平米。
如何走過這些創業初期的彎路，鬱亮和萬科還在摸索中。
01
玩金融有風險“好學生”萬科控負債
2019中報顯示，萬科的淨負債率為35.04%，其中，有息負債2253.2億元，較年初減少358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中：
短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；
一年以上有息負債人民幣1586.7億元，佔比為70.4%。
備註：真實負債率為扣除預售賬款的資產負債率，資料來源：公司公告
資料來源：公司公告
縱觀過去幾年數據可知，萬科的負債率呈逐步上升趨勢，但仍算穩健。當下的它，面對的卻是一個不容樂觀的融資環境。
同策資管數據顯示，今年5月以來，40家房企融資總額僅367.99億元，不足今年3月份融資總額四成。
信託違規投資房產業務遭銀監會點名後，信託資金能否繼續成為房企的重要融資來源存在極大不確定性。
另一方面，今年5月份以來，房企企業債的發行亦陷入冷靜期。據同策資管數據，5月份房企公司債規模環比下降79.74%至95.85億元，其佔當月總融資額的比例也降至26.05%。
雖說，今年年初出現了一個房企密集發債高潮期，但這並不是所謂的大幅度回暖，恰恰相反，是借新還舊，捉襟見肘。
考慮回售後，2019年房地產債償還壓力為4年內最大。其中，第三季度房地產債到期壓力達到最大值。金融“縮表”，行業低谷中將有80%以上的企業面臨再融資風險。
對這點，萬科似乎有個理性判斷。今日業績會上，首席執行官、總裁祝九勝，一番言論如下：
“如果我們的行業過多的金融化、工具化，會對行業的長期健康發展帶來很多負面的效應。這次新的市場的變化，對這個行業會有一些影響，但對於資信比較好的企業來說，實際上的影響可能沒那麼大。”
這段話，劃重點就是：一、金融化、工具化要適度，過而不及；二、萬科是優等生，資信好，不用太擔心。可自信如萬科，亦不能無視金融“縮表”帶來的衝擊，必須做出反應。做調整，控負債，這是祝九勝給出的兩大對策。 調整的依據，則是“關注貨幣市場、客戶市場和土地市場的變化和關聯關係”。他說，“好學生喜歡難題目，萬科爭當好學生。”
02
第三次創業新業務收入貢獻不到10%
於萬科而言，波動的融資市場中不失控，是其“第三次創業”的穩定器。畢竟，創業即意味著大把大把花錢。
按祝九勝說法，35年前萬科第一次創業，20年前聚焦住宅可看作是二次創業，現在它進入了“第三次創業”。
“圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線，這不是靜態的階段。”
賣樓，依舊是重中之重的生意。“每天都是賣樓的好日子，拿地是根據收了多少錢回來才去拿，三四五線城市不會進。”
資料來源：公司公告
樓好賣，並不是全部。萬科要構築的第二增長曲線，靠的是物業、租賃住宅、商業、物流。但如祝九勝所言，這不是個靜態過程，故事情節走著變著。
“萬村計劃”是萬科租賃住宅業務模式之一，瞄準的是深圳城中村建築群體。這裡，佔據深圳約20%的土地面積，住著超1000萬人口。
計劃方案是，以“城中村綜合整治+引進物業管理+城市化商業運營”的模式，精細改造這個建築群。
這是一個野心勃勃的商業計劃，充滿想象力，連王石都親自為其站過臺，“我們期待在未來萬村復興能成為深圳持續輝煌的基石。”
激昂猶在耳邊，可“萬村計劃”卻被叫停了，“有些房子沒有報建手續，有些有消防問題，是握手樓”。曾經的勃勃野心，蒙上了灰調，自然成了追問的話題。 今日問及此，祝九勝坦言稱，萬科進入長租這個市場以後，經營上是有壓力的，不發揮集中優勢壓力就會更大。而它此前已明確表態過：長租公寓現在看起來要賺錢很難。暫停，並不意味著“不做”，而是有節制地做，畢竟“居者有其屋是很大的計劃”。
“每個城市都應該有建築公寓的能力，市場不足夠成熟的時候，我可以維持一個點，兩個店，很少量的單店，作為能力拼圖當中的一個能力，其中運營的能力可能建造在公寓上。”
主航道上的另一重頭戲，是物流。
2014年，鬱亮和張旭一行人去美國考察，向美國華平投資集團的負責人詢問：中國還有什麼事業未來會蓬勃發展，而美國已經經歷過了？華平負責人的答案是物流，並透露已在佈局。不久後，萬科宣佈進軍物流。
今年8月初媒體會上，萬科首席運營官張旭透露，目前萬科已經躋身同行業第二規模，冷鏈物流業務累計入駐19城，覆蓋一二線及內陸核心城市。
數據來源：中商產業研究院
土地政策收緊背景下，通過物流地產的模式迅速拿到土地資源，對地產商來說，也是一個不錯的選擇。 拋開戰略意義，高標物流倉儲設施的收益率也明顯高於其他商業類地產，目前中國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
和長租公寓業務一樣，物流帶來的業績貢獻是個非公開數。而發佈會上，萬科只給出了個概數，“新業務（除住宅及物業外）的管理面積增長，出租率顯著增加。”
例如，公寓增加了2萬多間，產辦面積增加了100多萬平方米，物流面積增加了50多萬平方米。
“這些收入統計在主營業務收入裡，沒有做分項披露，因為沒有達到披露標準，披露標準是要佔公司主營業務收入或主營業務利潤10%以上。”
此刻，耳邊響起的祝九勝的話，“我們很慚愧，此刻還不理想，我們在努力……”
//
以下為萬科企業股份有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：
（祝九勝：萬科總裁、首席執行官，張旭：執行副總裁、首席運營官，王文金：執行副總裁、財務負責人）
//
現場提問：8月18日，中央出臺了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，請問公司對這個《意見》有什麼看法？萬科未來會怎麼做？
祝九勝：作為從深圳成長起來的企業，萬科對《意見》保持高度關注與積極配合，例如從土地市場供應到房地產市場變化；而作為市民，我也將積極參與其中，為深圳進一步提升城市競爭力做出貢獻；相信在大灣區協同方面，深圳會起到應有的作用。
現場提問：近期包括央行、銀保監會、信託、海外發債、國內信用債等都收緊了對房企融資的政策，萬科怎樣看待現在的金融政策？？
祝九勝：我個人感受是，當學生就得答好題，做企業就得適應環境。萬科的工作原則是敬畏市場，順勢而為，因勢而變。我們作為一個不動產參與者，認為市場應是相互傳遞的，貨幣市場的變化會傳導到最終端的客戶市場。
而面對近期的貨幣市場，特別是信貸市場的變化，從我們以往的實踐經驗來看，如果土地市場和房產市場受貨幣市場的波動影響而出現價格大起大落，或是行業過度金融化和工具化，都會對行業的長期健康發展帶來負面效應，但對資金比較好、穩健經營的企業來說，適應難度小很多。
萬科始終堅持比較穩健的策略，根據貨幣市場的變化來調整經營節奏，持續控制好負債率及保持好信用評級，並關注貨幣市場的變化跟資本市場、客戶市場、土地市場、房產市場的相互關聯關係，爭取綜合運營出一個相對好的結果。有一句話叫好學生喜歡難題目，對萬科來說要爭當好學生，答好難題目。
現場提問：2019年半年報中，房地產和物業之外的其他業務營收只有10.5億元，且同比下降了11.3%，這裡面其他業務指的是哪些？同比下滑的原因又是什麼？？
王文金：萬科其他業務收入指的是萬科收取聯營公司的管理費、運營支持費和代收的費用以及其他收入，並不是物業、物流、租賃等拓展業務收入。而管理費、運營支持費等本身具有一定的波動性，但是這個波動是短期波動，我們也不會將它作為有效的考量範圍。
現場提問：前7個月萬科合同銷售增長放緩，拿地強度也有所下降，但土儲也會影響到開工、竣工，在調控政策連續穩定的背景下，從銷售、拿地、回款、開工、竣工等方面來看，萬科2019年的經營計劃是什麼？？
張旭：我們多年來都是動態計劃，數字目標和計劃每個季度調整一次。萬科將“每天都是賣樓的好日子”當成經營策略，堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。
另外，萬科也沒有固定的拿地計劃，拿地策略集中在如長三角、珠三角、大灣區等核心都市圈，集中在有人口流入、有基礎設施、有產業基礎的地方。上半年的開工面積比去年略少的問題，全年的開工面積是根據去年拿地的數量決定，今年會繼續保持穩定的發展。
現場提問：萬科2019年半年報顯示，萬村項目改造完工的房間數約2.4萬間，但是報告中也提到開展難度高於預期，具體是什麼難度？經營會怎麼調整？萬科認為怎麼做才能對城中村的青年人形成吸引力，更好地服務城中村的青年？
祝九勝：萬科實行“萬村計劃”的初心是想通過政府支持，改善城中村居民和租戶的居住條件。但是我們進入城中村後，在實施過程中確實遇到了難題，主要是涉及到的主體與歷史上的問題，包括報建、消防、村民利益等問題，我們也是本著實事求是，尊重原有業主、原有村民的利益，反覆協商。萬科也會永遠牢記自己做事情的初心，克服當中的困難，尊重各利益主體的訴求，做好平衡，繼續將這項業務堅持做下去。
現場提問：近年來不斷傳出保險企業和房地產企業的合作消息，今年萬科和平安的合作也在進行，公司怎麼看待房地產企業和保險企合作的契合點？萬科和平安合作拿地後期怎麼分工？在今年融資收緊的背景下，會跟險資有更進一步的合作嗎？
祝九勝：我們和平安都是深圳本地成長起來的企業，平安的體系比較大，依據我們做企業多年的經驗，首先要把自己的事情做好，做好的標準就是要數一數二，這樣就會有主動來探討合作和提供支持。展望險資怎麼跟地產合作，二者有天然的聯繫，一個屬於貨幣市場，一個屬於土地市場和房產市場，用合適的機制能夠關聯和流轉。不過要防範的是，把房地產過度金融化與槓桿化，最終還要回歸到住宅市場與租賃市場。
張旭：萬科與平安包括平安的銀行、證券、不動產、保險等領域有著廣泛合作。不同的資金會有不同的配置方向，我們未來還會深入開展更廣泛的合作。
現場提問：公司現在舊改的權益面積是300多萬平米，對應的貨值是多少？對比恆大、佳兆業這些企業，公司在舊改方面的佈局是不是相對少一點？？
祝九勝：面積轉換為貨值不太好算，因為不同階段估值的方法和原則是不太一樣的。在一個城市發展到一定階段，城市更新是形成新增土地供應的主要來源。萬科也在做城市更新佈局，採用的方式是連接各方盟友一起去做，我們要向優秀企業學習城市更新的能力，而在格局上會有自己的想法。
王文金：關於舊改，萬科一向是披露面積，沒有公佈同等對應的貨值，主要是因為貨值是面向未來的計算，舊改的話不方便計算貨值。
現場提問：萬科房地產開發系統人數半年減少了近600人，減少的員工主要是哪些職能部門？請問未來幾年還會繼續減人嗎？
祝九勝：一年前萬科提了四項重點工作，即戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配，萬科想要成為事人最匹配的企業，基於市場發生的變化，人員素質和能力要求也發生了變化。實事求是地說，靠內部培訓和改造，讓他能夠迅速趕上市場和客戶的變化，這個顯得有點勉強。如果真正從對市場敬畏和對客戶負責任監督來看，萬科會通過能力拼圖、人才地圖和大江大海，把合適的人配到合適的事情上來，也請大家多給我們一點包容和關愛，企業到一定階段，會有那個階段需要解決的問題，萬科做每件事情都不會偏離初心。
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引言
萬科，第三次創業。
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 陳安琪、蘇珊（行業分析師）、張慧嬌
此前，鬱亮說，萬科想安靜做好農民；今日，祝九勝笑言，萬科要爭當好學生，答好難題目。
從好農民到好學生，過了兩年。此間，中國地產圈、融資圈，起起伏伏，穩中下行，萬科帶頭喊出了房企們“活下去”的心聲，卻一直活得穩健。
從2019半年報看，萬科守住貫徹2018年年報提及的“基本盤”。
- 上半年實現營收1393.2億元，同比增長31%；
- 歸母淨利潤118.4億元，同比增長30%；
- 淨利率13.8%，較2018年底下降2.8個百分點。
住宅業務上，上半年萬科銷售金額3340.0億元，同比增9.6%，位列第二；但銷售面積（2150萬平米）>開工面積（1953萬平米）>拿地面積（1373萬平米），推盤、拿地市場，均在收縮。
但當住宅業務不再是唯一看點後，外界把越來越多的眼光投向了房企們多元業務。可即便是“三次創業”的萬科，當下亦無法交出一張靚麗成績單，有的只是些硬核數據。
截至6月30日，長租公寓業務覆蓋35城，累計開業8.2萬間，74%位於北京等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。此外，萬科管理商業項目總建築面積超過1350萬平米。
如何走過這些創業初期的彎路，鬱亮和萬科還在摸索中。
01
玩金融有風險“好學生”萬科控負債
2019中報顯示，萬科的淨負債率為35.04%，其中，有息負債2253.2億元，較年初減少358.9億元，佔總資產的比例為14.3%。有息負債中：
短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，佔比為29.6%；
一年以上有息負債人民幣1586.7億元，佔比為70.4%。
備註：真實負債率為扣除預售賬款的資產負債率，資料來源：公司公告
資料來源：公司公告
縱觀過去幾年數據可知，萬科的負債率呈逐步上升趨勢，但仍算穩健。當下的它，面對的卻是一個不容樂觀的融資環境。
同策資管數據顯示，今年5月以來，40家房企融資總額僅367.99億元，不足今年3月份融資總額四成。
信託違規投資房產業務遭銀監會點名後，信託資金能否繼續成為房企的重要融資來源存在極大不確定性。
另一方面，今年5月份以來，房企企業債的發行亦陷入冷靜期。據同策資管數據，5月份房企公司債規模環比下降79.74%至95.85億元，其佔當月總融資額的比例也降至26.05%。
雖說，今年年初出現了一個房企密集發債高潮期，但這並不是所謂的大幅度回暖，恰恰相反，是借新還舊，捉襟見肘。
考慮回售後，2019年房地產債償還壓力為4年內最大。其中，第三季度房地產債到期壓力達到最大值。金融“縮表”，行業低谷中將有80%以上的企業面臨再融資風險。
對這點，萬科似乎有個理性判斷。今日業績會上，首席執行官、總裁祝九勝，一番言論如下：
“如果我們的行業過多的金融化、工具化，會對行業的長期健康發展帶來很多負面的效應。這次新的市場的變化，對這個行業會有一些影響，但對於資信比較好的企業來說，實際上的影響可能沒那麼大。”
這段話，劃重點就是：一、金融化、工具化要適度，過而不及；二、萬科是優等生，資信好，不用太擔心。可自信如萬科，亦不能無視金融“縮表”帶來的衝擊，必須做出反應。做調整，控負債，這是祝九勝給出的兩大對策。 調整的依據，則是“關注貨幣市場、客戶市場和土地市場的變化和關聯關係”。他說，“好學生喜歡難題目，萬科爭當好學生。”
02
第三次創業新業務收入貢獻不到10%
於萬科而言，波動的融資市場中不失控，是其“第三次創業”的穩定器。畢竟，創業即意味著大把大把花錢。
按祝九勝說法，35年前萬科第一次創業，20年前聚焦住宅可看作是二次創業，現在它進入了“第三次創業”。
“圍繞城市發展、圍繞客戶的需求，構築我們的第二條增長曲線，這不是靜態的階段。”
賣樓，依舊是重中之重的生意。“每天都是賣樓的好日子，拿地是根據收了多少錢回來才去拿，三四五線城市不會進。”
資料來源：公司公告
樓好賣，並不是全部。萬科要構築的第二增長曲線，靠的是物業、租賃住宅、商業、物流。但如祝九勝所言，這不是個靜態過程，故事情節走著變著。
“萬村計劃”是萬科租賃住宅業務模式之一，瞄準的是深圳城中村建築群體。這裡，佔據深圳約20%的土地面積，住著超1000萬人口。
計劃方案是，以“城中村綜合整治+引進物業管理+城市化商業運營”的模式，精細改造這個建築群。
這是一個野心勃勃的商業計劃，充滿想象力，連王石都親自為其站過臺，“我們期待在未來萬村復興能成為深圳持續輝煌的基石。”
激昂猶在耳邊，可“萬村計劃”卻被叫停了，“有些房子沒有報建手續，有些有消防問題，是握手樓”。曾經的勃勃野心，蒙上了灰調，自然成了追問的話題。 今日問及此，祝九勝坦言稱，萬科進入長租這個市場以後，經營上是有壓力的，不發揮集中優勢壓力就會更大。而它此前已明確表態過：長租公寓現在看起來要賺錢很難。暫停，並不意味著“不做”，而是有節制地做，畢竟“居者有其屋是很大的計劃”。
“每個城市都應該有建築公寓的能力，市場不足夠成熟的時候，我可以維持一個點，兩個店，很少量的單店，作為能力拼圖當中的一個能力，其中運營的能力可能建造在公寓上。”
主航道上的另一重頭戲，是物流。
2014年，鬱亮和張旭一行人去美國考察，向美國華平投資集團的負責人詢問：中國還有什麼事業未來會蓬勃發展，而美國已經經歷過了？華平負責人的答案是物流，並透露已在佈局。不久後，萬科宣佈進軍物流。
今年8月初媒體會上，萬科首席運營官張旭透露，目前萬科已經躋身同行業第二規模，冷鏈物流業務累計入駐19城，覆蓋一二線及內陸核心城市。
數據來源：中商產業研究院
土地政策收緊背景下，通過物流地產的模式迅速拿到土地資源，對地產商來說，也是一個不錯的選擇。 拋開戰略意義，高標物流倉儲設施的收益率也明顯高於其他商業類地產，目前中國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
和長租公寓業務一樣，物流帶來的業績貢獻是個非公開數。而發佈會上，萬科只給出了個概數，“新業務（除住宅及物業外）的管理面積增長，出租率顯著增加。”
例如，公寓增加了2萬多間，產辦面積增加了100多萬平方米，物流面積增加了50多萬平方米。
“這些收入統計在主營業務收入裡，沒有做分項披露，因為沒有達到披露標準，披露標準是要佔公司主營業務收入或主營業務利潤10%以上。”
此刻，耳邊響起的祝九勝的話，“我們很慚愧，此刻還不理想，我們在努力……”
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以下為萬科企業股份有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：
（祝九勝：萬科總裁、首席執行官，張旭：執行副總裁、首席運營官，王文金：執行副總裁、財務負責人）
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現場提問：8月18日，中央出臺了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，請問公司對這個《意見》有什麼看法？萬科未來會怎麼做？
祝九勝：作為從深圳成長起來的企業，萬科對《意見》保持高度關注與積極配合，例如從土地市場供應到房地產市場變化；而作為市民，我也將積極參與其中，為深圳進一步提升城市競爭力做出貢獻；相信在大灣區協同方面，深圳會起到應有的作用。
現場提問：近期包括央行、銀保監會、信託、海外發債、國內信用債等都收緊了對房企融資的政策，萬科怎樣看待現在的金融政策？？
祝九勝：我個人感受是，當學生就得答好題，做企業就得適應環境。萬科的工作原則是敬畏市場，順勢而為，因勢而變。我們作為一個不動產參與者，認為市場應是相互傳遞的，貨幣市場的變化會傳導到最終端的客戶市場。
而面對近期的貨幣市場，特別是信貸市場的變化，從我們以往的實踐經驗來看，如果土地市場和房產市場受貨幣市場的波動影響而出現價格大起大落，或是行業過度金融化和工具化，都會對行業的長期健康發展帶來負面效應，但對資金比較好、穩健經營的企業來說，適應難度小很多。
萬科始終堅持比較穩健的策略，根據貨幣市場的變化來調整經營節奏，持續控制好負債率及保持好信用評級，並關注貨幣市場的變化跟資本市場、客戶市場、土地市場、房產市場的相互關聯關係，爭取綜合運營出一個相對好的結果。有一句話叫好學生喜歡難題目，對萬科來說要爭當好學生，答好難題目。
現場提問：2019年半年報中，房地產和物業之外的其他業務營收只有10.5億元，且同比下降了11.3%，這裡面其他業務指的是哪些？同比下滑的原因又是什麼？？
王文金：萬科其他業務收入指的是萬科收取聯營公司的管理費、運營支持費和代收的費用以及其他收入，並不是物業、物流、租賃等拓展業務收入。而管理費、運營支持費等本身具有一定的波動性，但是這個波動是短期波動，我們也不會將它作為有效的考量範圍。
現場提問：前7個月萬科合同銷售增長放緩，拿地強度也有所下降，但土儲也會影響到開工、竣工，在調控政策連續穩定的背景下，從銷售、拿地、回款、開工、竣工等方面來看，萬科2019年的經營計劃是什麼？？
張旭：我們多年來都是動態計劃，數字目標和計劃每個季度調整一次。萬科將“每天都是賣樓的好日子”當成經營策略，堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理。
另外，萬科也沒有固定的拿地計劃，拿地策略集中在如長三角、珠三角、大灣區等核心都市圈，集中在有人口流入、有基礎設施、有產業基礎的地方。上半年的開工面積比去年略少的問題，全年的開工面積是根據去年拿地的數量決定，今年會繼續保持穩定的發展。
現場提問：萬科2019年半年報顯示，萬村項目改造完工的房間數約2.4萬間，但是報告中也提到開展難度高於預期，具體是什麼難度？經營會怎麼調整？萬科認為怎麼做才能對城中村的青年人形成吸引力，更好地服務城中村的青年？
祝九勝：萬科實行“萬村計劃”的初心是想通過政府支持，改善城中村居民和租戶的居住條件。但是我們進入城中村後，在實施過程中確實遇到了難題，主要是涉及到的主體與歷史上的問題，包括報建、消防、村民利益等問題，我們也是本著實事求是，尊重原有業主、原有村民的利益，反覆協商。萬科也會永遠牢記自己做事情的初心，克服當中的困難，尊重各利益主體的訴求，做好平衡，繼續將這項業務堅持做下去。
現場提問：近年來不斷傳出保險企業和房地產企業的合作消息，今年萬科和平安的合作也在進行，公司怎麼看待房地產企業和保險企合作的契合點？萬科和平安合作拿地後期怎麼分工？在今年融資收緊的背景下，會跟險資有更進一步的合作嗎？
祝九勝：我們和平安都是深圳本地成長起來的企業，平安的體系比較大，依據我們做企業多年的經驗，首先要把自己的事情做好，做好的標準就是要數一數二，這樣就會有主動來探討合作和提供支持。展望險資怎麼跟地產合作，二者有天然的聯繫，一個屬於貨幣市場，一個屬於土地市場和房產市場，用合適的機制能夠關聯和流轉。不過要防範的是，把房地產過度金融化與槓桿化，最終還要回歸到住宅市場與租賃市場。
張旭：萬科與平安包括平安的銀行、證券、不動產、保險等領域有著廣泛合作。不同的資金會有不同的配置方向，我們未來還會深入開展更廣泛的合作。
現場提問：公司現在舊改的權益面積是300多萬平米，對應的貨值是多少？對比恆大、佳兆業這些企業，公司在舊改方面的佈局是不是相對少一點？？
祝九勝：面積轉換為貨值不太好算，因為不同階段估值的方法和原則是不太一樣的。在一個城市發展到一定階段，城市更新是形成新增土地供應的主要來源。萬科也在做城市更新佈局，採用的方式是連接各方盟友一起去做，我們要向優秀企業學習城市更新的能力，而在格局上會有自己的想法。
王文金：關於舊改，萬科一向是披露面積，沒有公佈同等對應的貨值，主要是因為貨值是面向未來的計算，舊改的話不方便計算貨值。
現場提問：萬科房地產開發系統人數半年減少了近600人，減少的員工主要是哪些職能部門？請問未來幾年還會繼續減人嗎？
祝九勝：一年前萬科提了四項重點工作，即戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配，萬科想要成為事人最匹配的企業，基於市場發生的變化，人員素質和能力要求也發生了變化。實事求是地說，靠內部培訓和改造，讓他能夠迅速趕上市場和客戶的變化，這個顯得有點勉強。如果真正從對市場敬畏和對客戶負責任監督來看，萬科會通過能力拼圖、人才地圖和大江大海，把合適的人配到合適的事情上來，也請大家多給我們一點包容和關愛，企業到一定階段，會有那個階段需要解決的問題，萬科做每件事情都不會偏離初心。
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時間：2019年10月23-25日
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