王健林上市衝動 尋找新千億賽道的萬達資本路徑

觀點地產網經過兩年輕資產調整陣痛後，2019年萬達簽約新項目的消息又再頻傳，在顯示其重拾業務發展步調的事實。與此同時，王健林也深知打通資本通道對於業務發展的重要性。

於是在萬達體育6月初向美國證券交易委員會提交了招股書後，6月20日再有外媒消息傳出，萬達集團股份有限公司計劃將一項房地產業務在新加坡上市，估值或超過10億美元。

該消息續稱，萬達在新加坡上市將捆綁哪些資產尚不得而知，但這些資產將作為房地產投資信託(REIT)上市。報道援引另一消息人士稱，該計劃仍處於初步階段，交易架構和規模仍有待決定。

而另有消息則指，萬達此支REIT打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產，投資者通過購買該信託基金，從萬達每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

但無論最終打包上市的是何種資產，萬達藉助資本市場力量重回“主戰場”的意圖或已浮現，迎接它的會是另一個新千億賽道嗎？

上市“衝動”

傳出招商蛇口擬分拆資產以REITs形式赴港掛牌集資5億美元后，時間僅過去一週，又一單REITs上市消息傳來。

6月20日，據華爾街日報援引消息人士說法，萬達集團股份有限公司計劃將一項房地產業務以房地產投資信託(REIT)形式在新加坡上市，該資產估值或超過10億美元，但具體捆綁哪些資產則仍未可知。

另一消息人士則透露，萬達該分拆上市計劃仍處於初步階段，交易架構和規模仍有待決定。

資本市場總不缺捕風捉影的故事，對此，有分析就認為，萬達這支REIT打包的是自持的商場、商街、酒店等重資產，投資者通過購買該信託基金，從萬達每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

就觀點地產新媒體瞭解，王健林的上市“衝動”早在今年1月12日做年度工作總結時已有明確表態。

他彼時表示，萬達集團今年在資本市場要有三方面的進展。一是萬達體育和傳奇影業都要開展資本運作，今年要出成績；二是萬達商業剝離房地產業務；三是萬達廣場資產證券化。

其中，萬達體育登錄資本市場的計劃，2月12日立馬傳出消息，萬達體育已就上市事宜向美國證券交易委員會遞交申請文件，預計今年上半年可以完成上市，集資額介乎3億至5億美元。

至6月7日，美國證券交易監督委員會網站披露了萬達體育IPO招股說明書，萬達體育準備在美國納斯達克上市，最多融資5億美元，股票代碼為“WSG”。

另一方面，隨著萬達電影一再調整重組方案，傳奇影業的資產運作步伐也隨著重組的一次又一次調整而擱置下來。

有分析人士據此指出，結合王健林的三個資本化計劃，萬達此次分拆以房地產投資信託(REIT)形式上市，且上市地點選擇了新加坡，其資產包極有可能就是萬達廣場相關資產。

“現在我們比較熟悉的，將商業地產以REITs方式上市的是新加坡的凱德集團，而且新加坡是亞洲最大的REITs市場。”其表示，萬達很可能是看中了新加坡這方面的經驗和優勢，而且這裡市場競爭力強，國際化程度高。

凱德與萬達

其實參照凱德集團的轉型和REITs上市，可以看到，萬達集團在某種程度上似乎也有著同樣的思路。

據瞭解，凱德集團在2000年合併重組之時（舊稱嘉德置地）也是重資產開發商之一，2001年時有息負債率曾約達87%，而自2002年起，凱德集團先後發行5支公募REITs，並開始大規模收購物業，成功向輕資產轉型，成為基金管理人。

2001-2017年，凱德集團資產負債率從57%降至48%，淨負債率下降56%，資產規模增長3倍。

而萬達集團，同樣在進行重資產往輕資產轉型，且同樣有著降負債的訴求。

王健林年初時就曾表示：“要在2018年基礎上，2019年力爭有息負債再降8-10%。到2020年底將萬達集團有息負債降至絕對安全水平。”

“萬達集團負債水平不僅在中國的房企中，在中國民營企業中，即使跟所有大型企業相比都不算高。但為什麼我們在去年降了負債，今年還要降，明年還要降？就是通過發展輕資產，發現可以走這條路子，做重資產的必要性降低了。在這種情況下，我們要把有息負債逐漸削減。”

王健林進一步指出，萬達商管定了一個目標，從今年開始有息負債不能再增加，但收入要逐年增加，就是不斷提高開業輕資產項目的數量和佔比。“萬達既然認準了輕資產、低負債發展的戰略，就不能動搖。”

事實上，為了往輕資產轉型，萬達集團在2017、2018年間的出售動作從未停止，從文旅城到海外資產，再到電影、體育及金融業務。

對此，王健林坦言，萬達的輕資產轉型也不輕鬆，“這種戰略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的。”

數據來源：觀點指數整理

王健林年初介紹：“2018年開業的萬達廣場中，輕資產已達19個。新發展的58個萬達廣場中，輕資產達50個。從2019年起，開業的輕資產廣場超過一半，以後佔比越來越高，也許幾年以後開業項目全部都是輕資產。新開業的酒店全部是委託管理的輕資產。”

一番調整之後，萬達集團輕資產戰略見到效果，但在它每年還將有10到15個重資產項目增加的情況下，若想進一步降負債，將旗下重資產廣場變輕，或許學習凱德集團走REITs路徑會是一個不錯的方向。

千億賽道

凱德在發行REITs的同時，還開始了收併購的動作，而在萬達而言，經過前兩年的調整“陣痛”後，2019年也明顯將精力聚焦到了新業務擴張上，無論是文旅還是體育，抑或是外界仍未摸清其背後邏輯的醫院和康養。

如此看來，萬達集團重新“恢復”業務擴張的同時，搭建上市平臺，打通資本渠道變得尤為重要，將不同資產分拆至最優上市平臺或將是王健林現在及未來籌劃的重要方向之一。

就觀點地產新媒體瞭解，萬達今年以來動作頻繁，僅在規模擴張方面，該公司已在多個地區新增項目投資額累計約1600億元，主要集中於西北地區。

數據來源：觀點指數整理

王健林年初時這樣表示：“地產集團為了保證商管每年開業50個廣場，每年還需要力爭上10到15個重資產項目，地產集團不追求銷售額，追求每年保多少萬達廣場開業，地產集團就是為商管而存在。”

他解釋之所以繼續開發部分重資產項目的原因：“一是為了資本市場的需要，徹底把商業管理和地產業務剝離。二是一些商業項目本身帶有住宅開發，我們不能因為不做住宅舍棄項目。三是做輕資產，需要團隊指導業主建設。所以地產集團還要存在，每年還要有幾百億銷售額。”

對此王健林1月時也表示，萬達集團已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。

但無論此次打包上市的是何種資產，萬達藉助資本市場力量重回“主戰場”的意圖或已浮現，迎接它的會是另一個新千億賽道嗎？