'銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?'

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銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?


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銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?


銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

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銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

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銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

營收下滑近四成

日前,萬達商管對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中,萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

報告顯示,今年上半年,公司實現營收330.48億元,同比下滑36.19%;利潤總額為130.84億元,同比下滑38.71%;淨利潤為100.18億元,同比下滑36.8%;歸屬母公司股東的淨利潤為94.85億元,同比下滑34.94%。

根據具體業務細分來看,投資物業租賃營業收入為171.8億元,同比增長20.09%,毛利率77.41%;酒店運營營業收入7.29億元,同比增長10.59%;物業銷售營收134.4億元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28個百分點。

營收、利潤雙下降的原因,萬達商管在報告中解釋稱:“主要是由於銷售物業收入下降所致。”截至2019年6月30日,物業開發及銷售收入僅為消化存量項目產生。

業內人士認為:剝離所有房地產業務的萬達商管,要成為徹底的商業管理運營企業,經歷陣痛在所難免。

除了營收、淨利潤下滑外,萬達商管的現金流也並不理想。

數據顯示,今年上半年,萬達商管經營活動產生的現金流淨額為24.23億元,同比下滑74.24%。

截至今年6月底,其有息負債規模為1922.67億元,較上年末的1923億元,僅僅下降了0.33億元;萬達商管現金及現金等價物餘額為562.91億元,相比去年末下滑27.24%;貨幣資金為626.75億元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍數也由5.39下降到了3.39。

對於負債,王健林此前曾表示,2019年力爭要將有息負債再降8%-10%,到2020年底將萬達集團的有息負債降至絕對安全水平。同時,王健林在公司2018年的年會上曾宣佈,萬達商管的一個目標就是今年開始有息負債不能再增加。

但從目前的成績來看,王健林口中“再降8%-10%”的目標,萬達商管取得的成效實屬遙遠。

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王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

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在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

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營收下滑近四成

日前,萬達商管對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中,萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

報告顯示,今年上半年,公司實現營收330.48億元,同比下滑36.19%;利潤總額為130.84億元,同比下滑38.71%;淨利潤為100.18億元,同比下滑36.8%;歸屬母公司股東的淨利潤為94.85億元,同比下滑34.94%。

根據具體業務細分來看,投資物業租賃營業收入為171.8億元,同比增長20.09%,毛利率77.41%;酒店運營營業收入7.29億元,同比增長10.59%;物業銷售營收134.4億元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28個百分點。

營收、利潤雙下降的原因,萬達商管在報告中解釋稱:“主要是由於銷售物業收入下降所致。”截至2019年6月30日,物業開發及銷售收入僅為消化存量項目產生。

業內人士認為:剝離所有房地產業務的萬達商管,要成為徹底的商業管理運營企業,經歷陣痛在所難免。

除了營收、淨利潤下滑外,萬達商管的現金流也並不理想。

數據顯示,今年上半年,萬達商管經營活動產生的現金流淨額為24.23億元,同比下滑74.24%。

截至今年6月底,其有息負債規模為1922.67億元,較上年末的1923億元,僅僅下降了0.33億元;萬達商管現金及現金等價物餘額為562.91億元,相比去年末下滑27.24%;貨幣資金為626.75億元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍數也由5.39下降到了3.39。

對於負債,王健林此前曾表示,2019年力爭要將有息負債再降8%-10%,到2020年底將萬達集團的有息負債降至絕對安全水平。同時,王健林在公司2018年的年會上曾宣佈,萬達商管的一個目標就是今年開始有息負債不能再增加。

但從目前的成績來看,王健林口中“再降8%-10%”的目標,萬達商管取得的成效實屬遙遠。

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密集千億投資

雖然萬達商管取得的成績不盡如人意,但今年以來母公司萬達集團在商業地產的佈局和落地上卻非常積極。

奇點君統計,2019年以來,光是這8個月,萬達在各方面的投資總額將近4000億,在甘肅、陝西、瀋陽、四川、廣東等地落地的地產、商業、文化等綜合投資,萬達商管將承擔重任,同時這個平臺也依舊在持續獲取萬達廣場項目。

但值得注意的是,投資項目的完成度和資金情況卻未同步公開。

今年在全國各地將再投資N座萬達廣場,投資資金方面是否有壓力?現金流從何而來?這些投資是採用現金投資還是權益、品牌、管理等其他方式?在這些投資與合作項目中政府方面是否會提供相關補貼?

針對外界普遍關切的問題,奇點君日前發送採訪提綱至萬達集團品牌部,但截至發稿日並未收到對方回覆。

與萬達集團刻意低調相反的是,重點發力文旅產業的萬達似乎重回大眾的視線。

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王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

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在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

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營收下滑近四成

日前,萬達商管對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中,萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

報告顯示,今年上半年,公司實現營收330.48億元,同比下滑36.19%;利潤總額為130.84億元,同比下滑38.71%;淨利潤為100.18億元,同比下滑36.8%;歸屬母公司股東的淨利潤為94.85億元,同比下滑34.94%。

根據具體業務細分來看,投資物業租賃營業收入為171.8億元,同比增長20.09%,毛利率77.41%;酒店運營營業收入7.29億元,同比增長10.59%;物業銷售營收134.4億元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28個百分點。

營收、利潤雙下降的原因,萬達商管在報告中解釋稱:“主要是由於銷售物業收入下降所致。”截至2019年6月30日,物業開發及銷售收入僅為消化存量項目產生。

業內人士認為:剝離所有房地產業務的萬達商管,要成為徹底的商業管理運營企業,經歷陣痛在所難免。

除了營收、淨利潤下滑外,萬達商管的現金流也並不理想。

數據顯示,今年上半年,萬達商管經營活動產生的現金流淨額為24.23億元,同比下滑74.24%。

截至今年6月底,其有息負債規模為1922.67億元,較上年末的1923億元,僅僅下降了0.33億元;萬達商管現金及現金等價物餘額為562.91億元,相比去年末下滑27.24%;貨幣資金為626.75億元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍數也由5.39下降到了3.39。

對於負債,王健林此前曾表示,2019年力爭要將有息負債再降8%-10%,到2020年底將萬達集團的有息負債降至絕對安全水平。同時,王健林在公司2018年的年會上曾宣佈,萬達商管的一個目標就是今年開始有息負債不能再增加。

但從目前的成績來看,王健林口中“再降8%-10%”的目標,萬達商管取得的成效實屬遙遠。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

密集千億投資

雖然萬達商管取得的成績不盡如人意,但今年以來母公司萬達集團在商業地產的佈局和落地上卻非常積極。

奇點君統計,2019年以來,光是這8個月,萬達在各方面的投資總額將近4000億,在甘肅、陝西、瀋陽、四川、廣東等地落地的地產、商業、文化等綜合投資,萬達商管將承擔重任,同時這個平臺也依舊在持續獲取萬達廣場項目。

但值得注意的是,投資項目的完成度和資金情況卻未同步公開。

今年在全國各地將再投資N座萬達廣場,投資資金方面是否有壓力?現金流從何而來?這些投資是採用現金投資還是權益、品牌、管理等其他方式?在這些投資與合作項目中政府方面是否會提供相關補貼?

針對外界普遍關切的問題,奇點君日前發送採訪提綱至萬達集團品牌部,但截至發稿日並未收到對方回覆。

與萬達集團刻意低調相反的是,重點發力文旅產業的萬達似乎重回大眾的視線。

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圖/萬達文旅城 來源/網絡

萬達官網顯示,文旅項目是萬達商業的第四代產品,與第三代產品萬達廣場相比,文旅項目的體量更大,業態更為豐富。在開發模式上,文旅項目與萬達廣場並無本質區別。

此前,萬達廣場是通過合作開發或受託運營管理等途徑,來經營萬達廣場。從目前公開信息看,萬達是想走重資產之路,即拿地—開發—運營,通過住宅和商鋪的銷售,獲得現金流平衡,最終目的是謀取持有型物業,並獲得穩定的運營收入和長期增值收入。

不過,文旅項目的投資規模大(單個項目多超300億)、回報週期多在5—8年,通過前期通過出售住宅、商鋪等回籠資金,以此反哺文旅項目運營,很難達到資金平衡。

如此一來,重資產模式下,對萬達的融資能力、償債能力提出了新的要求。畢竟,高槓杆模式下做開發銷售,固然來錢快,但就像高空走鋼絲——不穩。

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王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

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營收下滑近四成

日前,萬達商管對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中,萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

報告顯示,今年上半年,公司實現營收330.48億元,同比下滑36.19%;利潤總額為130.84億元,同比下滑38.71%;淨利潤為100.18億元,同比下滑36.8%;歸屬母公司股東的淨利潤為94.85億元,同比下滑34.94%。

根據具體業務細分來看,投資物業租賃營業收入為171.8億元,同比增長20.09%,毛利率77.41%;酒店運營營業收入7.29億元,同比增長10.59%;物業銷售營收134.4億元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28個百分點。

營收、利潤雙下降的原因,萬達商管在報告中解釋稱:“主要是由於銷售物業收入下降所致。”截至2019年6月30日,物業開發及銷售收入僅為消化存量項目產生。

業內人士認為:剝離所有房地產業務的萬達商管,要成為徹底的商業管理運營企業,經歷陣痛在所難免。

除了營收、淨利潤下滑外,萬達商管的現金流也並不理想。

數據顯示,今年上半年,萬達商管經營活動產生的現金流淨額為24.23億元,同比下滑74.24%。

截至今年6月底,其有息負債規模為1922.67億元,較上年末的1923億元,僅僅下降了0.33億元;萬達商管現金及現金等價物餘額為562.91億元,相比去年末下滑27.24%;貨幣資金為626.75億元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍數也由5.39下降到了3.39。

對於負債,王健林此前曾表示,2019年力爭要將有息負債再降8%-10%,到2020年底將萬達集團的有息負債降至絕對安全水平。同時,王健林在公司2018年的年會上曾宣佈,萬達商管的一個目標就是今年開始有息負債不能再增加。

但從目前的成績來看,王健林口中“再降8%-10%”的目標,萬達商管取得的成效實屬遙遠。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

密集千億投資

雖然萬達商管取得的成績不盡如人意,但今年以來母公司萬達集團在商業地產的佈局和落地上卻非常積極。

奇點君統計,2019年以來,光是這8個月,萬達在各方面的投資總額將近4000億,在甘肅、陝西、瀋陽、四川、廣東等地落地的地產、商業、文化等綜合投資,萬達商管將承擔重任,同時這個平臺也依舊在持續獲取萬達廣場項目。

但值得注意的是,投資項目的完成度和資金情況卻未同步公開。

今年在全國各地將再投資N座萬達廣場,投資資金方面是否有壓力?現金流從何而來?這些投資是採用現金投資還是權益、品牌、管理等其他方式?在這些投資與合作項目中政府方面是否會提供相關補貼?

針對外界普遍關切的問題,奇點君日前發送採訪提綱至萬達集團品牌部,但截至發稿日並未收到對方回覆。

與萬達集團刻意低調相反的是,重點發力文旅產業的萬達似乎重回大眾的視線。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

圖/萬達文旅城 來源/網絡

萬達官網顯示,文旅項目是萬達商業的第四代產品,與第三代產品萬達廣場相比,文旅項目的體量更大,業態更為豐富。在開發模式上,文旅項目與萬達廣場並無本質區別。

此前,萬達廣場是通過合作開發或受託運營管理等途徑,來經營萬達廣場。從目前公開信息看,萬達是想走重資產之路,即拿地—開發—運營,通過住宅和商鋪的銷售,獲得現金流平衡,最終目的是謀取持有型物業,並獲得穩定的運營收入和長期增值收入。

不過,文旅項目的投資規模大(單個項目多超300億)、回報週期多在5—8年,通過前期通過出售住宅、商鋪等回籠資金,以此反哺文旅項目運營,很難達到資金平衡。

如此一來,重資產模式下,對萬達的融資能力、償債能力提出了新的要求。畢竟,高槓杆模式下做開發銷售,固然來錢快,但就像高空走鋼絲——不穩。

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成敗萬達廣場

目前,在萬達商業的股權結構中,大連萬達集團持股比例為42.61%,為公司控股股東;王健林個人直接持有6.37%的股權,並通過萬達穩泰間接持有2.49%的股權。

2018年年初,王健林為萬達商管引入了340億元的戰略投資,並與投資者簽署的這份新的對賭協議,萬達商業要在2023年10月31日前完成上市。此外,萬達商業不可以更改其主營業務,2019年租金的淨收益要達到190億元,如果低於這個數值,投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。

截至2018年末,全國已開業280座萬達廣場,覆蓋了除西藏、港、澳、臺外的所有國內省份。商業項目的不斷增加是租金上漲的原動力,換句話說,萬達商管需要通過高效的執行力建造出更多的萬達廣場。

這一目標的實現途徑則是輕資產。

據公告顯示,萬達商管將持續提高開業輕資產項目的數量和佔比,預計每年開業50個廣場,新開業項目中預計70%左右為輕資產。

然而,輕資產的可控性沒那麼強,2018年就因為輕資產的個別投資方不像萬達有執行力,導致新開業的萬達廣場只有43個(未含萬達茂)。根據2018萬達商業年會招商手冊,2019年萬達廣場計劃開業數量降至37座。其中,不少是原定2018年投入運營的項目延期到2019年開業,諸如山西運城萬達廣場、廣西貴港萬達廣場、廣西玉林萬達廣場等。

業內人士告訴奇點君,萬達商管要保證每年的目標實現,每年還得要10~15個重資產項目做壓艙石,同時需要靠譜的團隊做指導建設。

也有市場分析人士稱,萬達廣場作為中端城市綜合體品牌,目前已經覆蓋了全國大多數三線城市,繼續向四線城市下沉的空間有限。加上近年來三四線樓市降溫,以及商業地產供應飽和,未來萬達廣場的擴張可能會面臨瓶頸。

除了輕資產的難題外,萬達廣場的難度也隨著規模不斷變大。一個體量十萬方的萬達廣場,不僅要操心前期拿地、定位建設、項目招商、運營管理、資本運作等無數瑣事,還要琢磨如何提升租金收入、坪效、租戶調改等一系列指標,管理成本極高。

規模一變,管理策略都要改變。而萬達廣場能承受和適應這樣的改變嗎?

事實表明,萬達廣場出現了種種不適應症,腐敗則是最突出的一項。

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銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

營收下滑近四成

日前,萬達商管對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中,萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

報告顯示,今年上半年,公司實現營收330.48億元,同比下滑36.19%;利潤總額為130.84億元,同比下滑38.71%;淨利潤為100.18億元,同比下滑36.8%;歸屬母公司股東的淨利潤為94.85億元,同比下滑34.94%。

根據具體業務細分來看,投資物業租賃營業收入為171.8億元,同比增長20.09%,毛利率77.41%;酒店運營營業收入7.29億元,同比增長10.59%;物業銷售營收134.4億元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28個百分點。

營收、利潤雙下降的原因,萬達商管在報告中解釋稱:“主要是由於銷售物業收入下降所致。”截至2019年6月30日,物業開發及銷售收入僅為消化存量項目產生。

業內人士認為:剝離所有房地產業務的萬達商管,要成為徹底的商業管理運營企業,經歷陣痛在所難免。

除了營收、淨利潤下滑外,萬達商管的現金流也並不理想。

數據顯示,今年上半年,萬達商管經營活動產生的現金流淨額為24.23億元,同比下滑74.24%。

截至今年6月底,其有息負債規模為1922.67億元,較上年末的1923億元,僅僅下降了0.33億元;萬達商管現金及現金等價物餘額為562.91億元,相比去年末下滑27.24%;貨幣資金為626.75億元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍數也由5.39下降到了3.39。

對於負債,王健林此前曾表示,2019年力爭要將有息負債再降8%-10%,到2020年底將萬達集團的有息負債降至絕對安全水平。同時,王健林在公司2018年的年會上曾宣佈,萬達商管的一個目標就是今年開始有息負債不能再增加。

但從目前的成績來看,王健林口中“再降8%-10%”的目標,萬達商管取得的成效實屬遙遠。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

密集千億投資

雖然萬達商管取得的成績不盡如人意,但今年以來母公司萬達集團在商業地產的佈局和落地上卻非常積極。

奇點君統計,2019年以來,光是這8個月,萬達在各方面的投資總額將近4000億,在甘肅、陝西、瀋陽、四川、廣東等地落地的地產、商業、文化等綜合投資,萬達商管將承擔重任,同時這個平臺也依舊在持續獲取萬達廣場項目。

但值得注意的是,投資項目的完成度和資金情況卻未同步公開。

今年在全國各地將再投資N座萬達廣場,投資資金方面是否有壓力?現金流從何而來?這些投資是採用現金投資還是權益、品牌、管理等其他方式?在這些投資與合作項目中政府方面是否會提供相關補貼?

針對外界普遍關切的問題,奇點君日前發送採訪提綱至萬達集團品牌部,但截至發稿日並未收到對方回覆。

與萬達集團刻意低調相反的是,重點發力文旅產業的萬達似乎重回大眾的視線。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

圖/萬達文旅城 來源/網絡

萬達官網顯示,文旅項目是萬達商業的第四代產品,與第三代產品萬達廣場相比,文旅項目的體量更大,業態更為豐富。在開發模式上,文旅項目與萬達廣場並無本質區別。

此前,萬達廣場是通過合作開發或受託運營管理等途徑,來經營萬達廣場。從目前公開信息看,萬達是想走重資產之路,即拿地—開發—運營,通過住宅和商鋪的銷售,獲得現金流平衡,最終目的是謀取持有型物業,並獲得穩定的運營收入和長期增值收入。

不過,文旅項目的投資規模大(單個項目多超300億)、回報週期多在5—8年,通過前期通過出售住宅、商鋪等回籠資金,以此反哺文旅項目運營,很難達到資金平衡。

如此一來,重資產模式下,對萬達的融資能力、償債能力提出了新的要求。畢竟,高槓杆模式下做開發銷售,固然來錢快,但就像高空走鋼絲——不穩。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

成敗萬達廣場

目前,在萬達商業的股權結構中,大連萬達集團持股比例為42.61%,為公司控股股東;王健林個人直接持有6.37%的股權,並通過萬達穩泰間接持有2.49%的股權。

2018年年初,王健林為萬達商管引入了340億元的戰略投資,並與投資者簽署的這份新的對賭協議,萬達商業要在2023年10月31日前完成上市。此外,萬達商業不可以更改其主營業務,2019年租金的淨收益要達到190億元,如果低於這個數值,投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。

截至2018年末,全國已開業280座萬達廣場,覆蓋了除西藏、港、澳、臺外的所有國內省份。商業項目的不斷增加是租金上漲的原動力,換句話說,萬達商管需要通過高效的執行力建造出更多的萬達廣場。

這一目標的實現途徑則是輕資產。

據公告顯示,萬達商管將持續提高開業輕資產項目的數量和佔比,預計每年開業50個廣場,新開業項目中預計70%左右為輕資產。

然而,輕資產的可控性沒那麼強,2018年就因為輕資產的個別投資方不像萬達有執行力,導致新開業的萬達廣場只有43個(未含萬達茂)。根據2018萬達商業年會招商手冊,2019年萬達廣場計劃開業數量降至37座。其中,不少是原定2018年投入運營的項目延期到2019年開業,諸如山西運城萬達廣場、廣西貴港萬達廣場、廣西玉林萬達廣場等。

業內人士告訴奇點君,萬達商管要保證每年的目標實現,每年還得要10~15個重資產項目做壓艙石,同時需要靠譜的團隊做指導建設。

也有市場分析人士稱,萬達廣場作為中端城市綜合體品牌,目前已經覆蓋了全國大多數三線城市,繼續向四線城市下沉的空間有限。加上近年來三四線樓市降溫,以及商業地產供應飽和,未來萬達廣場的擴張可能會面臨瓶頸。

除了輕資產的難題外,萬達廣場的難度也隨著規模不斷變大。一個體量十萬方的萬達廣場,不僅要操心前期拿地、定位建設、項目招商、運營管理、資本運作等無數瑣事,還要琢磨如何提升租金收入、坪效、租戶調改等一系列指標,管理成本極高。

規模一變,管理策略都要改變。而萬達廣場能承受和適應這樣的改變嗎?

事實表明,萬達廣場出現了種種不適應症,腐敗則是最突出的一項。

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反腐屢絕不止

8月30日,萬達集團發佈內部公告稱,萬達集團召開了廉潔與遵章守紀教育大會,經集團審計中心查實,商管集團原總裁助理兼華南運營中心總經理王某、武漢區域原招商營運副總經理密某、黃岡萬達廣場原總經理付某、孝感萬達廣場原招商營運副總經理張某嚴重違反集團制度,向商戶、供方及員工索賄,金額巨大,已涉嫌犯罪。

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王健林口中的護城河計劃正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。

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在中國商業地產市場上,萬達憑藉著經驗豐富和規模龐大兩大優勢佔據著行業C位,她的“一顰一笑”無不牽動著資本市場的神經,其工作手冊、培訓手冊也被全國商業地產從業者奉為圭臬和行動的指南。

源源不斷的萬達廣場被建造後,王健林口中的“護城河計劃”正穩步實施,但錯綜複雜的資本利益關係也導致風險不斷加大、泡沫逐漸堆積。像細胞分裂一樣迅速佔領中國大小城市的萬達廣場,現在面臨著怎樣的困境?

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營收下滑近四成

日前,萬達商管對外公告了一份《債券半年度報告》。在這份報告中,萬達商管也向外披露了今年上半年的財務狀況。

報告顯示,今年上半年,公司實現營收330.48億元,同比下滑36.19%;利潤總額為130.84億元,同比下滑38.71%;淨利潤為100.18億元,同比下滑36.8%;歸屬母公司股東的淨利潤為94.85億元,同比下滑34.94%。

根據具體業務細分來看,投資物業租賃營業收入為171.8億元,同比增長20.09%,毛利率77.41%;酒店運營營業收入7.29億元,同比增長10.59%;物業銷售營收134.4億元,同比下降61.81%,毛利率37.81%,同比也下降了10.28個百分點。

營收、利潤雙下降的原因,萬達商管在報告中解釋稱:“主要是由於銷售物業收入下降所致。”截至2019年6月30日,物業開發及銷售收入僅為消化存量項目產生。

業內人士認為:剝離所有房地產業務的萬達商管,要成為徹底的商業管理運營企業,經歷陣痛在所難免。

除了營收、淨利潤下滑外,萬達商管的現金流也並不理想。

數據顯示,今年上半年,萬達商管經營活動產生的現金流淨額為24.23億元,同比下滑74.24%。

截至今年6月底,其有息負債規模為1922.67億元,較上年末的1923億元,僅僅下降了0.33億元;萬達商管現金及現金等價物餘額為562.91億元,相比去年末下滑27.24%;貨幣資金為626.75億元,相比去年末下滑24.74%:EBITDA利息倍數也由5.39下降到了3.39。

對於負債,王健林此前曾表示,2019年力爭要將有息負債再降8%-10%,到2020年底將萬達集團的有息負債降至絕對安全水平。同時,王健林在公司2018年的年會上曾宣佈,萬達商管的一個目標就是今年開始有息負債不能再增加。

但從目前的成績來看,王健林口中“再降8%-10%”的目標,萬達商管取得的成效實屬遙遠。

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密集千億投資

雖然萬達商管取得的成績不盡如人意,但今年以來母公司萬達集團在商業地產的佈局和落地上卻非常積極。

奇點君統計,2019年以來,光是這8個月,萬達在各方面的投資總額將近4000億,在甘肅、陝西、瀋陽、四川、廣東等地落地的地產、商業、文化等綜合投資,萬達商管將承擔重任,同時這個平臺也依舊在持續獲取萬達廣場項目。

但值得注意的是,投資項目的完成度和資金情況卻未同步公開。

今年在全國各地將再投資N座萬達廣場,投資資金方面是否有壓力?現金流從何而來?這些投資是採用現金投資還是權益、品牌、管理等其他方式?在這些投資與合作項目中政府方面是否會提供相關補貼?

針對外界普遍關切的問題,奇點君日前發送採訪提綱至萬達集團品牌部,但截至發稿日並未收到對方回覆。

與萬達集團刻意低調相反的是,重點發力文旅產業的萬達似乎重回大眾的視線。

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圖/萬達文旅城 來源/網絡

萬達官網顯示,文旅項目是萬達商業的第四代產品,與第三代產品萬達廣場相比,文旅項目的體量更大,業態更為豐富。在開發模式上,文旅項目與萬達廣場並無本質區別。

此前,萬達廣場是通過合作開發或受託運營管理等途徑,來經營萬達廣場。從目前公開信息看,萬達是想走重資產之路,即拿地—開發—運營,通過住宅和商鋪的銷售,獲得現金流平衡,最終目的是謀取持有型物業,並獲得穩定的運營收入和長期增值收入。

不過,文旅項目的投資規模大(單個項目多超300億)、回報週期多在5—8年,通過前期通過出售住宅、商鋪等回籠資金,以此反哺文旅項目運營,很難達到資金平衡。

如此一來,重資產模式下,對萬達的融資能力、償債能力提出了新的要求。畢竟,高槓杆模式下做開發銷售,固然來錢快,但就像高空走鋼絲——不穩。

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成敗萬達廣場

目前,在萬達商業的股權結構中,大連萬達集團持股比例為42.61%,為公司控股股東;王健林個人直接持有6.37%的股權,並通過萬達穩泰間接持有2.49%的股權。

2018年年初,王健林為萬達商管引入了340億元的戰略投資,並與投資者簽署的這份新的對賭協議,萬達商業要在2023年10月31日前完成上市。此外,萬達商業不可以更改其主營業務,2019年租金的淨收益要達到190億元,如果低於這個數值,投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。

截至2018年末,全國已開業280座萬達廣場,覆蓋了除西藏、港、澳、臺外的所有國內省份。商業項目的不斷增加是租金上漲的原動力,換句話說,萬達商管需要通過高效的執行力建造出更多的萬達廣場。

這一目標的實現途徑則是輕資產。

據公告顯示,萬達商管將持續提高開業輕資產項目的數量和佔比,預計每年開業50個廣場,新開業項目中預計70%左右為輕資產。

然而,輕資產的可控性沒那麼強,2018年就因為輕資產的個別投資方不像萬達有執行力,導致新開業的萬達廣場只有43個(未含萬達茂)。根據2018萬達商業年會招商手冊,2019年萬達廣場計劃開業數量降至37座。其中,不少是原定2018年投入運營的項目延期到2019年開業,諸如山西運城萬達廣場、廣西貴港萬達廣場、廣西玉林萬達廣場等。

業內人士告訴奇點君,萬達商管要保證每年的目標實現,每年還得要10~15個重資產項目做壓艙石,同時需要靠譜的團隊做指導建設。

也有市場分析人士稱,萬達廣場作為中端城市綜合體品牌,目前已經覆蓋了全國大多數三線城市,繼續向四線城市下沉的空間有限。加上近年來三四線樓市降溫,以及商業地產供應飽和,未來萬達廣場的擴張可能會面臨瓶頸。

除了輕資產的難題外,萬達廣場的難度也隨著規模不斷變大。一個體量十萬方的萬達廣場,不僅要操心前期拿地、定位建設、項目招商、運營管理、資本運作等無數瑣事,還要琢磨如何提升租金收入、坪效、租戶調改等一系列指標,管理成本極高。

規模一變,管理策略都要改變。而萬達廣場能承受和適應這樣的改變嗎?

事實表明,萬達廣場出現了種種不適應症,腐敗則是最突出的一項。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

反腐屢絕不止

8月30日,萬達集團發佈內部公告稱,萬達集團召開了廉潔與遵章守紀教育大會,經集團審計中心查實,商管集團原總裁助理兼華南運營中心總經理王某、武漢區域原招商營運副總經理密某、黃岡萬達廣場原總經理付某、孝感萬達廣場原招商營運副總經理張某嚴重違反集團制度,向商戶、供方及員工索賄,金額巨大,已涉嫌犯罪。

銳見 | 業績下降、千億投資……萬達廣場如何守住護城河?

圖/萬達內部反腐 來源/網絡

目前,萬達均與上述4人解除勞動關係,並移交司法。

據悉,萬達集團這起腐敗窩案發生在武漢,涉及金額總數近億元,主要在華南運營中心總經理王某任職武漢期間發生,區域管理層聯同地方單店,操縱投標、入股多家出租商戶,調任之後仍然收受中標單位的賄賂。

據奇點君瞭解,品牌商和開發商談判的要點就是租金和位置,選擇收固定租金還是扣點租金,鋪位的樓層、面積、人流情況、周邊鋪面情況等,容易出現以收受好處作為交換的引商入場的腐敗行為。

據接近萬達的人士透露,這次廉潔大會上,在審計部通報了案情之後,王健林非常生氣,發表了時長半個小時的講話。同時他表示,萬達集團堅決打擊腐敗行為,嚴懲違法人員,通過加強制度建設、採用科技信息化手段堵塞漏洞、防治腐敗,要求全體員工堅守廉潔底線。

這並不是萬達內部的第一次腐敗案暴露,也不會是最後一次。

截止2019年上半年,萬達商管總資產為6045億元,員工人數高達13萬人,項目分佈於全國上百個城市,動用資金大、管理鏈條長,外加商管口線直接和租戶租金打交道,最容易滋生貪腐時間,各級管理人員都可能經受不住利益誘惑鋌而走險。

貪腐的人太多了,審計都不夠用了。

王健林在萬達唯一管的部門就是審計部,這個被萬達內部稱之為民間中紀委的部門,由萬達黨委書記高茜負責。幾十人組成的審計部門,監管著13萬萬達人。根據萬達內部披露的信息,萬達每年要審計一兩百次,涉及公司上千家,業務領域全覆蓋。

屢絕不止的腐敗案表明,萬達的監督管理體制仍舊失靈。

一個又一個萬達廣場的開業,不是門店的複製,而是管理的質變。看來,萬達廣場的擴張之路,需要更多的思考。

奇點商業地產原創

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