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目錄：
- 物業管理是什麼?
- 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀
- 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張
- 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構築核心競爭力
- 投資建議
報告摘要：
- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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報告摘要：
- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 物業管理是什麼?
- 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀
- 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張
- 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構築核心競爭力
- 投資建議
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- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 投資建議
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- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 物業管理是什麼?
- 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀
- 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張
- 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構築核心競爭力
- 投資建議
報告摘要：
- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 投資建議
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- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
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- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
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- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
報告內容：
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（溫馨提示：文末有下載方式）
目錄：
- 物業管理是什麼?
- 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀
- 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張
- 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構築核心競爭力
- 投資建議
報告摘要：
- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 物業管理是什麼?
- 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀
- 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張
- 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構築核心競爭力
- 投資建議
報告摘要：
- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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- 物業管理是什麼?
- 物管空間如何:城鎮化、消費升級 等多重驅動，行業空間仍可觀
- 物管現狀怎樣:集中度持續提升， 資本助力規模擴張
- 物管如何運營:“擴容+開源+節 流”構築核心競爭力
- 投資建議
報告摘要：
- 城鎮化、消費升級、滲透率提升等多重驅動，行業空間可觀：根據《國家人口發展規劃(2016年-2030 年)》預期發展 目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來增量物管服務需求，同時目前存量物業面積遠超物管規模， 存量住宅物管滲透率僅48%，未來亦具提升空間;商辦等高服務費業務佔比提升也有望帶動綜合服務費提升。在物業費 保持穩定的保守測算下，預計2030年末行業在管面積可達318.4億平、基礎物業服務規模1.6萬億，均較2018年提升51%。此外伴隨人均可支配收入增長、消費升級，增值服務亦有望成為行業規模及利潤重要增長點。
- 集中度持續提升，金融資本助力規模擴張：國內物業管理行業呈現“大行業小公司”格局，2018年行業十強管理面積 均值2.4億平、市佔率11.4%，百強管理面積均值3718萬平、市佔率38.9%，預計隨著上游房地產行業集中度提升以及資 本助力併購整合，物管集中度有望持續提升。行業需求持續旺盛下，物管企業順應市場發展，積極擁抱資本市場，藉助 金融資本快速擴張。區域佈局上，物管企業搶抓主流市場、持續滲透深耕，2018年百強53%管理面積位於五大城市群， 單城市管理面積均值達128.2萬平，同比增長13.5%。
- “擴容+開源+節流”構築核心競爭力：從收入端來看，物管企業一方面藉助併購擴張、平臺輸出、關聯房企委託快速擴 大規模，拓寬基礎物業規模容量;另一方面通過輕資產運營，積極探索高毛利率增值服務，在推升行業規模天花板同時 亦將為利潤增長提供更大想象空間。從利潤端來看，人力成本構成物管企業成本之首(佔比約60%)，服務費上漲難度 較大背景下，人力成本的剛性上漲將導致利潤承壓，物管企業持續加大外包比例及智能化投入，2018年百強企業清潔、 綠化、設備維修養護、秩序維護項目外包比例達60.4%、43.3%、37%、24.9%;2017年智能化投入均值716.2萬元，同 比增長50%。
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（報告來源：平安證券；分析師：楊侃、鄭茜文）
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