在進行本次金邊考察之前，跟一個十分要好的朋友討論投資柬埔寨的問題。
他一聽說我要去金邊考察，便馬上提出反對意見。
他說：“柬埔寨不是一個戰火連天，腐敗和黑幫盛行的破地方嗎？”
“去那兒投資幹嗎？投資什麼行業呢？真有機會嗎？”
還沒等我詳細回答，一聽我是去考察金邊的房產市場，他又是一連串問題。
“投資金邊房產收益大嗎？漲幅不大我還不如投國內其他城市。”
“那即使投了又投資哪種房產呢?誰來接盤呢？”
就容我說了一句，我朋友一連串問題的輪番轟炸就已經向我展示了他對投資柬埔寨充滿了很大疑慮。
我當時並沒有選擇回答他的種種疑問，我選擇帶著他的這些問題來到金邊進行為期數天的考察。
1、金邊真的充滿暴力和混亂嗎？
跟身邊很多人一提起柬埔寨，大多都會說：“柬埔寨？那破地方不是一直在打仗嗎？”
但我想說的是柬埔寨在1979年推翻紅色高棉政權後已經正式結束內戰。
1991年1月15日，聯合國駐柬埔寨維持和平部隊全部撤離，柬王國進入和平重建歷史新時期。
圖為1993年柬埔寨時隔30年首次大選洪森獲勝成功連任
在第一天晚上，來接機的華人師傅告訴我這裡有給小費的習慣，貪汙腐敗嚴重，飛車黨橫行，出門儘量不要舉起手機拍照，打電話要儘量站的靠裡。
這讓我聽了對金邊的第一印象瞬間變得很差，但是幾天的考察下來，我發現並不完全是這樣。
第一天考察出門叫了一個嘟嘟車，卻遇到了一個不會說英文和中文的司機，不過還算聽得懂英文的司機帶著我們上路了，儘管一開始沒按照地圖走反了方向。
雖然繞了路，也沒有中途拒載，到最後也沒加價。
圖為第一天坐嘟嘟車經過中央市場路遇堵車
另外，儘管這裡經常堵車，卻很少聽見鳴笛聲。
尤其是我到了金邊發現很少路口有紅綠燈，但交通並沒有像國內那樣癱瘓，雖然堵但也還能正常行駛。
過馬路的時候司機也會自覺地禮讓，並沒有有像國內很多司機一樣鳴笛催促。
令我印象最深刻的是我覺得這裡是一個溫和的佛教國家，第二天在經過皇宮附近廣場時，我正埋頭在手機隨寫一下腦中的想法；
突然一個保安衝過來一把把我抓住，接著又衝地上的鴿子做出禮讓手勢，嚇了我一跳。
圖為皇宮外廣場上悠閒散步的鴿子
我愣神後才發現原來保安是讓鴿子先通行，怕我踩到鴿子。當時我就感慨柬埔寨真是一個講究佛教普度眾生的國家！
總之，幾天的實地考察，這個大多數人認為的落後野蠻頹廢的國家，已經徹底顛覆了我的之前片面的臆想。
2、投資金邊房產真能賺？但大概率只賺租金！
首先提出這個疑問的出發點就是錯的，我想各位其中很大一部分可能也有跟我朋友類似的想法。
拿著前幾年投資中國房地產市場的成功經驗來去衡量投資柬埔寨房地產市場，未免有點不切實際。
兩個國家無論是GDP還是房地產市場的體量完全不在一個檔次上，要求投資金邊房產市場想獲得前幾年中國房價暴漲翻番的收益有點脫離實際了。
想讓金邊的房產一年翻個四五倍是不可能的，要真是這樣，就金邊這房地產體量，泡沫早就破了。
首先你投資柬埔寨房產就是賺的！柬埔寨通用美元，房產自然也就是美元資產，這很大程度地避免了人民幣貶值的風險。
中美貿易摩擦下再加上到“去槓桿”，國內對房產市場大多都是一個“限”字；
而其他金融理財產品利率也有所下降，理財的基礎不再，賺錢當然不再像過去那麼容易。
話我就不多說了，簡單地算一筆賬，就算你在國內買房賺到了錢，就按人民幣近幾個月的匯率波動情況，你確定你賺了？
圖為美元兌人民幣匯率（數據來源：investing）
從6月到現在，人民幣對美元匯率不斷貶值，假如你有100萬，到現在你自己算算蒸發了多少？
再回過頭來看金邊，在金邊一套一房的中端公寓租金都能達到800美元（約合人民幣5600元）一個月，國內一線城市恐怕也達不到這個水平吧！
再放眼全球，與發達國家較為穩定的年回報率和租金回報率相比較（兩者相加約為 10%）。
柬埔寨作為發展中國家，其投資回報率會更高，租金回報率和年回報率二者相加可能達到 20% 或以上。
這是一個十分令人驚歎的數字了，在全球地產市場中，沒有幾個國家可以拿到如此豐厚的投資回報。
柬埔寨銀行存款利率相當高，加華銀行是柬埔寨最大的本土銀行。提到加華銀行，我想多說幾句。
加華銀行隸屬於加華集團，董事長是方僑生，他是柬埔寨十大首富之一，2009年獲封勳爵，柬埔寨華人僑領，柬埔寨總理洪森親王的私人顧問。
圖為柬埔寨華人首富方僑生
整個金邊差不多一半的地皮都是他的，很多樓盤也都是加華銀行入股投資。
目前加華銀行定期存款的利率，24個月美元定期利率5.5%。柬埔寨瑞爾定期存款利率更高，兩年期8%。
數據來源：加華銀行官網截圖
一套房每個月的租金收益再存入銀行，又是一筆相當可觀的收益。
就算是現房或者臨近完工的期房首付壓力大，照目前這個租金水平，玩個現金流輕輕鬆鬆，很快就能回個首付款。
就算你在國內有貸款，照金邊目前的租金收益，不但可以拿租金抵消銀行貸款利息，而且還會有盈餘（相當於多了一個槓桿的收益）。
另外，柬埔寨也尚未加入CRS信息互換國行列，在本國的金融資產信息不需與中國稅務局進行交換。
所以無論是租金還是房款都不用擔心會受到CRS審查進而凍結的問題，最起碼目前不用考慮這個問題。
3、買了金邊的房子有人接盤嗎？
1、金邊窮嗎？
都說柬埔寨窮，是世界最不發達國家之一，但是首都金邊不窮。你可能不知道
其實對柬埔寨來說，最大的問題就是基礎建設不足，所以從城市面貌看上去很窮。
剛下飛機，從機場到酒店一路上我經過了大片漆黑的城區，看起來就像城鄉結合部。
同行的同事忍不住說了一句：“這裡感覺什麼都沒有來這裡投資真的有機會？”
華人司機師傅回答道：“正是因為沒有才有機會，所以咱們國內的承建商都過來了，金邊在建樓盤的承建商90%都是中國的。”
“還有這個類似於58同城的柬單網也是前兩年中國人過來搞得，要是各行業都發展成熟了，你來會有機會嗎？”
但是當我第二天晚上到金邊最高檔酒店瑰麗酒店頂層的skybar欣賞金邊夜景的時候，我才覺得頭天晚上的疑問真的很幼稚。
機場房附近怎麼可能有高層建築，晚上看起來當然不會有現代都市的繁華。
圖為金邊夜景（從這個角度看上去還真有2000年深圳的感覺）
圖為金邊最豪華酒店瑰麗酒店頂層的Skybar
基礎建設是柬埔寨最大的障礙，這個也急不得，反正我到金邊最深的印象基本就是大工地，白天走在街上哪裡都在叮叮咣咣。
柬埔寨是“一帶一路”受惠國，許多基礎建設正在快速發展當中。從鐵路、公路建設，到電網、工業區建造，再到發電廠，有關的基礎設施在不斷完善當中。
另外，日本、泰國、法國、韓國、美國等國家，涉及的領域包括下輕軌、水道工程、自來水廠、光纖纜線、國際機場等。
圖為日本機構協助規劃的金邊輕軌線路圖
當這些基礎建設陸續完工後，金邊的地理、資源和人口的優勢會發揮得更加明顯，金邊也將會迎來火山爆發式的發展！
2、金邊人窮嗎？
首先這個問題出發點就是錯的，金邊外來人口占很大一部分。所以根本就無法評價金邊人窮不窮的問題。
經過幾天的實地考察，我得出一個結論：金邊中產階級很少，貧富差距很大，有錢人多，窮人也不少。
不過說實話，金邊的消費水平是真的不低，可能你覺得這裡的年輕人大多是屌絲，但你忽視了他們超前的消費力。
到最後走我也沒搞懂為什麼柬埔寨人這麼鍾情日本品牌，可能真的是日本品牌質量更好。
路上見到的汽車都是豐田卡羅拉、凱美瑞，其次是雷克薩斯、馬自達，以及奔馳、路虎、寶馬等各種豪車。
圖為金邊街頭隨處可見的雷克薩斯
遍佈中國四五線城市的吉利、長安、比亞迪等平價車，在這裡根本看不到。
那是因為柬埔寨對新車徵收120%的高關稅，所以金邊街頭跑的都是美國拉來的二手車，不過就這樣價格也不低啊！
對於買不起汽車的年輕人，代步工具同樣選擇日本的Honda摩托車。
我去當地一家摩托車店問了一下，一輛普通本田的摩托車大概是一千多美金，也就是當地年輕人大半年的工資。
再說個讓你更想不到的，金邊目前是世界上勞斯萊斯保有量最多的城市。2017年，全球共賣出了50輛勞斯萊斯幻影，其中17輛被賣到了金邊。
圖為第三天金邊考察時遇到的勞斯萊斯（白天並不多見，晚上才是豪車的天下）
再來說說吃。吃也是讓人驚訝的地方，第一天中午肚子餓了我就興高采烈點了一碗麵，上來的卻是泡麵加了一個雞蛋！一頓飯沒怎麼吃就花了近14美元（約合人民幣98元）
圖為第一天考察中午消費的賬單
更令我驚訝的是，中餐居然是當地最貴的飯！比法餐還貴！像中國過來的日常生活用品物價一般比國內要高三分一。
圖為金邊郊區一家中式麵館的價格表（市裡的中式小餐館更貴）
沒有工業的國家真可怕，一切都要靠進口，物價自然不低了。
當然，你也可以選擇當地人經常吃的路邊小攤，吃個炒飯之類的話價格不貴，但是衛生狀況不敢恭維。
當時我就想，在金邊隨便租個房子都要幾百美金，隨便娛樂一下，一個月工資就沒了，當地人的消費水平可真不低，也沒法說他們窮啊！
3、金邊房子未來有人買嗎？
金邊的房子真沒人接盤？那為什麼房價漲幅和租金回報率那麼高？因為需求在那裡擺著！
本地白領先不談，光首都金邊目前常駐外國人口已接近40萬人，比北京的老外還多， 而金邊的公寓是多少？
到今年年底也就是2.8萬套左右，很明顯，金邊的公寓是不足的，你指望這麼多外國人住那潮溼破舊的老式排屋？
很明顯，至少未來5年，金邊的房子差不多都是靠搶的！房價自然是要漲的。
那你又問，說了這麼多，還是沒有說金邊的房子如果一直漲那未來誰接盤？
沒錯！金邊的公寓對本地工薪階層來說永遠都是高的。但是我還是在金邊很多售樓處看到大多以夫妻為主的本地人在售樓處看房子。
北上廣深的房子那麼貴為什麼你不去考慮誰接盤的問題呢？你考慮過嗎？需要考慮嗎？
在分析吉隆坡黃金三角區域的時候我就已經講過，全球各國首都都一樣，核心區域的房產只會越來越稀缺，長期來永遠都是低估的。
無論是針對本國中產以上階層還是外來投資者，人口持續湧入的核心城市核心區域的房產未來必定是搶手的。
4、金邊還有機會！但風險仍在！
還是那句話，正是因為沒有和不完善，所以才處於起步階段，才會有機會，房產才會有升值空間。
金邊是個大工地！充滿生機與活力，自然能吸引到來自全球各國的投資。
圖為金邊市景實拍（在建的高層公寓隨處可見）
在洪森連任後不斷向好的政治面和經濟走勢下，相比於泰國曼谷、越南胡志明市等東南亞一線城市核心地段6萬多的價格；
前兩年的金邊跟馬來西亞的吉隆坡一樣，目前尚處於一個相對的價值窪地，但實地考察後，我這個想法有些動搖。
我沒有想到金邊的房價會漲的這麼快，如今的價位已經算不上窪地了！
柬埔寨的房產市場開放時間在東南亞國家中算是比較晚的，2010年之後外國人才可以在柬埔寨買房。
日本人、韓國人、新加坡人憑藉著對房產具有敏銳的嗅覺，最早進入柬埔寨市場。
2014年臺灣、福建商人緊接著也進入了柬埔寨市場，而柬埔寨市場真正在國內被提及和推廣，也才是去年的事。
作為最後一波入場的我們，或許有當接盤俠的風險。
總之，目前金邊的房產市場或許還有一波機會，類似於中國房產市場10年前的一波黃金機遇！
不過，柬埔寨也存在很大的投資風險，仍堅持投資的話須做好詳實的考察和投資方案。
在下一篇我會詳細介紹金邊房產投資的風險，教你如何看清套路，規避風險。
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