太陽雨在米國 無限空間 今天
作者:太陽雨在米國,一個DIY赴美生子後又半DIY技術移民美國的倆寶媽媽,終身追求高性價比,絕不花冤枉錢做冤枉事。現把新移民的心路歷程、生活點滴總結成文字,用自己的親身經歷,幫你避開坑坑,保住荷包,一起期待我的攻略吧。
先來了解一下美國房地產基本情況,美國的房地產市場純粹是由市場經濟決定的,有漲有跌,短期暴漲很難,是個長期的投資過程。雖然購房成本在某些地區不是很高,遠遠低於國內北上廣深等城市,但是養房的成本絕對比國內高出很多,主要開銷在房產稅,房屋保險,維護費用等…
先來說說房產稅,像樓主所在的伊利諾伊州芝加哥西郊Naperville市,因為購房總價較低,所以房產稅相對較高,大概在2%以上,每年的房產稅中大概有75%是用在教育上,這樣才能夠維持較高的教育水平。通常房產稅較高的地方,房價的漲幅是相對比較慢的,比較有代表性的是德克薩斯州的休斯頓。房產稅大概在2到3.5之間,相對較高,所以房價的漲幅不是特別快。
另一個開銷就是房屋保險,美國的房子大多是木製的,不像國內磚瓦的結實,有個火災,龍捲風,甚至暴雪可能就垮了,所以通常都是買保險的,當然全款買自住房自願,一般需要貸款的房子,銀行是強制要求買保險的。保費根據房屋總價和保的種類不同而有高低,當然不同保險公司之間價格也有差別。比如25萬刀左右的房子保險費每年大概700到800刀左右,上保險不能只看價格,還得考慮理賠的難易程度,這樣保險才能在關鍵時刻起到作用,多跟周圍的鄰居或者房產經紀瞭解一下吧。
再說說房屋的維護費用,美國的人工貴眾所周知,通個馬桶,換個燈泡,修個水龍頭都要50刀起,修個空調動輒大幾百,換個屋頂至少要1,2萬刀,所以如果要買個有點年頭的二手房,一定檢查好各種設施是否完好,要把維護費用考慮進去(以上價格只參考Naperville地區)。
所謂美國的房子買得起養不起就是因為這些了,所以在購房之前一定要想清楚是否能夠承擔得起後面的養房費用,如果是投資房利潤要減去這些再來評估了。
除此之外,要考慮清楚買房的目的,是自住還是投資,如果是自住的,只有一條衡量標準,就是自己喜歡,否則將來住著也鬧心…如果是投資房就不要強求是不是獨立屋,有沒有游泳池,有沒有大後院…只關注地段,租售比,周邊配套,是否好轉手就夠了。
以上都想清楚了,你就可以買房了,如果是貸款買房,請參考下面的流程:
1. 銀行貸款預批准函
以國泰銀行2017年政策為例,持外國護照的購房人,首付至少在35%以上,利率4.625%(已漲價,具體諮詢銀行),綠卡和公民根據信用分數不同,首付利率有浮動,這裡需要特別注意:拿到SSN的新移民,因為信用分數低,沒有報稅記錄,首付和利率反而高於外國購房人,甚至很難申請到貸款。此外,購房人需要把首付再加一年還款額的儲備金,提前至少2個月存在他們銀行的賬戶中(如果用贈予的方式從其他人賬戶中轉過來錢,是沒有這個時效限制的)。
如果以上條件都滿足,銀行會出個貸款預批准函,寫明根據你賬戶的情況,銀行允許你買最高多少錢的房子,貸款多少…這點不同於國內,國內是定了房子才找銀行辦貸款。在看房之前需要拿到銀行的預批准函,否則經紀人是不會帶你看房的,因為浪費時間,等下了offer在辦這個就可能錯過了最佳時機。另外,這個預批准函是有有效期的,拿到以後儘量在2,3個月內選好房子,否則得重新辦了。
2. 選房
拿到銀行的預批准函你就可以開始找房子了,你可以通過網絡或者經紀人推薦選房子。如果人不在美國,完全可以通過網絡找房子。美國的房地產交易非常透明 (不像國內基本都是中介一手掌握信息,地址還偷偷摸摸的預先不讓買房人知道),樓主常用的有zillow和trulia兩個網站,上面可以查到房子的詳細地址,房屋 照片,歷史交易價格,物業費,劃片學校和評分(不一定十分準確,可以打給學區確認),周邊配套,犯罪率,歷年房產稅,甚至周邊鄰居的年齡範圍,收入情 況,學歷等,可以說應有盡有,而且狀態更新非常及時。
在網上看到心儀的房子就可以讓經紀人預約看房了(這裡提醒大家,千萬不要不請自來,擅自敲門,即使預約了提前到場也要在外面老實等著,別忘了美國人民 是有槍的)。如果人不在美國,你就需要一個靠譜的經紀人了,樓主的第一套房子就是遠程處理的,全程都不需要到場,論好經紀人的重要性。
3. 出offer
看好了房子就可以出offer了,出價多少根據你的承受能力,和經紀人根據周邊房地產交易情況給的意見決定,論好經紀人的重要性…好的房子賣家一般會收到好幾個offer,緊俏房子甚至會溢價,自己評估吧。賣家一般會根據offer的出價,付款方式(全款還是貸款),交易週期長短,買家實力等因素選擇offer。
4. 籤合同
如果賣家接受了你的offer,那麼恭喜你,可以籤合同了。美國房屋交易通常需要請律師,因為買賣雙方通常是不會見面的,由律師來全權處理交易過程中的談判和潛在的法律糾紛。伊利諾伊州這邊律師費一般在350-450之間。
5. 付定金
簽好合同後就可以付定金了,Naperville地區的二手房,定金一般在2000~3000刀不等。定金需要多少,幾天之內能退還都在合同中規定好了。
6. 驗房
與國內不同的是,你有權在決定購買此房之前找專業的驗房師驗房,如果因為房屋的質量問題不滿意,可以根據驗房報告和賣家討價還價,甚至退房。你需要在付定金之前聯繫好驗房師,一旦付了定金,馬上安排驗房師驗房。如果在合同中規定的時間內沒有和賣家達成共識,你可以一分不少的把定金拿回來。驗房師的檢查範圍很詳細,大到房屋主體結構,全屋頂情況,小到燈泡不亮,把手掉了等等,都會體現在驗房報告中。驗房師的價格根據房屋大小不同,2000英尺的房子一般在350刀左右。
7. 討價還價
拿到驗房報告,就需要律師和經紀人出馬和賣家討價還價了,這裡再次論好經紀人的重要性,經紀人會根據當地市場的維修費用給出建議的談判金額,當然金額要合情合理合法,由律師和賣家談判。談判的結果無非是三種,賣家負責修但是不退錢,賣家退錢買家自己修,合同終止退定金(時效內)。我的第一套房子,最終要回來1350刀。
8. 辦理貸款
價格談妥就可以通知銀行開始走貸款流程了,如果是國外購房者,通常需要購房者的收入證明,銀行流水,在職證明等文件。整個貸款流程一般在3到5周。期間銀行需要做房產價值評估,一般4,5百刀的樣子。另外貸款的手續費每個銀行各不同,國泰是600刀,高寶是900多刀。注意:通常貸款的房子銀行會強制買家購買房屋保險,保額至少比貸款額高一些。
9. Closing
美國房產交易流程還是很快的,通常從看房到Closing有1到2個月就搞定了(法拍屋除外),比國內快很多。Closing通常需要買方本人到場,在律師的協助下籤一大堆文件,同樣不會見到賣方本人。如果買方不能親自到場的,需要提前讓律師準備公證文件,公證可以是視頻公證或者大使館公證,這需要看貸款銀行和賣方的要求。
10.水電煤氣更名
在Closing前通常需要提前把水電煤氣費更名,告訴他們房子什麼時候Closing或者更名什麼時候生效,變更可能需要一些天才能生效。美國的水電煤氣是跟人走的,而不是跟著房子,也就是說如果沒及時更名,可能會停水停電一段時間哦。
11.更改地址
美國要求在搬家後10天內更新地址,否則郵件收不到啦。
至此,一套房屋的買賣流程就基本走完了,你可以拿到鑰匙入住了,但是政府更名還需要一段時間,慢慢等就是了。如果是全款買房,去掉第1條和第8條。
綜上所述,購房費用中,除了首付款外,你需要準備貸款手續費,評估費,律師費,驗房師費,還有一些七七八八的小費用,經紀人的費用通常是賣家出的,一般是房價的6%,兩邊的經紀人各3%,如果是法拍屋會有一些額外費用,這裡不贅述。買房前除了準備好資金,你還需要提前聯繫好這幾個人:貸款銀行的客戶經理,房產經紀人,房產律師,驗房師,他們在整個交易中起到至關重要的作用,直接決定你能否用合理的價格買到心儀的房子。
以上提到的價格和流程全部參考樓主所在的伊利諾伊州Naperville地區,各州可能各有不同,請諮詢當地房產經紀。話說樓主在國內時候就對買房這件事情就情有獨鍾,美國普通二手房和法拍屋都有參與過,說不定以後做個房產經紀也是有可能滴,哈哈!