背景研究
古北水鎮位於北京市密雲區古北口鎮，背靠中國最美、最險的司馬臺長城，坐擁鴛鴦湖水庫，是京郊罕見的山水城結合的旅遊度假景區。夜景堪稱一絕，目前已成為北京夜遊新地標。
提及古北水鎮，繞不開烏鎮。通過對項目的研究我們將其開發模式歸結為“整體產權開發、複合多元運營、度假商務並重、資產全面增值”，認為“類烏鎮”模式的文化型旅遊目的地的開拓和打造，為其積極探索產業創新提供了發展的方向。古北水鎮是“類烏鎮”模式實踐的第一站。古北水鎮自2014年投入運營便受到消費者青睞，但在最初是靠房地產業務回籠資金，直到近期房地產收益影響逐漸走低。2014年，扣除對古北房地產公司投資收益後，古北水鎮公司還虧損4055萬元。2016年，古北水鎮公司全年實現營收7.2億元，實現淨利潤2.09億元，據中青旅內部知情人士向《每日經濟新聞》介紹，2016年古北水鎮公司有8000多萬元的房地產業務收益。
古北水鎮項目總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方採用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司、京能集團和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅遊有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，成為了項目開發建設所需的鉅額資金的保障。
此外，古北水鎮投資方還與知名地產開發商龍湖地產合作，藉助古北水鎮巨大的遊客量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產項目“龍湖長城源著”，力求通過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。
一、古北水鎮開發整體融資思路
借鑑古北水鎮“整體產權開發+多元複合經營投融資方案”成功經驗，我們是否還可以採用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入項目建設運營的目的呢？下面我們不妨假設試試其他辦法與操作思路來打造古北水鎮。
二、從運作思路入手：
1、對古北水鎮的自有資源進行梳理，發現特色亮點，準確定位，為建設特色小鎮尋找證據，便於立項報批。這個項目中“地”是融資的重要資源，不論是購買的一千多畝土地，還是採用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。
2、與當地政府充分溝通，瞭解其政策支持力度，主要是政府意圖及規劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內容。
3、勾勒出小鎮佈局，描出一張藍圖來，即古北水鎮的整體規劃及每個建設項目的具體設計方案。
4、整體財務預算，即總投資及分期投資規模，瞭解當地經濟實力，落實政府直接與間接扶持資金額度。
5、構想古北水鎮運作的商業模式，預測未來三年的投資收益，分析核心產業鏈的價值體系及成長性空間，探索在資本市場的定位。
6、選擇現階段與之匹配的投融資模式與金融工具。
7、確定參與古北水鎮建設的合作伙伴，即搭建合作平臺及管理架構。
三、根據以上思路著手進行具體工作：
1、“特色定位”——“登長城觀光、遊北方水鄉”，這是古北水鎮的核心賣點。這裡是緊鄰北京市郊區罕見的山、水、城相結合的自然古村落，具有不可替代的地域優勢的北方旅遊小鎮。
2、參考模板——烏鎮模式。
3、確認當地政府的支持力度且有參與建設及出資能力(事實上，2012年密雲縣政府出資4100萬元用於基建補貼，在道路交通、徵地拆遷、水電供暖等方面也協同解決與支持)。
4、商業模式與市場預測：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加後期延伸的高爾夫球場、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，產生的經濟效益也是可測可實現的。
5、與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股權類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉股也適用。
湯俊，現任北京創行合一規劃設計院執行院長
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