'「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”'

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「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”



上海電視臺《案件聚焦》講了一個真實案子:上海女白領龔女士打算移民加拿大。

為了滿足家庭淨資產不少於180萬加幣,大概合900萬人民幣的移民要求,她把她母親留給她的位於上海虹橋區的房子賣了籌錢。

為了彌補剩下的資金缺口,她心懷僥倖跑去澳門賭錢,結果毫無意外地輸個精光。

隨著移民核驗資產的時間越來越近,她開始鋌而走險,把那套已賣出但尚未過戶的房子掛在網上出租並同時與四人簽訂租房合約騙錢,最後被警方抓獲。

這個案子裡最有趣的一幕是她那套位於虹橋區的房子,按照當時的市值,大概值500多萬人民幣,但因為她當時急著要錢,最後被中介忽悠以280萬的價格成交,買家撿了一個大漏。

大概兩年前,因為一個非常偶然的機會,筆者在澳洲也撿到一個大漏,差不多以當時市值6折的價格收穫一套佔地將近800平米,8個臥室的大房子。

撿漏成功之後當然心情興奮,但事後覆盤總結,其實撿漏也是有很多套路的。

今天就打算和大家交流分享一下海外房產投資的撿漏祕籍。


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「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”



上海電視臺《案件聚焦》講了一個真實案子:上海女白領龔女士打算移民加拿大。

為了滿足家庭淨資產不少於180萬加幣,大概合900萬人民幣的移民要求,她把她母親留給她的位於上海虹橋區的房子賣了籌錢。

為了彌補剩下的資金缺口,她心懷僥倖跑去澳門賭錢,結果毫無意外地輸個精光。

隨著移民核驗資產的時間越來越近,她開始鋌而走險,把那套已賣出但尚未過戶的房子掛在網上出租並同時與四人簽訂租房合約騙錢,最後被警方抓獲。

這個案子裡最有趣的一幕是她那套位於虹橋區的房子,按照當時的市值,大概值500多萬人民幣,但因為她當時急著要錢,最後被中介忽悠以280萬的價格成交,買家撿了一個大漏。

大概兩年前,因為一個非常偶然的機會,筆者在澳洲也撿到一個大漏,差不多以當時市值6折的價格收穫一套佔地將近800平米,8個臥室的大房子。

撿漏成功之後當然心情興奮,但事後覆盤總結,其實撿漏也是有很多套路的。

今天就打算和大家交流分享一下海外房產投資的撿漏祕籍。


「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”



1、撿漏的基本原理是信息不對稱或者經濟學上的代理機制。

雖然現在網絡發達,信息流通快,再想利用信息不對稱來撿漏的機會越來越少,但是隻要保持敏銳嗅覺,還是時不時會有這種機會出現。

幾年前,新西蘭有個被稱為“華人炒房之父”的老頭在網上很火。火的原因是他那些炒房技巧太缺德,從而激起了新西蘭本地人的公憤。

自己炒房賺的盆滿缽滿也就算了,他竟然還公開授課,收取高額學費,辦炒房培訓班,傳授炒房技巧。

筆者雖然很鄙視他的不道德行為,但在商言商,平心而論,他的這些炒房技巧其實還是很有道理的,雖然缺德,但他並沒有違法。

筆者雖然不提倡他的這些做法,但還是把他的技巧羅列出來,讀者可以自己從中體會一下這些技巧的內涵。

比如說,他告訴他的學生們,買房子的時候一定要盯緊弱勢群體,在他們身上才能賺到大錢。

具體來說,主要盯住這幾類人:

不幸去世的人,他們不再需要房子;

因為變故導致還不起房貸的人;

家裡有突發事件急於賣房子的人;

因為矛盾離婚,然後需要賣房的夫婦;

壓根不知道自己房子能賣多少錢的笨蛋們;

生意上出現資金鍊斷裂的房產開發商;

想要在銀行進行處置之前趕緊賣房的絕望的人。

文章開頭龔女士的案例大概就屬於家裡有突發事件急於賣房子的人。

2、除了這些比較缺德的招之外,筆者更喜歡去市場中尋找一些比較正派的機會。

比如,有些國家或者地區為了幫助當地居民購買首置房,有時候當地政府會出臺了一些優惠措施,比如澳大利亞的南澳州就有一個叫做affordable homes的首置房計劃。

一般來說,被列入計劃的房產要比其市場價便宜一些,當然該計劃對購房者的資質會有一定的要求,所以如果你符合要求的話,那麼這個撿便宜的機會就不容錯過。

另外,有時候你會遇到一些很特殊的賣家,特別是非個人賣家,這個時候你就要睜大眼睛,打起十二分精神了。

筆者兩年前遇到的這個機會就是這樣的。這個賣家是一家非盈利機構。

從人性的角度出發,一般來說,人對待公共財產,不會像對待自己的私有財產那麼上心,只要賬上能夠走平,他們不會太在乎賣多賣少,這個跟銀行拍賣房是一個道理。

類似的賣家還有當地國企和當地政府等等。

而且由於它自己的業務需求,和市場上大多數普通民宅相比,這個房子無論是佔地面積還是房間數都顯得偏大,這樣也剔除掉了一部分潛在買家(澳洲本地買家還是首先看重自住屬性,一家四口一般就買3~4個臥室的房子)。

3、要想撿漏,還有一點要謹記:不要買新房。

買賣房產本質上是你和賣家之間的博弈。所以你必須要思考清楚:相比你的對手,你有哪些競爭優勢?

說到這裡,你就該明白為什麼在一般情況下,買二手房要優於買新房。

新房的賣家都是房地產開發商,在對本地房地產市場的瞭解和把握上,作為普通消費者的你,尤其是外地甚至海外投資者,根本不可能戰勝他們。

所以在和他們的博弈中,你極大概率是那個傻子。除非開發商倒閉為了抵債搞銀行拍賣,否則新房是不大可能撿到便宜貨的,而買貴了的可能性很大。

即使某一天你發現某個開發商賣的很便宜,那麼你也最好對房子的質量持一定的懷疑態度,因為房地產開發商是不可能做虧本生意的。

不要買新房,因為你永遠都算不過房地產開發商。

4、熱門城市,熱門區域是撿不到漏的。

避開人群擁擠的地方,選擇那些被大家暫時忽視的城市或者區域才是撿漏者的天堂。

熱門城市或者區域,就算你的對手再愚蠢,他也不可能不知道自己這兒正在被熱捧,所以你基本沒有可能撿到便宜貨。

而那些冷門城市或者區域,因為買家不多,交易清淡,不論是投資者還是市場研究者都不太關注,這樣賣家對自身區域和自身房產的認識才有可能不足,這時候如果你能夠事先好好研究考察一番的話,就完全有可能戰勝你的對手。

當然這並不是說所有的冷門城市或者區域都是適合撿漏的,有些城市或者區域屬於價值陷阱,是不能碰的。


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「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”



上海電視臺《案件聚焦》講了一個真實案子:上海女白領龔女士打算移民加拿大。

為了滿足家庭淨資產不少於180萬加幣,大概合900萬人民幣的移民要求,她把她母親留給她的位於上海虹橋區的房子賣了籌錢。

為了彌補剩下的資金缺口,她心懷僥倖跑去澳門賭錢,結果毫無意外地輸個精光。

隨著移民核驗資產的時間越來越近,她開始鋌而走險,把那套已賣出但尚未過戶的房子掛在網上出租並同時與四人簽訂租房合約騙錢,最後被警方抓獲。

這個案子裡最有趣的一幕是她那套位於虹橋區的房子,按照當時的市值,大概值500多萬人民幣,但因為她當時急著要錢,最後被中介忽悠以280萬的價格成交,買家撿了一個大漏。

大概兩年前,因為一個非常偶然的機會,筆者在澳洲也撿到一個大漏,差不多以當時市值6折的價格收穫一套佔地將近800平米,8個臥室的大房子。

撿漏成功之後當然心情興奮,但事後覆盤總結,其實撿漏也是有很多套路的。

今天就打算和大家交流分享一下海外房產投資的撿漏祕籍。


「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”



1、撿漏的基本原理是信息不對稱或者經濟學上的代理機制。

雖然現在網絡發達,信息流通快,再想利用信息不對稱來撿漏的機會越來越少,但是隻要保持敏銳嗅覺,還是時不時會有這種機會出現。

幾年前,新西蘭有個被稱為“華人炒房之父”的老頭在網上很火。火的原因是他那些炒房技巧太缺德,從而激起了新西蘭本地人的公憤。

自己炒房賺的盆滿缽滿也就算了,他竟然還公開授課,收取高額學費,辦炒房培訓班,傳授炒房技巧。

筆者雖然很鄙視他的不道德行為,但在商言商,平心而論,他的這些炒房技巧其實還是很有道理的,雖然缺德,但他並沒有違法。

筆者雖然不提倡他的這些做法,但還是把他的技巧羅列出來,讀者可以自己從中體會一下這些技巧的內涵。

比如說,他告訴他的學生們,買房子的時候一定要盯緊弱勢群體,在他們身上才能賺到大錢。

具體來說,主要盯住這幾類人:

不幸去世的人,他們不再需要房子;

因為變故導致還不起房貸的人;

家裡有突發事件急於賣房子的人;

因為矛盾離婚,然後需要賣房的夫婦;

壓根不知道自己房子能賣多少錢的笨蛋們;

生意上出現資金鍊斷裂的房產開發商;

想要在銀行進行處置之前趕緊賣房的絕望的人。

文章開頭龔女士的案例大概就屬於家裡有突發事件急於賣房子的人。

2、除了這些比較缺德的招之外,筆者更喜歡去市場中尋找一些比較正派的機會。

比如,有些國家或者地區為了幫助當地居民購買首置房,有時候當地政府會出臺了一些優惠措施,比如澳大利亞的南澳州就有一個叫做affordable homes的首置房計劃。

一般來說,被列入計劃的房產要比其市場價便宜一些,當然該計劃對購房者的資質會有一定的要求,所以如果你符合要求的話,那麼這個撿便宜的機會就不容錯過。

另外,有時候你會遇到一些很特殊的賣家,特別是非個人賣家,這個時候你就要睜大眼睛,打起十二分精神了。

筆者兩年前遇到的這個機會就是這樣的。這個賣家是一家非盈利機構。

從人性的角度出發,一般來說,人對待公共財產,不會像對待自己的私有財產那麼上心,只要賬上能夠走平,他們不會太在乎賣多賣少,這個跟銀行拍賣房是一個道理。

類似的賣家還有當地國企和當地政府等等。

而且由於它自己的業務需求,和市場上大多數普通民宅相比,這個房子無論是佔地面積還是房間數都顯得偏大,這樣也剔除掉了一部分潛在買家(澳洲本地買家還是首先看重自住屬性,一家四口一般就買3~4個臥室的房子)。

3、要想撿漏,還有一點要謹記:不要買新房。

買賣房產本質上是你和賣家之間的博弈。所以你必須要思考清楚:相比你的對手,你有哪些競爭優勢?

說到這裡,你就該明白為什麼在一般情況下,買二手房要優於買新房。

新房的賣家都是房地產開發商,在對本地房地產市場的瞭解和把握上,作為普通消費者的你,尤其是外地甚至海外投資者,根本不可能戰勝他們。

所以在和他們的博弈中,你極大概率是那個傻子。除非開發商倒閉為了抵債搞銀行拍賣,否則新房是不大可能撿到便宜貨的,而買貴了的可能性很大。

即使某一天你發現某個開發商賣的很便宜,那麼你也最好對房子的質量持一定的懷疑態度,因為房地產開發商是不可能做虧本生意的。

不要買新房,因為你永遠都算不過房地產開發商。

4、熱門城市,熱門區域是撿不到漏的。

避開人群擁擠的地方,選擇那些被大家暫時忽視的城市或者區域才是撿漏者的天堂。

熱門城市或者區域,就算你的對手再愚蠢,他也不可能不知道自己這兒正在被熱捧,所以你基本沒有可能撿到便宜貨。

而那些冷門城市或者區域,因為買家不多,交易清淡,不論是投資者還是市場研究者都不太關注,這樣賣家對自身區域和自身房產的認識才有可能不足,這時候如果你能夠事先好好研究考察一番的話,就完全有可能戰勝你的對手。

當然這並不是說所有的冷門城市或者區域都是適合撿漏的,有些城市或者區域屬於價值陷阱,是不能碰的。


「美國房產」海外房產投資如何“撿漏”


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