前天陪一位朋友參加商務談判，一開發商想找一家房產代理公司獨家銷售其公司一樓盤，座標：昆明50公里路程一縣城，產品：住宅為主，商業為輔。目前狀態：爛尾，正處於重組過程中。會談結束後，一小夥伴問我，目前縣城的房產值得投資嗎。這一問題很有代表性，很多人都在問類似的問題，因此談談自己的看法。
房價上漲，讓一部分人享受到紅利
在會談之前，團體蒐集了一下該縣城房地產市場的基本情況，縣城目前住宅市場均價為6000左右，不算高但也不低，。近兩年半以來，市場行情分成兩個階段，第一個階段2017年至2018年9月，市場十分清淡，月均銷售10套房。到去年10月起至目前，市場開始活躍，月均銷售住宅達140套。現實是目前縣城住宅庫存面積約20萬平米，庫存去化週期約16個月，庫存壓力大。房地產市場化在中國已有二十餘年了，有些人賺得盆滿缽滿，成為了人生贏家，實現的財務自由。而有些人卻沒能趕上中國房地產市場這趟快車，錯過了最大的一次財富增值機會，遺憾不已。
在網上，有一種現象讓人無法理喻，很多噴子一看到房產話題，不分青紅皁白，一來就噴。一般分兩種情況，一是見到房地產開發商，就開罵，說是他們心黑把房價抬高了，讓自己買不起房。二是見不得外地人來買房，說是外地人把房價炒高了，讓自己買不起房。為何同處一個時代，有的人在房地產上賺到了錢，而有的人卻錯過了機會反而怪別人呢？後者是否可以反省一下自己的投資思路。
這麼多年了，那些投資房產賺到錢的人們，總結出了很多經驗。如果你沒有看到這些經驗，但你一定知道目前北上深的房價很高吧，知道那些在北上深有房的人們，一定賺得很爽吧。通過觀察是否可以得出一個結論：在中心城市買房，上漲的空間遠遠大於中小城市。試著回顧一一下，假設2000年，花同樣多的錢在北京和昆明各買一套房，如果持有到現在，哪套房賺得更多呢？很多機構給中國的城市分出了一二三四五線城市，如果條件和機會允許，那一定往一線投，如果不能到北上深投資，那就在省城買房，依此類推。
為何房價在不同城市會出現分化呢？專家說了呀：房地產遠期看人口。這就是房價上漲的核心邏輯，人口流入越快，房價就上漲得越快。這也是2017年以來各城市"搶人大戰"的原因。按照這一邏輯來看縣城，自然就有答案了：縣城，特別是昆明周邊的縣城，那隻能是五線城市了，這類城市的人口數量十分有限，流動人口數量十分有限，房地產市場基本以本地人為主，投資這樣的市場，看似價格較低，但市場空間有限。
這一邏輯還可再往下推，針對旅遊地產項目，如果樓盤距離主城太遠，缺乏城市配套，導致人氣不旺，放在中期來看，樓盤升值空間也比較有限。換成李超人的話來總結就是地段論。
回到前文提及的縣城，按上述標準來看，個人在縣城投資房產的前景不太樂觀。不過，如果是家住縣城，適當的改善型需求除外。