地產人歆羨的項目總，是一種神馬體驗？
是天天指點江山，激揚文字；
是天天煙來酒往，醉生夢死？
還是天天夙興夜寐，運籌帷幄？
房地產行業變化多端，因此，房企要結合市場發展情況及自身情況，或完善或調整企業的發展戰略，其中包含業績目標、進入城市、土地獲取、項目運營等。
一切成功的項目都是有模式的，成功的項目總也不例外。
身為一名項目總，專業上要了解，操作上要熟練，團隊上要默契，營銷上要過硬，財務上要靈活，人際間要圓滑，沒有個十年苦功夫，做不好一個專業的項目總。
有人說，房地產項目總是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。
任何崗位都是有自身一套工作邏輯，馳騁地產江湖，成功的項目總不是靠死磕的，是智取的。
這是房地產行業開發價值鏈的一個基礎版的流程圖：橫向——拿地階段，定位策略階段，設計階段，採購、工程、銷售、客服、物業，從前到後各個階段；縱向——拓展、營銷、設計、工程、客戶、成本、報批報件等職能的模塊或者是部門，這兩者結合在一起形成整個的流程圖。
流程圖解決兩個問題：第一個是在同一個階段，不同的部門之間誰是主導部門，誰是配合部門。黃顏色代表主導部門，其他的是配合部門，同時也解決了一個問題，在同一個部門在項目開發的不同階段，哪兩個環節或者是哪一個環節是至關重要的，你要關注的，主導環節。所以說解決了這兩個問題。
工程項目經理的定位下工作範圍主要是聚焦中間的紅顏色框裡面，主要是對工程的進度、質量等等的承擔責任；
矩陣制下面的項目總，他的工作範圍主要是中間的藍顏色框裡邊；
真正意義上的項目總，他的工作範圍主要是聚焦在外第三個框；
城市總/區域總就是全流程。甚至是包括拿地，就是全流程。
用這個圖簡單的區分大家可以看得更清楚。項目總定位要清楚，需培養什麼能力，定位不清楚就很麻煩了。
項目總在不同的定位下應該具備的能力/勝任力/素質模型或者能力模型
勝任力模型的構建方法，我不建議中小企業全面做這個工作，但是對項目總這一類的重點的崗位，你真的要去做一下，做一做崗位的認知資格、能力模型，素質模型，這是很有利的工作。再挑幾個重要崗位去做，慢慢推廣到其他的崗位。做好勝任力模型，要把握這麼幾點：
1-公司的現狀，就包括公司的戰略，用什麼樣的模式去推進，還有公司的文化，目前有多少個項目在做，進入了多少城市，項目是大項目、中型項目、小型項目、不同類型的項目操作手法不一樣，是住宅為主，還是商業為主等等。要基於現狀做分析，這些現象是影響到項目總的定位的。
2-由淺入深。從理解行為的角度看本公司項目總一天到晚做什麼樣的工作，行為是什麼，要做這些工作，要發生這些行為，應該具備什麼樣的能力。這就是由淺入深，行為是外在的，體現這種行為，代表你有哪種價值觀，代表觀念、理念、管理方式、人事風格和決策風格。
3-典型代表能力分析。崗位定清楚後，思考具備該崗位應什麼素質能力和勝任力，要去看這個行業裡面，優秀企業內部，最優秀的項目總決策的風格是什麼，從他的行為裡面去抽出要素來，提煉出去。一個人的個性決定未必別人的東西你都能學會，但是學一點總比不學好，有一個標杆總比沒有好。這就是樹立模型的價值，要這麼去做。
你還要去研究公司、行業裡面做得特別差的項目總，或者是一幫項目總，他是怎麼做人，怎麼做事，規避就好了，所以，既要研究好的，還要研究差的，你就要知道真正的優秀的項目總，我的業務模式下，這種項目特性下，項目總什麼是一般般，什麼是差，歸納出來。
4-還要從多角度，想想項目總跟誰打交道，比如，跟公司的老闆打交道，要站在公司老闆的角度去看項目總應該具備什麼樣的能力。然後集團其他的各個部門，他們怎麼樣看待優秀的項目總，其他的項目經理怎麼樣看待兄弟的，還有項目總的下級員工怎麼樣看待的，也包括對手、合作單位、和客戶，多個角度綜合判斷和思考一個好的項目總應該是什麼樣，應該做什麼事，應該具備什麼能力，什麼素質。
01 和你的領導打好交道
項目成功還是失敗，看你能否找公司領導要到授權、能否把公司批下來的資源協調分配好。在實際工作中，因為項目總和最高層分別處在不同的位置，資源和信息其實是很不對稱的。只要能多配資源和授權，一定要多多爭取。
02 和你的下屬團隊處理好關係
職場一直倡導慎獨感，在自己獨處的時候也能保持平常心的一種水準，不踩道德的紅線，有自律精神。同時能夠對下屬言傳身教，保證你讓別人做的事情，你自己也能做到。下屬才能心悅誠服。另外，但你必須站在下屬的立場上思考，才能提升整體團隊的執行力，共渡難關。
03 這些龐大的關係網不能少
雖然公司裡有其他下屬幫忙承擔，但是很顯然，有備無患地搞定項目周邊關係，也是項目總的核心能力。
政府府人員，規劃，建設，房管，審圖中心，質監，供電，消防，自來水公司，燃氣公司，城管，物價，工商，稅務等等，你能想到的政府部門基本上房產項目都需要打交道，自己把握吧，總之在項目成本估算中，必須有這塊。
人才是房企的重要支撐，房企對項目總培養的重視程度逐年增加，博志成已做了10年之久的項目總培訓班，已經被無數次證明，自己培養的項目總才最好用。