文\百強房企戰略觀察 潘永堂
在老潘看來，優秀房企的典型特徵是
行情好的時候，有更強的爆發力，業績一枝獨秀；
行情差的時候，比別人跑得快，比對手強就是好！
融創，就是這樣一家房企！
這並非吹牛，今日中國房企，江湖地位，一切靠數字說話！
2016年，樓市大年，融創打了一個翻身仗，從734億進入1500億！
2017年樓市最強調控年，註定也是史上最焦慮一年，很簡單
調控最嚴年，930後第一波，新春後第二波，調控超越預期！
拿地的痛苦年，地價和房價脫節，拿地是找死，不拿是等死！
銷售的痛苦年，核心城市限價，賣是虧損，不賣沒業績答卷!
身在2017尷尬樓市，房企進也不是，退也不甘，普遍焦慮中，
融創是個逆行者，樓市調控年，別人都焦慮，孫宏斌卻優雅！
原因很簡單，經過2016年佈局和籌備，孫宏斌有了6張底牌！
1
銷售無憂牌
房企江湖，任何底牌，首先得看銷售！
在一個不進則退的分化樓市，沒有銷售，沒有增長，一切都是空幻！
對於孫宏斌的第一張牌，就是2017年，融創依舊可以跑得很快，活得很好，而且業績2100億，預估會超額完成！對於這一點，老潘有三點提醒大家注意。
其一，2016年業績翻身仗，讓融創大步從百億進入千億陣營；可融創增長完全沒倦怠，2017年依舊是個彎道超車年。
一個眾所周知的故事是，羊群被獅子追趕時，能活下來的羊，不需要比獅子跑得快，只需要比其他的羊跑得快就行。2017年，融創定下了一個比對手跑得更快的速度。讓我們來看看2017年的“同行速度”。
2017年，千億房企中華潤置地目標1200億，10%的增速；恆大4500億，18%的速度，中海速度更慢，目標是2100億，原地踏步，而融創是從1500億向2100億跨越，增速35%，典型相對速度了得。
其二，房企業績目標，有一個總裁指數！眾所周知的是，老闆大多是定戰略和目標的，而總裁則是戰略和目標落地最關鍵的人物，就在融創香港業績發佈會上，負責2100億目標的融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在孫宏斌談完2017年有4200億待售貨值時，汪孟德則特別補充到，融創2017年實現2100億是最低目標，未來肯定會超過的。顯然總裁指數爆棚！
其三，有目標，有信心是一方面，更重要的是看市場能否支撐目標達成。
對此，汪孟德詮釋的有理有據：影響2017年的銷售目標的並不是市場，而更多是融創自己決定，說白了，主動權在自己手中！
其一是推盤節奏，融創2017年能否按節點要求拿到預售證；融創每個區域只要按時拿到節點推貨，把這事做好了，其他不是問題；
其二是市場限價，融創不糾結，融創最高經營決策很果斷，2017年一個最糾結的問題是——政府限價基礎上，你到底是賣還是不賣，很多公司看法不一樣，而融創高管現在很統一且很堅決的，賣，並且有利潤的。融創現在現有項目也好，在去年或者更早的時間拿的地，限價政策對融創銷售沒有任何影響。
其三，2017年融創推向市場全新開盤項目，貨值1883億，再加上老盤，整體貨值4185億，貨量不僅非常充足，而且拿地成本也不高，這樣基礎下，融創只需去化率50%就輕鬆完成2100億目標。
2
巨頭機會牌
人，焦慮與否，很多時候是對未來不確定性的焦慮，企業，其實也是一樣！
很多中小房企老闆真正的焦慮，不是當下活得好不好，而是未來之路迷茫！
對於未來，一個越來越明晰的趨勢是，地產下半場，優秀房企的春天，落後房企的冬天！
對於未來，孫宏斌同樣給出了他的判斷：未來五年，一定是規模企業非常好的機會！未來三、五年，融創房地產主業一定是最核心、最主業，至少98%以上份額。顯然，地產規模已經進入一個行業的天花板，房企的增長格局越來越像零和遊戲！即大企業的業績增長往往來源於悲觀中小房企市場蛋糕的退出。
融創，顯然對於未來充滿信心，孫宏斌在業績發佈會上表示：融創三年後實現5-10千億沒問題。顯然，這個區間，孫宏斌拉得很長，在一個剛剛完成1500億的企業而言，把未來的漲幅區間，拓展到10千億，也就是1萬億，顯然，孫宏斌是長線樂觀！
同時，孫宏斌也坦言：“我們這麼一個體量的企業，必須考慮5、10年後的發展。面向更長遠的未來，除了地產投資外，融創還投資樂視，甚至汽車領域也在關注，融創真正在考慮保持和繼續提升我們在房地產競爭力、競爭優勢同時，拿出少量的資源為未來5-10年做一些佈局，投資一些有很大增長潛力的行業，有競爭優勢的公司。
3
萬億土儲牌
對於農民而言，大災年代，手中有糧，心中不慌
對於房企而言，調控年代，手中有地，心中不慌
一個讓老潘極為驚奇的是，融創不是手中有地，而是手中太有地了。截止目前，融創所有土地儲備貨源，按照保守預估，整體貨值已經高達1.2萬億，12000億的土地貨值，相信誰都知道這個數字的分量！顯然，老孫2017年從容的底牌，所有牌中，唯有這張是最基礎，最務實，最直接的底牌。這1.2萬億土地儲備，意味著足夠支撐未來融創好幾年的發展，哪怕2017年拿地很少，也不會影響融創的業績增長，顯然融創2016年的跑馬圈地，低位補倉，讓融創處於一個非常舒服和從容的狀態。
讓我們再看看這1.2萬億的分佈和質量，融創2016年一共獲得5394萬平米土地儲備，老的區域，北京區域、東南區域、華北區域、上海區域，獲得最少有600、700萬平米土地儲備，華北獲得1000萬平米，廣深區域、海南區域、華中區域也非常迅速形成了優勢，其中廣深區域773多萬，抓住了廣深成長機會，在土地市場漲起來前拿地。而最少的海南區域融創也一舉拿下200多萬，在海南樓市爆發之前，迅速前瞻佈局。
顯然，圍繞三個圈，精選最核心的城市，融創1.2萬億的土儲，不僅是數量龐大，更重要的是質量靠譜！
4
佈局功成牌
房企戰略，什麼樣的因，就在未來結什麼樣的果！典型比如核心城市的佈局和拿地！
讓老孫底氣十足的是，融創對城市佈局的預判和投資能力是過硬的，去年融創記者會上，老潘提問老孫，融創最核心的競爭力是什麼？孫的回答正是投資力。
事實上，2016年融創完成1500億似乎在老孫看來是順理成章的事，早在2015年，老孫就埋下伏筆，我們一半的管理人才在負責其他被併購的公司，未來2016年業績會有大提升，顯然，老孫說到做到了。
但這一點，並非老孫2017年的底氣，而更讓老孫欣慰的是2016年，融創最大的成就是成功的把握了市場機遇和土地機會，迅猛完成了全國化的佈局。形成了目前這種一 線 、環一線以及核心城市統一佈局！顯然，這是中國房地產未來最具實力，最具樓市底氣的肥沃版圖。言外之意，融創面向未來3到5年的局已經布好，未來鑽心深耕和區域做大做強。
事實上，區域深耕，正是融創的關鍵戰略之一！老孫表示：“融創佈局已經完成。2017年還是聚焦於現有已經進入的區域。我們沒有進的已經很少了，2017年一定是聚焦現有進入的區域，將主要精力放在提升能力問題上。”
的確，融創目前在各個城市競爭力非常強，融創表示：“只要深耕超過三年城市在當地市場排名都是當地市場前五名，特別是競爭激烈的四個直轄市，融創當地市場排名都是前三，區域深耕的名列前茅的江湖地位，充分反映了融創的競爭力，還有未來整個發展空間。”
事實上，方向對了，再遠的路，也不遠啊，而中國房企未來一個重要戰略方向，正是區域深耕！
5
併購專家牌
是退出，還是繼續，是煎熬還是放棄，2017年很多房企進退兩難。
這個時候，孫宏斌通過業績發佈會隔空喊話，2017年房地產市場非常悲觀，事實上，孫宏斌作為地產的網紅和意見領袖，這樣的一個判斷，本就在心態不好、左右為難的同行房企內心中，往往或多或少加重了樓市的悲觀氣氛。為此，老潘也調侃了另外一個邏輯，即孫宏斌的潛臺詞：2017年房地產市場很悲觀，要不，不想繼續做地產的就到融創碗裡來吧。
玩笑歸玩笑，事實上，孫宏斌已經做好了準備。
其一，融創賬面上停留了近700億的現金，磨刀霍霍，隨時待命！
其二，公開市場拿地已經非常危險，融創更多還是傾向於併購拿地，而且融創判斷，明年會有很多的收購機會。
其三，融創被地產行業稱為“併購專家”。孫宏斌坦言，一則融創做的併購，甚至比投行案例還多；二則融創做併購有很好的信任，融合併購很大度；三則併購是一個很複雜的事情，需要綜合的能力，融創併購積累了大量化繁為簡，控制風險的經驗和能力；其四，併購是一個很複雜的事情，融創反而很灑脫，即當你出現分歧的時候，比如佳兆業、綠城不賣了你怎麼弄？打官司沒有意義，你轉身就幹你該乾的事兒，因為你要糾纏在這裡面的話兩敗俱傷。轉身你幹你的事兒，還有很多機會，你自己也能做出1500億來。所以，融創併購不糾結，反而更有效率。
事實上，正如孫宏斌的一句經典，沒想好的事情堅決不做，想好的事情堅決果斷的去做！
6
現金無憂牌
房地產是高危行業，很多房企破產，大多不是因為沒有盈利能力，而是死在現金流上。
對於高速成長的融創而言，無論對於負債率，還是現金流，融創最核心的風險管控就是現金流風險管理。融創內部一條鐵律就是管理負債率最核心的是管理現金流風險。
汪孟德表示：管理現金流風險，在融創是一個最根本、最實質的風險管控目標，融創整個管理層對現金風險管控一定比所有人都重視。從融創過去十幾年歷史上來看，融創每個階段現金流都是非常充裕的。即使在2017年，融創對負債，對現金流管控也是非常自信。
其一，現金流管控核心前提是要把地拿對了，城市選對，即核心做好土地儲備的質量管理。即拿地項目所在區域、拿地項目價格能保證快速銷售、去化。這是最根本的。今年政府限價之後，融創拿地比較便宜，現在賣的房子還是有利潤的，所以融創能夠堅決推動銷售，能夠快速週轉賣房子，以此保證現金流動性，讓現金流始終處於非常充裕的狀態。這是融創作為我們來說，我們土地儲備支持我能夠很好的管理流動性的一個基礎。
其二，階段性現金流管理，融創做得也非常好。去年整個銷售額1500億，但是我帳上近700億。短期負債是貸款的2.1倍，期間現金流是非常充裕安全，從來沒有低於500個億現金流。這讓融創的資金流動性、現金流變得非常安全。
其三，融創融資能力和融資成本控制也不錯。目前融創短期借款比例不斷下降，中長期借款提升到71%，短期借款僅僅佔29%，顯然對現金流壓力更小。其次，融創去年平均加權平均成本降到5.98%，第一次降到6以下，新增貸款融資成本降到5.78。
6張底牌，攻守兼備，長短呼應，手中有糧，又文武雙修，正如孫宏斌所言，未來5年，一定是規模房企非常好的機會。而這才是比融創眼下拿下1500億雙倍業績，更值得關注的千億房企修煉！
