原創： 汪公子 認真買房工會
原創： 汪公子 認真買房工會
孫河最後一塊宅地出讓的過程，一點兒也不“孫河”。
這一次土拍只有恆基＋天恆和昆泰報名。最後恆基＋天恆以24.25億元的價格歷經4輪拿下這塊不限價地塊。
作為北京未來頂豪別墅扎堆的片區，孫河這個含著“金鑰匙”出生的板塊，每一次土地出讓都會上演帝都房企大規模舉牌競拍大戰。
上一次5月28日的孫河土拍，孫河村2902-31地塊吸引了恆基、平安、中海、招商+首創、龍湖、保利等多家房企及聯合體。經過24輪激烈競爭，恆基花費30.2億元拿下地塊，溢價率23.3%。
究竟是之前開發商們飄了？還是孫河不行了？
01
優質板塊的渣渣地塊
這次地塊遇冷，第一個原因出在地塊上。
這地塊雖說不限價，沒有7090政策，但並不是一個純粹的住宅地塊，還有一部分商業用地和辦公用地。
地塊總用地規模31917平方米，地上建築規模是47876平方米。從掛牌文件中披露的信息來看，建築面積大概有33513.2平方米屬於住宅面積，其他的則是商業、辦公用面積。
原創： 汪公子 認真買房工會
孫河最後一塊宅地出讓的過程，一點兒也不“孫河”。
這一次土拍只有恆基＋天恆和昆泰報名。最後恆基＋天恆以24.25億元的價格歷經4輪拿下這塊不限價地塊。
作為北京未來頂豪別墅扎堆的片區，孫河這個含著“金鑰匙”出生的板塊，每一次土地出讓都會上演帝都房企大規模舉牌競拍大戰。
上一次5月28日的孫河土拍，孫河村2902-31地塊吸引了恆基、平安、中海、招商+首創、龍湖、保利等多家房企及聯合體。經過24輪激烈競爭，恆基花費30.2億元拿下地塊，溢價率23.3%。
究竟是之前開發商們飄了？還是孫河不行了？
01
優質板塊的渣渣地塊
這次地塊遇冷，第一個原因出在地塊上。
這地塊雖說不限價，沒有7090政策，但並不是一個純粹的住宅地塊，還有一部分商業用地和辦公用地。
地塊總用地規模31917平方米，地上建築規模是47876平方米。從掛牌文件中披露的信息來看，建築面積大概有33513.2平方米屬於住宅面積，其他的則是商業、辦公用面積。
這麼一看，這塊地做不了多少住宅，頂天300套房。
02
地塊做不了豪宅，也沒啥性價比
上次土拍恆基兆業花30.2億拿下的地塊樓面價達到6.9萬/平米。這塊地把商業、辦公價值折算成住宅一半來計算，樓面價達到了5.95萬/平方米。
乍一看這個地塊的樓面價還挺便宜，實際上這個價格並不佔優勢。
原創： 汪公子 認真買房工會
孫河最後一塊宅地出讓的過程，一點兒也不“孫河”。
這一次土拍只有恆基＋天恆和昆泰報名。最後恆基＋天恆以24.25億元的價格歷經4輪拿下這塊不限價地塊。
作為北京未來頂豪別墅扎堆的片區，孫河這個含著“金鑰匙”出生的板塊，每一次土地出讓都會上演帝都房企大規模舉牌競拍大戰。
上一次5月28日的孫河土拍，孫河村2902-31地塊吸引了恆基、平安、中海、招商+首創、龍湖、保利等多家房企及聯合體。經過24輪激烈競爭，恆基花費30.2億元拿下地塊，溢價率23.3%。
究竟是之前開發商們飄了？還是孫河不行了？
01
優質板塊的渣渣地塊
這次地塊遇冷，第一個原因出在地塊上。
這地塊雖說不限價，沒有7090政策，但並不是一個純粹的住宅地塊，還有一部分商業用地和辦公用地。
地塊總用地規模31917平方米，地上建築規模是47876平方米。從掛牌文件中披露的信息來看，建築面積大概有33513.2平方米屬於住宅面積，其他的則是商業、辦公用面積。
這麼一看，這塊地做不了多少住宅，頂天300套房。
02
地塊做不了豪宅，也沒啥性價比
上次土拍恆基兆業花30.2億拿下的地塊樓面價達到6.9萬/平米。這塊地把商業、辦公價值折算成住宅一半來計算，樓面價達到了5.95萬/平方米。
乍一看這個地塊的樓面價還挺便宜，實際上這個價格並不佔優勢。
恆基兆業拿下的地塊容積率只有1.1，未來產品估計是獨棟＋疊拼。
這塊地容積率是1.5，加上限高24米、¼的面積被商業和辦公佔了，住宅產品做成洋房/疊拼的可能性居多。
獨棟別墅在單價和總價上，總是比洋房/疊拼要來得高嘛。洋房/疊拼樓面價5.95萬，放在北京市場上，競爭力真不強。
地塊樓面價已經5.95萬了，估計產品未來的價格得到8萬以上。洋房產品對比周邊項目7萬不到的價格，丁點兒優勢都沒。
就算是疊拼項目，8萬起步價也太高了，隔壁項目限競房別墅也就不到7萬的均價啊！
原創： 汪公子 認真買房工會
孫河最後一塊宅地出讓的過程，一點兒也不“孫河”。
這一次土拍只有恆基＋天恆和昆泰報名。最後恆基＋天恆以24.25億元的價格歷經4輪拿下這塊不限價地塊。
作為北京未來頂豪別墅扎堆的片區，孫河這個含著“金鑰匙”出生的板塊，每一次土地出讓都會上演帝都房企大規模舉牌競拍大戰。
上一次5月28日的孫河土拍，孫河村2902-31地塊吸引了恆基、平安、中海、招商+首創、龍湖、保利等多家房企及聯合體。經過24輪激烈競爭，恆基花費30.2億元拿下地塊，溢價率23.3%。
究竟是之前開發商們飄了？還是孫河不行了？
01
優質板塊的渣渣地塊
這次地塊遇冷，第一個原因出在地塊上。
這地塊雖說不限價，沒有7090政策，但並不是一個純粹的住宅地塊，還有一部分商業用地和辦公用地。
地塊總用地規模31917平方米，地上建築規模是47876平方米。從掛牌文件中披露的信息來看，建築面積大概有33513.2平方米屬於住宅面積，其他的則是商業、辦公用面積。
這麼一看，這塊地做不了多少住宅，頂天300套房。
02
地塊做不了豪宅，也沒啥性價比
上次土拍恆基兆業花30.2億拿下的地塊樓面價達到6.9萬/平米。這塊地把商業、辦公價值折算成住宅一半來計算，樓面價達到了5.95萬/平方米。
乍一看這個地塊的樓面價還挺便宜，實際上這個價格並不佔優勢。
恆基兆業拿下的地塊容積率只有1.1，未來產品估計是獨棟＋疊拼。
這塊地容積率是1.5，加上限高24米、¼的面積被商業和辦公佔了，住宅產品做成洋房/疊拼的可能性居多。
獨棟別墅在單價和總價上，總是比洋房/疊拼要來得高嘛。洋房/疊拼樓面價5.95萬，放在北京市場上，競爭力真不強。
地塊樓面價已經5.95萬了，估計產品未來的價格得到8萬以上。洋房產品對比周邊項目7萬不到的價格，丁點兒優勢都沒。
就算是疊拼項目，8萬起步價也太高了，隔壁項目限競房別墅也就不到7萬的均價啊！
產品沒法做出更高的價格，洋房也不具備性價比。房企們也不傻，算不過來賬自然不拿地了。
要想在孫河買到性價比，建議各位別等了。現在的限競房項目，要買趕緊買！
完
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