地產八卦女說

如果萬柳的主題是高校，亞運村的主題是體育，望京的主題是時尚和國際範，那麼順義的主題，則是生活。

文 | 地產八卦女

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曾經我說過，北京城北的高端居住區，真正初露鋒芒的，是這四大金剛：萬柳板塊、亞運村、望京和順義。

就整個板塊的氣質來講，在西邊的萬柳，頗具文質彬彬的書生氣息。它不僅擁有優美的自然環境，更有著國際化的人文環境。萬柳板塊周圍高校眾多，再加之臨近五道口、中關村，素有中國“硅谷”後花園的美譽，這裡與舊金山南灣區的地位如出一轍。

如今，越來越多的企業巨頭以及跨國科技公司管理層在此定居，萬柳板塊已然成為高等知識分子青睞的理想住處。

而對於亞運村板塊，則總是令人聯想起肌肉壯實的體育健兒。也許，在2008年奧運會之後，亞運村板塊的奧林匹克森林公園和諸多場館建設，讓許多國際體育人士尤其看重此處。

那麼，望京板塊有點像什麼呢？個人感覺，望京就像是一個有著開闊國際視野、但又頗具娛樂精神的年輕人，充滿生命的活力。

從產業看，望京大都是科技創新和文化產業，加上臨近使館區，國際交往人才豐富、生態公園配套齊全、高端居住空間繁多，已經形成宜居、宜業的功能體系，帶有一種特別的面向未來國際化的年輕人的氣質。

798藝術區。中央美院那些年輕人的熱忱和藝術眼光，在望京的撮合下，形成一股股風格的碰撞——於是，就有了如雷貫耳的798。

那麼順義呢？一提起順義，很多人就想起中央別墅區，作為傳統富人區的代表，順義總給人以一種頗具紳士風度的大富翁的感覺。

但實際上，順義的地塊很大，由後沙峪、牛欄山、趙全營、天竺、大湖、觀城、未來科技城等幾大板塊組成，由於擁有緊鄰首都機場的優勢，建設之初這裡就被定義為國際社區，隨著天竺經濟區的建成、北京國際展覽中心的落戶等，加之國家的綠色生態走廊規劃，使得這裡形成了茂密蔥鬱的樹林和四季長流的河水，成為了北京最適宜居住、生活的區域之首。

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剛才說了一點順義的外在形象 。之所以如此看好順義的居住屬性，是因為在北京市場供地緊縮的背景下，一些擁有良好經濟、產業、交通、教育基本面的潛力組團，逐漸被軌道交通紅利拉動，開始迎來人口導入和客層置換。區域商業的發展，也會伴隨著人口結構的變化和數量的增加帶來機會——君不見順義這個區域的開發熱度，是明顯高於北京四環內的。

那麼，對於順義，它的經濟產業、交通、教育基本面如何呢？

從經濟GDP的角度看，2018年順義GDP總值1717.31億，位列北京第六，僅次於東西海朝和大興，甩昌平、通州等區域幾條街！同時順義也是北京發展速度最快的新城區，機場給順義帶來了大批量的就業崗位，如臨空開發區，空港物流園，天竺綜合保稅區，以及國門商務區等一系列的開發區項目，都令人不可小覷（機場的管轄權在朝陽區，但這僅僅是行政管理權，空港物流（順豐等快遞企業總部）等機場其他的產業鏈條，以及國航總部等航空公司總部都在順義，這也是機場給順義區帶來的最大的實惠）。

而有意思的是，儘管有了機場這個金飯碗，順義仍然擁有非常強勢的自主產業。順義不像是通州昌平那樣的睡城，它的產業經濟非常 獨立，不過於依賴市區，也擁有很多的全國知名品牌。例如牛欄山、鵬程食品、牽手、匯源、燕京啤酒、現代汽車，這些都是順義產業騰飛的象徵。

牛欄山二鍋頭，“正宗二鍋頭，地道北京味”，與北京滷煮、灌腸兒、炒肝兒、豆汁兒、爆肚兒、銅鍋子涮肉……等，一道成為北京市民最鍾愛的味道。

而在各項交通、教育、醫療配套方面，順義也是非常方便的。雖然目前只有一個15號線，但未來會有越來越多地鐵線路（21號線）開通，應該會更方便。如果拿順義跟其他近郊相比較的話，人口密度稍微比昌平通州低一些，所以其擁擠程度也小於昌平通州；

教育方面，順義有著名的牛欄山一中、首師大實驗學校，以及順義一中附屬小學、東風小學等本地知名公立學校，更有著名的北京順義國際學校、德威英國、鼎石國際等私立名校；

醫療方面，順義也有順義醫院、北醫三院順義院區、阜外醫院和北京中醫醫院順義院區等知名醫療資源。

根據藍莓評測發佈的2017-2018年度北京國際學校最新排名（前十），順義有5所學校上榜，實力碾壓北京其他各區。

綜上，順義有優越的地理位置和廣闊的綠化面積，經濟較為發達，生活壓力也較小，是個非常合適居住的地方。尤其是順義區政府的搬遷，為順義新城板塊的發展做背書，15號線又直通清華，順義吸引資源往北發展成為趨勢，這也為順義發展成為高端住宅區奠定了基礎。

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然而，儘管順義一直都是高端住宅區的形象，但順義的商業配套，在規劃上一直存在分佈不均的格局，大型的商業也都集中在一個區域，多點商圈並未形成，高端商業氛圍也有待提升。

例如，距順義地鐵口500米不遠，有一個隆華購物中心，與新世界百貨和華聯購物廣場一道 ，組成了一個較大的購物中心組團。作為隸屬於老國企順義區供銷社，隆華購物中心已經經歷了20年的風風雨雨。

然而，隨著市場競爭形勢的加劇，如新玩家新世界百貨和華聯購物中心的加入，消費者品味的提升、消費需求等變化，隆華購物中心單一的百貨模式已經不適應當前的市場環境，市場更多的是急需像中糧·祥雲小鎮那樣的“差異化商業 ”。

祥雲小鎮是名副其實的社區商業，服務中央別墅區、臨空經濟帶等家庭社區。這個劃分為特色商業、風情商業兩個區塊的社區商業，不僅引入了兩個星巴克、高配影院、各種中高端品牌和兒童商業，還將動物園開到了街區中。開業幾年前，祥雲小鎮營業額和客流量翻了數倍。

個人認為，在香港的元朗、日本東京，都有類似於北京順義這樣的副城中心，都有非常成熟的郊區組團住宅與商業發展互相助力的成功案例。

因此，正處於消費體驗躍升時期的順義，尤其是亟待填補空白的順義新城，正需要這樣一個具有一定規模的龍頭項目的帶動。不論是從存量改造而來，還是新建的商業也好，新的順義商業一定要給市場帶來一輪衝擊。

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提到合景泰富，這家上市房企一直保留著神祕感。

2018年，合景泰富集團旗下的經營性物業項目迎來集中亮相，前瞻性的商業佈局逐漸顯效。在酒店板塊，自持品牌木蓮莊酒店第5家門店在蘇州落地，連同廣州W酒店、廣州東圃合景福朋喜來登酒店、廣州康萊德酒店、蘇州萬怡酒店等國際品牌合作酒店，合景泰富集團旗下在營酒店數量增至9家。在商場板塊，繼2016年上海悠方開業之後，合景泰富集團旗下購物中心兩大品牌“悠方”和“摩方”又相繼進駐蘇州、成都、北京和廣州等核心城市，並憑藉區位優勢、時尚設計和品牌定位，獲得高招商率和人流量，為當地消費者帶來輕奢、新潮的購物體驗。

合景泰富集團還將2018年定義為其長租公寓元年，針對高端商務人士、白領階層及職場新人等不同細分市場，合景泰富集團推出了譽舍、昕舍、陸舍三大長租公寓品牌，並以廣州、佛山、北京、上海、蘇州為試點，於年內新開業長租公寓項目。

不難看出合景泰富在塑造高端商業和的運營天賦和實力。在長租公寓也可以窺見合景泰富敏銳的商業佈局理念和超前的品牌發展格局。

由此 ，鑑於順義先天性的宜居優勢，以及商業上的不足，繼龍湖、中糧、魯能等品牌開發商深耕順義後，又一老牌實力港資房企合景泰富，戰略佈局順義，推出合景天匯廣場。

合景天匯廣場項目位於順義區昌金路與通順路交匯處，周邊擁有京承高速、京密高速，六環路等道路，自駕交通方便；緊臨潮白河公園、順義奧林匹克水上公園、北京高爾夫球俱樂部、鄉村高爾夫俱樂部、喬坡滑雪場 ，環境非常優越。

表面上看，合景天匯廣場是一座典型的住宅+商業綜合體，然而，當我們實地去了解，會發現合景天匯廣場跟想象中的完全不一樣。

例如，與普通hopsca（城市綜合體）不同的是，合景天匯廣場定位為墅境界hopsca，這也就意味著，合景天匯廣場，無論是低密墅境住宅，還是配套的購物中心、高級酒店，以及附近的潮白河公園，這一整個綜合體項目，都有著別墅一般的質感，使得整個hopsca，恰到好處的構成了藏於順義這片熱土的“都會祕境 ”。

合景天匯廣場，為區域構建全新的商業佈局，引領消費升級。

除此之外，合景天匯廣場低密別墅社區，在細節上也做了精心的設計。例如戶型，合景天匯廣場項目的戶型設計可以說是一大優勢，都是南北通透的方正戶型，採光和通風條件極佳。95平的3居2衛戶型，經典的“品字形”結構，三面朝南，南向兩臥室帶飄窗，客廳有大陽臺，整體面寬9.7米，採光絕對100分。

合景天匯廣場95平米戶型

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北京的每一個高端居住區的形成都有著近乎相同的軌跡，就像經典的二八理論一樣，北京已經成為全球超級大城市。北京的核心資源和圈層聚集效應也越發的突出。無論是亞運村板塊，萬柳板塊，奧北板塊還是中央別墅區板塊，都集聚了北京的頂級資源。而作為傳統高端居住區域的順義，在土地供應和市場供應出現了斷供後，18年出現了順義土地的供應，也伴隨著接下來的高端住宅的供應。

其實從房價來看，順義是一個差距很大的地方，既有終端改善合景天匯廣場這樣的精品板塊，也有適合剛需的低價居住板塊。多品質的房源構成了一個完善的供給圈層，這與順義發展的產業層級是相似的。

近幾年順義樓市，短期內會維持橫盤這樣的趨勢，而隨著北京持續向周邊縣市投射影響力，順義作為國家門戶、東北咽喉，地理位置也會越來越重要 。

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