“新併購王”世茂:“買買買”背後的資本技

文:胡嘉琦 朱耘

ID:BMR2004

世茂地產最近在收併購領域頻頻出手。

據《商學院》記者查閱資料發現,自2019年3月至今,世茂房地產豪擲近200億元,接盤了泰禾集團、萬通地產、明發集團等多家房企超過18個項目,涉及對價達191.54億元,被業界譽為“新併購王”。

世茂之所以可以斥資數百億進行瘋狂併購並保持淨負債率保持健康水平,其背後兩個融資平臺—H股的世茂房地產和A股的世茂股份之間的資本騰挪功不可沒。

2007年6月7日,世茂房地產和世茂股份同時發佈重組公告,重組後世茂房地產將其主要的商業地產項目注入到世茂股份,世茂房地產成為世茂股份的控股大股東。公告稱,通過此次重組,世茂房地產和世茂股份的分工明確,前者主做住宅,後者主做商業地產。

今年以來,世茂地產“買買買”背後,到底有哪些商業計劃?

A+H雙輪驅動

2100億元。2019年世茂集團業績會上,總裁許世壇定下了這一目標。其中40%的銷售回款將用來拿地,購地金額將達840億元。

2018 年,世茂收購了 96 幅土地,可謂拿地凶猛,世茂房地產融資額從2017年的875億元增至2018年的1091億元。2019年,世茂更是加速了收購進程,今年3月至今就已擲出近200億元收購了18個項目,但截至目前,世茂地產各項財務指標依然處於健康水平,世茂地產的淨負債率僅為59.4%,同比上升0.5%。

據公開資料顯示,1989年發軔於香港的世茂集團,早期在福建、北京等地開發房地產項目,2000年重點投資上海,並紮根此地。2006年運作旗下世茂房地產在港交所上市;2007年,將世茂房地產商業物業資產拆分注入世茂股份,一年後,世茂股份重組獲批,正式進入A股市場。

為了平衡兩家上市公司的管理,世茂集團董事長許榮茂特別設立了“A+H股”兩大護航體系。甚至為了避免同業競爭問題,許榮茂還為兩家公司,分別劃定了不同的業務範圍——A股上市的世茂股份主營商業地產;港股世茂房地產則主營住宅和酒店類業務。

世茂房地產之所以連續保持7年淨負債率都在60%以下,或與世茂集團創始人許榮茂奉行的A+H雙輪驅動機制有關。其中A股的世茂股份(600823.SH)承擔前期的項目開發風險及成本,H股的世茂房地產(0831.HK)則待項目成熟時直接進行 “收割”。

例如2018年6月,世茂股份公告稱,擬以7.77億元的交易價向世茂房地產轉讓上海深坑酒店項目。而這筆長達11年的標的項目,總投入已逾7億元。

公開資料顯示,2006年時,深坑酒店就已立項,但由於地質情況複雜,世茂股份耗時7年之久進行規劃,至2013年才正式動工,總投入已逾7億元。世茂在該標的項目歷經11年開發建設即將投入使用之際,卻僅以7.77億元的價格賣給世茂房地產。

世茂股份在回覆函中表示,“相關酒店資產土地使用權價格的確認方法。於當時發行股份購買資產時已有約定。”

另據《商學院》記者從世茂集團方面獲悉,世茂集團正計劃未來三年對酒店業務進行分拆上市,世茂集團負責人向記者稱,“世茂的酒店業務在國內的酒店行業中盈利水平位居前列,2018年EBITDA率30.8%。這兩年我們會有一些體量很大的酒店投入營業,世茂集團與喜達屋資本強強聯手打造的國際化酒店集團——世茂喜達也會有很多新簽約酒店,發展速度較快、成長性較好,所以我們計劃在未來三年對酒店業務進行分拆上市。”酒店業務上市後,世茂集團如何在多個平臺進行資本“騰挪”,如何保證中小股東利益,實現住宅、商業及酒店等業務的協同發展,對世茂而言有著不小的考驗。

頻繁收購

近三個月以來,世茂房地產不斷攻城掠地。《商學院》記者梳理資料發現,自2019年3月下旬至今,世茂地產從泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團、開誠實業等房企手中收購項目超18個,總金額近191.54億元。

得益於世茂不斷加速收併購,今年一季度公司就完成了近1000億元貨值儲備,其中有接近85%是通過收併購獲得,如此頻繁收購,也讓世茂成為2019年以來在收併購領域發力最多的房企之一。而從父親手中接班的世茂公子許世壇也曾在2018年度業績會上表示,世茂房地產2019年70%以上的土儲都會來自併購。

據悉,隨著近年來土拍市場的水漲船高,收併購項目具有價格相對低廉的天然優勢,世茂將收併購奉為 “制勝法寶”,通過收併購進行相對低成本快速開盤,提高週轉。但是優質項目被多方覬覦蠶食,剩下的項目難免存在各種問題。

對於世茂近期頻繁收購,世茂集團負責人向《商學院》記者解釋稱,世茂擁護“穩地價”的方針政策,追求高質量的增長,重視盈利能力,所以面對部分異常火熱的招拍掛市場,不盲目追高,而是立足長遠,積極拓展拿地渠道。一方面,有些併購項目春節前就開始醞釀,地價相對有優勢。另一方面,大部分收併購標的都已開發了一段時間,部分項目當年即可銷售,對利潤率一定程度上可以做到心中有數。得益於公司穩健的財務政策、合理安全的負債率、充足的現金流,在收併購時也會比較有信心。

對於未來開發或存風險,世茂方面認為,併購中項目合作是個精挑細選的過程,把控風險是世茂的強項,多輪盡調必不可少。資金方面,公司準備充分,財務穩健紮實,淨負債率長期位於行業低位。去化方面,併購項目絕大部分位於一二線城市,且都是世茂或合作方深耕的城市,部分已在售或即將開售,去化整體樂觀。選擇合作項目時主要看項目質量、利潤率及銷售週期,傾向一二線城市,淨利潤率需要達到10%或以上。

一直以來,世茂集團的負債率都相對較低,但是自2018年以來加速併購,使得世茂的負債率達72.12%。數據顯示,2018年世茂房地產總負債為2723.17億元,其中,於2019年年底需要償還的流動負債為1878.95億元,佔總負債總額的68.99%,相比去年同期上漲4.73%。

加速收購或對世茂的現金流構成壓力,但世茂集團方面認為,從世茂債務結構來看,世茂2018年年底淨負債率較年中下降3.3個百分點至59.4%,連續7年維持在60%左右,財務健康水平居於行業前列。前20強房企同期的平均總負債為5231億元,而世茂總負債僅為2723億元,與典型房地產企業平均80%左右的資產負債率相比,世茂的資產負債率僅72.12%,財務健康水平始終居於行業前列。此外,5年內世茂總負債規模僅擴大1.75倍,遠低於行業前20強平均3.84倍的數據。

資金方面,剔除流動負債中的2項支出,從去年年底的賬面現金、未動用的融資額度以及回款、新增融資來看,世茂今年可動用的現金超過1500億元。200億元的併購資金,對於目前的世茂來說並無壓力,還能帶來大量優質項目。

以併購的方式拿地,土地價格是否相對低廉,併購項目的法律風險是否會讓世茂為此而付出更多?併購是否會造成世茂負債率激增,A+H雙輪驅動模式未來會給世茂帶來哪些新機遇與風險?《商學院》將持續關注。

“新併購王”世茂:“買買買”背後的資本技

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