河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

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河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

河畔花園

說起河畔花園,老瀋陽人基本都知道。不僅因為這裡是瀋陽曾經的豪宅,還因為裡面住了不少名人。據說當年趙本山老師、那英、王軍霞都曾在這裡住過。動輒200㎡的大戶型洋房,還有戶型更大的別墅,五里河二環內的核心地段+當年新穎的產品形式一同鑄就出瀋陽第一豪宅的名號。

河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

2006年,在當年瀋陽樓市低迷的情況下,河畔花園的價格一度破萬。然而隨著時間的推移,價格甚至跌到過4,5000元/㎡。即使在瀋陽房價大漲的當下,價格依然也只有6,7000元/㎡。而同等地段的新樓盤地價都早已經過萬,甚至接近兩萬元。

河畔花園始建於1990年,是華新國際開發商在瀋陽開發的第一個高檔住宅,也是當時公認的瀋陽豪宅第一品牌。河畔花園小區位於渾河北岸,受益於金廊銀帶、一河兩岸、二環南移等瀋陽重要城市建設發展戰略。位於瀋陽中軸線金廊青年大街的前端。河畔花園處於瀋陽市鑽石地段,周圍有萬豪、世茂希爾頓等五星級酒店,有科普公園、五里河公園。渾南也位於小區不遠的地方,咫尺繁華。園區佔地13.8萬平方米,建築面積21萬平方米。其中別墅57棟多層及高層公寓27棟 , 網點2.7萬平米,當時現有住戶幾千戶,其中外籍住戶200多戶。園區匯聚了眾多藝術家、體育明星、全球知名跨國公司駐沈代表、駐沈外國使館人員等紳士名流。

為何淪落?

很多人不禁要問:為什麼當年的豪宅會淪落到這般田地?我現在購買的豪宅,未來會不會有同樣的下場?

1、物業真的很重要。

每一個豪宅隕落都和物業有著密切聯繫,即使是瀋陽當年的第一豪宅。豪宅樓盤還收不上來物業費,很多都是因為居民對物業服務不滿,物業收不上來物業費就無法出錢出力維護導致物業水平更差。物業越來越差的結果就是無人繳納物業費,物業跑路或者是變本加厲不作為。這是一個惡性循環,物業太重要了。這也是萬科被眾人追捧的重要原因。

另外,這個豪宅小區的戶型實在是太大了。幾百平方的戶型,物業費是不小的數目。本來服務就不到位,這麼一大筆錢更沒人願意繳納。

河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

我們登錄團購網站,搜索河畔花園,然後點選距離優先。有幾十家各色店鋪都開在了小區院內,最多的是各類攝影工作室,還有一些飯店、棋牌室和公寓。很多商家打出了市中心、好停車等口號。。

這是物業形同虛設的真實體現,院內很大一部分大別墅都被裝飾一新,做成了婚紗店。房哥曾經光顧過幾個店鋪,說實話還不錯,而且價格比大商場裡的要實惠不少。

2、富人不想要窮人住不起

河畔花園是典型的老破,樓零老,房子破,戶型大。典型的富人不想要,窮人住不起

富人接盤這裡的二手房需要越過幾道心裡難關:6000元/平,200㎡,總價120萬就能買一套。但是如今的裝修價格,200平的房子豪華裝修需要100萬左右,再加上傢俱家電妥妥的120萬擋不住。

河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

不信200㎡的房子裝修能花100萬?我們簡單算筆賬:

  • 實木地板200㎡,500元/㎡,我還往少了說的。妥妥的10萬塊,你想鋪瓷磚?高檔瓷磚甚至更貴;
  • 所有窗戶都換掉,不用什麼鋁包木、也不用什麼德國維卡YKK,好點斷橋鋁5萬塊錢差不多;
  • 基礎裝修,也就是水電木瓦油,方林200㎡房子報價大約20萬;
  • 實木門,3500塊錢一個不貴吧?再算上踢腳線等等又是5萬;
  • 壁紙、硅藻泥什麼的,5萬吧,200平房子便宜不了;
  • 櫥櫃怎麼也得來個實木的吧?不想用實木的?歐派和實木一個價,煙機灶具、牆磚、吊棚。一個廚房照著10萬塊錢準備;
  • 200㎡的大豪宅,最起碼3個廁所吧?3個衛生間10萬塊錢不多吧?
  • 打個衣帽間,打點櫃子,做個榻榻米,做個電視背景牆。10萬塊錢還不一定夠;
  • 地熱重做、砸牆、人工等等等等所有地方都是錢,算5萬吧;
  • 實木傢俱一套10萬;
  • 一個屋一個空調、客廳一個立式大空調、各種家電,10萬夠用了;

。。。

100萬夠了,120萬沒花完。。。房哥預測失誤,水貨,人設崩了...

富豪說:這破房子,還不如裝修貴,我住幾年再賣裝修又不值錢,不划算不划算。

窮人更不能買了。200平的房子不用說花幾十萬裝修了,物業費他都拿不起。物業費可以拖著,雖然早晚得補上。取暖費總要交吧,200平總需要收拾收拾用物件兒填滿吧。反正一般人是住不起這麼大的房子的。

河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

窮人富人都不買,小年輕的還嫌破,房價下跌也就不奇怪了。

老破大真的沒有未來了嗎?

但是,房哥還是要給“老破大”持有者一些信心的。

雖然現在很便宜,未來也許有機會。周圍樓盤越來越貴,你沒道理不漲的。等周圍嶄新的商品房漲到天價,等周圍次新的二手房漲到高位,等三環外的房價都已經很貴的時候,購房者就想起來你的好了。他們突然發現,與其拿一兩百萬買個三環外小房子,還不如花同樣的價格在市中心買套老破大。既享受成熟的配套,又住了個大房子,何樂而不為呢?但是,這需要時間,你有信心長期持有嗎?

改善這件事能持續到什麼時候?

僅僅在三年前,瀋陽還只有普通住宅和豪宅兩種。所謂品質樓盤是最近幾年才興起的。

這件事很好理解。

三年前,房價還很低。大家都在拼命降價促銷搶市場,誰比品質啊?房子沒人買只有打價格戰。要想賣高價,只能做純豪宅,吸引1%的精英人群。

現在不同了,房地產市場火熱。地價越來越高,房價也越來越高。打價格戰沒意義,也不賺錢,只有做品質盤才有出路

那麼,追求品質住宅的改善需求能持續多久呢?需求什麼時候會向老破大、老破小流動呢?房哥的觀點是瀋陽房價漲到階段性高點,滯漲橫盤的時候。只有當需求再也買不起所謂的品質盤的時候,他們才會轉向二手房市場,最後轉向老破大、老破小。那時候才是真正的房價堅若磐石,漲無可漲降無可降。

河畔花園——曾經瀋陽最牛的豪宅,為什麼價格還比不過老破小?

最後,我們做個小調查:假如你有100萬,你會買個200㎡的老破大還是100㎡的新房呢?歡迎留言交流

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