綠地、金地、世茂的工程管理，竟然做到這個程度了！真的很優秀

設計技術工程師投資地質建築明源地產研究院 2019-07-02

對房企來說，工程管理做到什麼程度，算得上優秀？

過去，工期、質量、成本被視為工程管理的三大要素，一個稱得上優秀的工程，這三個要素起碼得達到平衡，而非顧此失彼。

這兩年，“快週轉”的熱潮下，很多項目工期快，成本也省了，質量卻掉隊了。一些項目建造過程過度剋扣成本，造成後期大範圍的維權、返修、甚至退房。前期成本是省了，後面一折騰，算下來未必真的省到錢。

明源君認為，在強調現金流的當下，工期與質量，工期與投資回報達到平衡，才是理想的工程管理結果。這需要管理驅動、技術驅動及運營驅動三者合一。

工程管理向前向後延伸

減少施工中的不確定因素

建造過程，是將圖紙上的模型落地，變成實實在在的建築的過程。很多房企的工程管理，還停留在施工現場管理的層面上，對前期的土地研判、方案設計介入太少。到了施工階段，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經確定下來了，工程只能照圖施工，無論是進度還是質量，管控起來都很被動。

舉個例子，開工之前，還有拿地、設計等環節，很多房企的工程部，都是地拿下來之後才開始介入，地質條件再差，也得硬著頭皮上。

某房企曾在西南某市拿了一塊地，按照前期定位，該地塊規劃開發快週轉型項目。

之前並沒做太多的前期考察，開工後才發現，地方低窪且土地疏鬆。這樣的地塊必須做大量的土方回填，根本不適合快速開發，項目進度自然也沒法按原計劃推進。

現在，包括綠地、金地、世茂等在內的大型房企，都將工程管理向前向後延展，讓工程介入到項目全生命週期的管理。

1、向前延伸，工程管理介入前期拿地和策劃

①工程介入拿地環節，重點做好信息收集和風險排查

以綠地為例，工程管理中心在拿地階段主要做三件事：

第一、調研項目環境。包括收集影響進度、品質、安全、成本的有利、不利因素；同時，充分調研項目的地質、地形地貌，周邊道路、水電接駁、紅線範圍、行政管理政策等。

第二，評估規劃概念方案。包括對工程施工可行性、經濟性提出相應的工程意見；尤其對針對方案的高程體系、基礎結構形式、土石方開挖等方面重點把關。

第三、風險排查。考察地塊的永久水電、臨水臨電、燃氣、排汙管道接入問題；考察地質條件是否複雜，拆遷難度，等等。

這些動作，目的是協助投拓正確決策，拿符合公司的開發能力和開發節奏的土地。

②工程介入策劃，協助做項目做準確定位

設計對產品的定位，往往是從產品形態入手，如別墅、多層、高層等。但即使是同一產品形態，其經營定位不同，也會導致其所需要的工期長短差異。

從經營的角度，項目定位一般可分為現金流型、均衡型和利潤型；定位不同，項目的實際工期也會有所不同。現金流型的產品，要求符合高週轉的要求，能夠快速開工，快速開盤，快速去化。

而項目歸屬於哪種定位，除了客群外，還有諸多影響因素，比如地質條件、當地報建的流程、預售條件等。例如前文提到的那個項目，地質條件較差，無法滿足快週轉的要求，再如有的地塊要求封頂預售，也達不到快週轉的條件。

工程在拿地階段參與項目可研之後，能更準確的判斷開發屬性，協助項目做準定位。另外，工程參與制定項目的開發節點計劃，計劃落地起來也會更順暢。

2、向後延伸，故障反饋推動設計和施工升級

每個項目交付之後，或多或少都會有一些缺陷和返工，這些問題如果沒有反饋到工程管理上，下一個項目可能還要重蹈上一個項目的覆轍。反過來，這些數據如果能沉澱下來，在下一個項目上進行修復，項目的質量缺陷將不斷完善，減少返工，儘量一次做對。

對此，世茂提出全生命週期工程管理，將房屋維保劃歸集團工程管理中心管理，實現工程交付前後打通。

❶ 物業將報修問題整理成數據，定期反饋給設計及圖紙審核、施工技術管控。從源頭上減少了常見的工程遺留問題。

❷ 維保工程師在交付前6個月就介入，對項目進行一戶一驗。別人在交付後才查出的問題，他們在交付前大部分已經解決，大大降低了返工量。

❸ 交付階段有標準的承接查驗管理制度。包括機電系統在內有上百條的問題核對清單，不達到移交標準，物業就不接收。

金地則採用一戶一檔的做法，將物業數據和地產數據打通。房子交付之後，讓業主安裝一個APP，整個軟件不僅可以承載社區服務，還可以進行房屋故障報修。金地將業主的反饋跟交付前驗收的數據，最終都會同步到CRM系統裡面，所有的問題都有數據可追溯。

根據沉澱下來的數據，可得出一系列的質量評價指標，比如質量問題top10，反饋到前端的設計和工程部門，由設計進行優化，再由工程進行工藝和材料控制，形成新的標準。

合理安排工序

實現項目有質量的提速

既要施工提速又要維持較好的質量，確實不容易，但也並非完全無解。

1、小流水連續作業，給每個工序預留充足時間

所謂“慢工出細活”實質就是指單個工序的時間要足夠。如何能在進度加速的同時，保證單個工序有足夠的施工時間？

將工序由並行改為穿插，把單個工序開始的時間提前，預留充足的施工時間。

某房企將穿插施工分成橫向和縱向，橫向上，要求合理分段，緊密搭接；縱向上，要求保地下，搶屋面，並梳理出了全套的穿插施工做法及要點。如下是該房企制定的高層產品豎向流水示意圖。

縱向上，穿插施工以地下室及主體施工為主線，優先搶工，分段驗收，為其他工程創造工作面。比如主體施工第10層完成的時候，砌築工程開始插入，與主體均衡開展。1-10層砌築完成，啟動分段驗收，接著由10層向下，開始室內抹灰工序。

橫向上，以景觀穿插為例，該房企總結的施工要點包括：小市政管網圖紙疊合優化，管溝一次開挖，一次預埋到位；防水、保護層及回填土緊跟地下室結構封板；堆坡造型及喬木移栽採用蛙跳模式，分塊進行穿插；材料堆場要求儘量放在地下室外圍，便於園林施工，等等。

2、工藝革新，縮短單個工序的施工週期

近年來，一些新興工藝工法的運用，成為房企縮短施工工期的重要手段。

比如目前頭部房企中常用的快建工藝，包括鋁合金模板、全混凝土外牆施工工藝、裝配式構件、內保溫體系等，這些工藝，使建築結構和非承重隔牆的表面接近清水混凝土效果，尺寸精度指標達到或超越普通抹灰標準，基本不需要取消外牆抹灰溼作業，減少了施工工序，同時層間止水為保溫、精裝修穿插施工提供了必要條件，提高了建造效率。

再如高層精裝修穿插施工，據某房企對標發現，公司項目精裝施工節奏較慢，主要是在土建移交精裝以及精裝第一道工序上花費了更多時間。

A房企土建移交精裝花費了21天，精裝第一道工序需要7天，而B房企則分別需要28天、17天，相比A房企工期多了17天。這主要是由於工藝不同所造成的，A房企引入的新工藝可以有效縮短工期。