看懂上海的未來，首先需要讀懂這個城市的過去
上海的發展過程如果要說可以說三天三夜，但是如果要記住的話，我希望大家記住兩個關鍵詞，骨架的衍生和血肉的吞噬
關於這兩個關鍵詞，很多人都會想起兩個區域，一個是陸家嘴，一個是徐家彙。道理也很簡單，一個為上海創造了一個新的中心，一個證明雙心驅動下還能在裝下一個副中心。所以在這樣的理念下，上海的野心其實在2000年之後一直都在。
只是此時的上海更加低調，更加睿智，也更加精準
而今天和大家聊的這些事，就是藏在轟轟烈烈的城市背後，那一刻不安分的膨脹野心。故事有點長，請大家耐心看，這都代表著上海曾經的點滴
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一個城市可以有多大，首先需要證明，自己的手可以伸的有多長
這才是上海真正的膨脹野心，這個城市的手可以伸的多長，代表著這個城市的輻射範圍可以多廣
而此時的上海，特別需要的是，將自己的城市骨架鋪設開來，一條不同於原先依賴環線一圈一圈擴張的城市骨架。而這一層骨架，毫無疑問就落在了地鐵這個城市快車的身上
當上海發現一號到四號地鐵加上磁懸浮的同時運營時候，這個城市具備地鐵調度和速度提速的時候，大力發展城市地鐵的時代來了。而十二五規劃中有一個規劃赫然呈現在紙上：一城九鎮
這是上海真正意義上第一次的主動擴容
一城九鎮的目的很簡單，是在上海的郊環附近構建10個衛星城，而這麼做一來通過郊區增加土地供應用來緩解市中心居住的壓力。二來通過城市擴張讓整個上海發展均衡，未來沒有郊區的角落
所以我們如今來看這十個新城，幾乎每個都有各自的風格和脈絡，從而折射出上海這個海納百川的城市底蘊。而如今的上海也再也沒有對一個片區的開發進行風格的統一
後來這十個衛星城發展程度各異，有好有壞，但是這件事的意義，就是成功的把地鐵這個骨架輻射到整個上海，這樣放射狀的投射範圍讓上海可以最大程度的攤大餅，用地鐵的觸角去發展他們認為成熟具備潛力的地方。
上海的地鐵從此再也沒有4號線這樣只在市中心盤旋，基本都是從一個郊區串聯某些市中心再到另一個郊區
一城九鎮的落地，是發展上海地鐵的最好樣本，伴隨著上海這五年的發展，同一時期有6條地鐵在同時施工規劃和落地，這個城市的脈絡突然就觸及到了之前不曾接觸到的郊區。也因為一城九鎮的落地，上海在短短的五年最快程度的完成了城鎮化
幾乎同一時間，這10個衛星城就是在告訴全世界，上海並沒有那麼小
新上海人和城市剛需最快速的接納上海郊區這個位置，伴隨著7090這個房地產政策，衛星城成為了所有在上海居住的人買房第一選擇
一城九鎮的推動下，上海完成了一場史無前例的人口轉移，中環內的人口降了下來，均衡的分佈在上海的每個角落。整個上海的人口分佈更加均衡和合理
當然這樣也帶來一些代價，比如對城市交通提出了嚴峻的考驗，軌交的發展帶來市中心的公共交通壓力倍增，對城市運營提出了極高的難度
當然這一切都是發展的代價，想要往下多走一步，內核配套必須要跟上
同時一城九鎮也對外釋放了一個信號：依靠房產吸人的策略很顯然是有效的，反觀如今大大小小各種上演的搶人大戰，上海全都呵呵一笑
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而此時上海的大餅基本上已經攤滿了，再後面，上海應該怎麼辦
怎麼辦在那個時候還不知道，至少可以說大多數人不知道，但是在一城九鎮後這個城市留了兩個後手
第一個是11號線
11號線是上海一條分叉的地鐵線，而當初這麼規劃當然是有他的訴求和意義，你仔細看某一條分叉，11號線的歷史意義在於，這是第一條突破地理侷限，直接將地鐵通道蘇州崑山的這麼一條線路
這麼一條可以解釋為加強城市和城市之間的聯動。當然站在上海的角度，你或許可以解讀為，上海試圖用自己的一條地鐵去整合崑山這個城市
但是當初這樣的設想可能更加大膽和宏偉，11號線的最初設想是穿過崑山之後，直接連接到蘇州園區
當然，這個方案被蘇州拒絕了，理由也是非常正常，就是對於未知的恐慌，一個陌生城市突然在你這裡設立的站點，等於設置了哨崗，哪怕一動不動也會有各種的焦慮和恐慌
所以11號線衍生到了崑山也是費盡了上海的所有心思，通往崑山的地鐵這一段主要是崑山出資，而且為了證明上海可以盤活那一片土地，上海派出了自己的心腹房企綠地去不計代價的開發崑山，從綠地21世紀城到綠地21世紀新城，整個崑山幾乎都是綠地一家之力在開發，一切就是為了證明，崑山會因為地鐵的存在而更好
但是不論如何，代價已經下了，好歹最後站點到了花橋站
而就是這一個站點，成就了崑山如今的種種奇蹟
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後來的崑山，樓市開發特別開放，綠地試著導入各種各樣的群體，從一開始孝賢坊到綠地世紀城，從養老到年輕剛需，幾乎整個崑山都在持續不斷的吸納上海人口，當然對於此我們看到的是大家在崑山買房，營銷措辭裡提的都是增值潛力這樣的廢話，未來會不會有人住連操盤手自己都不知道
部分電話區號可申請021，這裡的地鐵可以刷卡，裡面的人多多少少都會說上海話，唯一的區別就是這裡買房不用限購，當然2010年前後的上海，大家本無限購與否的概念，因為上海買房也是敞開來買的
除此之外，整個崑山也因為11號線的存在變得更好，崑山成為了百強縣級市的第一名，成為最強的三線城市，這個最強不僅僅是環滬，而是整個江浙滬甚至全國
因為人群的流動帶來了產業的交互，崑山成為上海很好的分支，而最驚奇的一點，一個十年前所有人都覺得買的都是投資客造城計劃不可能成功的崑山，如今真的住滿了人。
當然，從如今這個情況來看，崑山確實成為融入上海最好的地方，不論是人口交互還是產業聯動甚至是房價靠攏，毫無疑問崑山是所有環滬城市裡做的最好的
很顯然這樣一條鐵路的意義已經超出了當初承載的訴求
我們公司的同事有三個人在崑山有房產，最直觀的感受就是房子很好租，絡繹不絕的年輕人把這裡當成進入上海的第一站，也是最容易最可行的第一站
崑山確實因為這一根地鐵線變得越來越好，此時此刻的蘇州才意識到，當初11號線可以更長，或許當下的蘇州也許會有更大的可能
蘇州已然明白自己崛起的動力來自哪裡，也知道如果想要和江蘇的省會南京抗衡自己還需要什麼，所以我們看到不論是後面的蘇州城際鐵路S1還是高鐵路網，都是極力的擁抱上海
我們來看這張圖
在11號地鐵站之後，蘇州規劃了貫穿自己的軌交S1。除此之外，小小的崑山居然有2個高鐵站，而蘇州到上海的高鐵密集的像公交車一樣
上海就像一雙大手，直接將自己的骨架打入整個蘇州，從此這兩個城市再也沒有分開的可能
蘇州已經找到了最好的模式，而這個時候最開心的毫無疑問就是上海，通過當初的一個站點，把自己的手觸及到了外區，上海膨脹的腳步真正意義上邁出實質性的一步
隨後我們可以看到很多類似的動作，越來越的城市想要擁抱上海，各種版本方案層出不窮
我們去到嘉興，可以看到一個產業園橫跨上海和嘉興，一邊出一半的土地，一個城市輸出運營，一個城市輸出資本。
我們去到南通，這個內在購買力極強的城市，正在計劃興建新機場，意圖疏散上海的外區人口，從而重建城市群價值體系。
還有嘉善、千燈、太倉這樣的上海腹地，早就通過房地產開發交換著區域人口，也在說著未來地鐵串聯的故事
整個上海的版圖這個時候差不多站在了宇宙中心，未來怎麼做，就看上海自己的野心了
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這個世道的機會，從來都是給有準備的人，對人如此，對城市也如此，從來就沒有一蹴而就，更多的就是厚積薄發
上海在10年前一城九鎮外拓的時候，除了11號線埋下的伏筆，悄悄的在城市的西側也做了一個佈局
一城九鎮裡有青浦新城和澱山湖新城，但是和2010年風頭最盛的嘉定新城、松江新城不同，這兩個新城板塊的商品房在那時面市的並不多，甚至有點低調
但是與此同時，整個青浦的拆遷正在史無前例的進行著，因為商品房供應少沒有價格對標，土地的定價相對靈活，而且大量的用地屬於不少農民的宅基地，所以整體的拆遷成本可控
我們來看這張圖，大量的綠色部分，基本上上海的郊區依然留有足夠的農業用地和林業用地，只有青浦這一塊的整體土地被完全被打開
所以就在這樣的節奏下，整個青浦預留了大量的可供開發的土地，似乎在等待某一個時刻的召喚
而這一刻並沒有等太久，五年之後，當一城九鎮的其他一個新城都在努力做區域升級轉型的時候，整個青浦祭出了自己的王炸：大虹橋
隨著虹橋火車站、虹橋機場以及G60等路網的鋪設，大虹橋在上海的外環外布點，毫無疑問承擔著另一個使命：盤活整個長三角
2018年後的上海，站在一個很特殊的時間點，單體城市經濟能級傲立全國之首十多年，從未有人挑戰，但內核城市的驅動力已經在放緩。
另一方面中國需要更多的新一線城市，而長三角排布著太多的二線城市等待著突圍，群龍無首但也各自為營
時代需要上海站出來，上海也到了自己站出來的時候了
大虹橋對於上海而言，毫無疑問就是再造一個市中心的邏輯。北京需要一個北京和首都，上海需要一個上海和長三角
仔細看大虹橋的規劃，你似乎可以看到很多個影子，整體的樓宇環步，像極了當初的陸家嘴，十字動線以及地鐵換乘的邏輯，彷彿是人民廣場的加強版。而外部的整體天橋路網規劃，和整個香港的樓宇經濟的理念非常的類似
不論如何，上海對大虹橋有著更大的期待
一張圖可以看出未來上海的野心，整個虹橋就像一個抓手，牢牢的抓住周邊的城市，試圖將城市群擰成一團，爆發出更大的能級
而作為腹地的青浦，就處於這樣一個咽喉位置
此時此刻我們才真正明白，十五年前的那一輪青浦低調拆遷到底是為了什麼
而此時此刻的環滬城市群，早就沒有當初的芥蒂，因為大家都是看著崑山起勢，看著崑山利於環滬之巔。此時此刻大家都想要擁入這個體系，成為下一個經濟體
當然，上海也沒有停下自己的內核腳步，這兩年最大的突圍就在於自貿區的構建，浦東自貿區在3年前落地之後，本質上在產業邏輯上打磨好了範本，如果沒有意外的話，浦東自貿區的擴張以及蘇州自貿區的聯動，都將會成為藏在城市群背後，激活經濟價值的平臺和載體
與此同時，所有的政策層面也給上海釋放了最大的信號，從2018年的雄安新區到2019年的粵港澳，這樣的城市群規劃的範本越來越高，雄安新區來自行政力量，粵港澳來自省內的城市帶動，而最後一個長三角這樣跨省跨城但是經濟群最強的範本，似乎在等待他最後的政策信號
如今反觀整個骨架脈絡，似乎就期待著最後的一聲令下
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這就是全部了麼，這當然不是
拳頭有力的地方在於，能夠打的出來，依然能夠收的回來
上海在悄無聲息膨脹的同時，內核還在做著一件事情：重塑市中心
這件事幾乎和上海擴張同步在發生著，甚至比想象中的還要早。對於重塑市中心這件事，這五個字從來沒有停留在概念上，首先第一步就是：土著的搬遷
上海很明確自己的身份，這裡是上海人的上海，同樣也是全世界的上海，對於上海最核心的位置，一定要留有一定的空間可以承載全世界最優秀的群體。對於市中心的土著，雖然不能說是釜底抽薪，但是必須要打散這樣的結構比例
所以核心區拆遷，郊區安置成為了這樣的人群轉移的重要方式
我們可以看到政策執行力度的徹底，過去十年的上海內環，成為了人口密度唯一下滑的區域，整個土著群落開始被打散
不論是教育、醫療各種配套，都在悄無聲息的郊區化
而拆遷帶來的土地，最開始引入的是港資，瑞安靠著這一股紅利在虹口和新天地的兩塊地，幾乎吃老本一直吃到現在。而這樣的舊城改造模式，成為了不少開發商沒有規模但巨賺錢的模式
除此之外也基於這樣一股浪潮，那時候的上海活躍出一大批地頭蛇企業，比如上海置地、鵬欣、大華……
港資和地頭蛇互打擂臺，好不熱鬧，第一批外銷房，第一批內部房，第一批的都是來自那個時候。
所以2000年的上海有一個段子很有意思，說上海的內環是說英文的，中環是說普通話的，外環才是說上海話的
當然，故事還沒完，這個時候的上海需要對外一個強烈的信號，到底哪裡算市中心，這是一個說不清道不明的問題，不少地方都說著自己版本的故事，很多地方也有自己獨特的數據支持
但是此時的上海需要一個差不多一刀切的態度，只有這樣才能徹底一往無前的向外膨脹
所以到了2010年前後，上海決定重修中環
我不知道各位有沒有感受，上海這麼多內網高架體系中，中環的路況感覺是最好的，不論是早高峰都還保持相對的順暢。
中環的存在快速的提升了中環內公共交通的通行時間，地段的價值得到最大程度的統一
當然價值統一的同時也需要價格統一，伴隨著普陀長風板塊、閘北的大寧板塊、浦東的北蔡板塊、楊浦新江灣板塊陸陸續續的土地出讓和價格博弈，中環內一手房的售價也開始無限程序的趨近，從此中環成為上海的而價格高地的唯一標籤
當然，中環內依然還有價格窪地，或者價值不統一之處，上海當然不會讓這件事情發生，所以此時此刻行政力量再一次發揮了作用
2009年和2015年，上海中環內的兩個片區發生了價值深遠的事情：行政區合併。
大家印象中應該有靜安和閘北的合併，但是在之前還有一個更大規模的行政區合併，就是浦東和南匯的合併，直接擴張了整個浦東的版圖
這兩個區域的合併本質上就是一個邏輯，能夠結合在一起的地方，一個有產業，一個有土地，二者的激發能夠最大程度的產城聯動，從而抹平最後一層的價格窪地
從此以後，南匯成為郊區土地出讓最活躍的板塊，閘北成為市中心有源源不斷土地供應的區域
市場通過這一次次的土地出讓和商品房交易，在告訴整個市場，上海的核心地段就在中環內，以及中環內的地段價值被無限程度的趨同
2018年商品房限價的高峰期，翠湖天地預售證給到12萬就是最好的暗示，這樣的地段和不過12萬而已
上海對外宣誓市中心的口號，堅定而響亮
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上海永不眠，就當我們以為這個城市差不多發展到了極致的時候，上海依然為未來的十年發展留下了後手
這個後手叫做交通樞紐的整合
作為長三角一體化的上海，未來的上海一定會串聯起整個長三角經濟群。所以我們看到了除了大虹橋之外，整個浦東機場邊上也會構建浦東東站成為浦東版本的“虹橋”，再加上上海南站和上海火車站以及上海第三機場。整個上海的能級已經很強了
但是毫無疑問，長三角的期待比想象中更大，大到需要一個更強勢的交通樞紐去激活
所以我們就看到這樣一條線路的規劃
機場聯絡線
這是一條快過地鐵的城市新幹線，最高時速可以達到160。而這一條新幹線的職責就是串聯虹橋和上海東站。而整個線路貫穿下，時間成本互通只要40分鐘
如果說兩大交通樞紐僅僅的串聯起長三角、全國、全世界，那麼這個時候的上海又把這兩個中心再一次捏緊在手心。而手心裡的骨架，又伸向了無限遠的遠方
此時此刻的上海，像極了日本的東京，如今你漫步東京，其實你已經很難辨別出東京的行政範圍在哪裡，伴隨著新幹線和經濟體的聯動，整個大東京承載了超過4000萬的人口，但是整個東京的核心區很小，輻射範圍卻可以很大
反觀上海的版圖，上海在這20年的時間裡，重塑了市中心，也重建了上海的經濟版圖。隨著這個城市的膨脹，未來的聯動範圍早已跨過行蹤區域的版圖，傲立在城市的東方
這大概就是上海裂變膨脹的過程，代表一個城市的決心，也代表這個城市的態度
這也會單體城市如今走出的最好範本，這些範本沒有意外會在其他各個城市裡被複制，成功與否不知道，但是毫無疑問上海的格局和野心在這膨脹過程中無限程度的放大
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上海的未來會怎麼樣，這個很難給出一個標準答案。
但毫無疑問上海自己給自己描繪的藍圖，比任何一個其他城市都要來的靠譜
中國這片熱土上發生過的故事，大部分在上海都被驗證過對錯
以上為正文，來自盧俊