說實話，去過的中國城市還算挺多的，但還不曾發現有一座城市如上海這般有魅力
就像《上海灘》裡，許文強對丁力說的，這裡有我愛吃的火腿蛋，也有你愛吃的炸醬麵，上海灘能容得下我們所有人
恩，是的 ，沒錯，上海是中國最具包容性的城市之一，這同時也就決定了上海房子的購買人群已呈多樣化
上海也早就不是上海人的上海，而是全國人民的上海
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城市之間的搶人大戰已經如火如荼的開展了好幾年了
一輪又一輪的各類升級政策，訴說著各個城市之間在風平浪靜的海平面下方有著怎樣的波濤洶湧
在大家都熱情高漲情緒飽滿的時候，上海算是最淡定的那組“選手了”
家有餘糧心才不會慌，為什麼上海這麼淡定，最本質的原因還是上海的底牌足夠的出色
對於上海而言，不是人太少，而是太多了，上海就像是永遠開著虹吸模式一樣，吸引著全國各地的人口源源不斷的溢進來
坦白講，上海作為老牌現代城市，底子確實就很牛
早在開放的80年代，上海的城市化率就達到61.3%。各位要知道，即便我們努力了30年，全國平均城市化率水平也才將將58.52%。
截至2017年，上海城市化率已經達到88.7%，基本是屬於發達國家水平，而一般到了這樣的階段，有兩個字是避免不了的，棚改
棚改在我看來，就是利益格局打破後再進行資源的重新組合，原有的上海土著讓出優質的地段，給予到在這座城市最優秀的那幫”新上海人“
老一批的市中心原住民，就這樣隨著一輪輪的棚改，大多拆遷出去了
比如早一批的靜安區居民，拆遷到了寶山大場、閔行的靜安新城
原本就居住在郊區的本地居民，要麼依然留在郊區，要麼慢慢以原住地為支點慢慢向市區滲透，目前大多滲透在外環左右
R先生有個遠親，現在80多歲了，原先一直住在人民廣場附近，房子不大，30多個平方米，7年前遇到拆遷，被分到松江區域一套80多平方米的房子，同時還拿了100多萬的拆遷款
從此，在一個自己以前都不曾怎麼來過的地方，悠閒的養老
我在太倉、崑山甚至是浙江的湖州，嘉興等地調研的時候，也遇到了形形色色的上海土著，以老年人居多，房屋被拆遷後，手裡的資金相對來說比較寬裕了，於是就趁著退休了時間比較自由，就開始沿著環滬投資房產
但他們很多人都有個共同的特點，就是搬離了原址，搬得更加偏遠些，他們所能得到的，就是折算下來更多的現金補貼和更大更實用的居住面積
上海就是通過這種方式，悄無聲息的，潛移默化的，用最合適的方式進行著新老上海人的調整，進行資源最大程度的適配
人口的騰挪，這本身就是社會發展的必然趨勢，也無關對錯和好壞
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當然，為了更好的實施區域擴張，把更多的人往外移，將人口實現傘狀化分佈，上海在十二五的規劃中直接提出了“一城九鎮”的概念
說的簡單點，是在上海的郊環附近構建10個衛星城，而這麼做一來通過郊區增加土地供應用來緩解市中心居住的壓力，二來通過城市擴張讓整個上海發展均衡，未來沒有郊區的角落
要實現這樣一個目標，唯一的辦法就是將整個交通基礎設施進行全方位的打通，通過地鐵這個骨架輻射到整個上海
大家仔細看一下上海地鐵的這張圖，這一條條放出去的線，是不是就像一個個觸角一樣，伸到一個個想要到達的地方
然後，將這些地區全部關聯
上海地鐵的發展軌跡基本都是從一個郊區串聯某些市中心再到另一個郊區，從某種程度看，上海彷彿就像是在告訴大家
上海很大，而且處處都是市中心，哪怕你住郊區，也可以在最快的時間抵達上海
於是，在一城九鎮的推動下，在地鐵網絡的助力下，上海完成了一場史無前例的人口轉移，中環內的人口降了下來，均衡的分佈在上海的每個角落
整個上海的人口分佈更加均衡和合理
通過城市擴張的方式，上海在不斷的擴大自己的版圖，在把“老上海人”往外挪的時候，又有源源不斷的“新上海人”迅速部位，填充進來
03
而上海沉澱下來的，相對來說是全國最優秀及最具購買力的那幫人
不知道大家還記得沒有，2018年的時候，上海的落戶政策稍微調整了下
增加了一條很有趣的：北大清華的本科生可以落戶上海了
寥寥數字，就可以明顯感受到上海在引人的態度上所表現出來的小心翼翼，正如管清友所表述的那樣
- 上海的開放度不斷提高，移民佔比不斷上升，而且教育基礎紮實，人口素質很好
- 上海正在形成適合創業者成長的土壤
這些人通過自己的不斷努力與拼搏，在為自己獲得錦繡前程的同時，也讓自己更具備留下來底氣
我們現在走在馬路上，滿滿的都是人，南腔北調的都有，就這樣在不經意間，“新上海人”的比例正在逐漸的增多
相對應的，陸家嘴、新天地、外灘和南京西路的高檔小區裡，上海新開的樓盤，不管是高層小區還是洋房別墅，“新上海人”的購買力也開始爆發
我們來看下去年上海受到關注度較高的“中糧前灘海景壹號”的搖號結果，在這個單價8.5萬㎡，總價在700-1300萬的樓盤，由於良好的學區和優越的地段，一開盤就遭到哄搶
我們都知道，上海的身份證編碼是310開頭的，我們看一下第一頁的搖號名單，一共22個人，以“310”開頭的身份證編號只有11個人，佔了5成
而這，還是在上海嚴格限購的情況下
我們再來看看另一組數據，當老上海人慢慢移出去的時候，又有哪些新上海人補位補進來
根據中國電信上海公司、城市數據團的數據，上海外來人口排名靠前的籍貫分別是安徽、江蘇、河南、江西、山東、浙江、湖北、福建、四川
上海也正變的越來越海納百川，兼容幷包，在這裡我們可以聽得到上海話，可以聽得到普通話，以及各種南腔北調
在上海最多的外來人首先是安徽，然後是江蘇和河南
這裡讓我詫異的是緊鄰上海的浙江居然沒有排名前三
在這裡我想有兩種可能，第一浙江人的聚合性比較強，相比較而言更加願意留在浙江，第二種可能是長三角經濟圈的聯動對浙江的輻射效應比較弱
或許，這就是上海的魅力所在，不固化的階層，永遠歡迎最新鮮的能量注入進來
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再來聊聊哪些人在上海買房
上海是上海人的上海，這句話在目前來看起碼已經不是嚴格意義上的正確了，外地人在2018年上海的成交比例已經不能說是半壁江山了，加上外籍和公司的比例，基本上已經吃掉了大半部分的市場需求
當然，面對這個數據我們依然需要解讀，我印象中2010年前後上海人的成交比例會佔到6-7成，為什麼如今下滑嚴重，我認為有幾個理由。
第一如今的上海，隨著城市化進行以及這麼多年來的市場教育，土著買房的理念已經更植入心，居住需求基本上已經得到了解決和滿足，而如今置換的難度加大。所以上海人自己如今買房的迫切程度其實並沒有那麼強
更加重要的一點，這也是我的切身觀察，如今的上海人，自己手上的房票其實也沒那麼多了，所以兩側的原因擠壓導致了現在的成交結構
而作為對比，在上海工作的外地人，退路更少，剛需為主，而且現在能夠獲得房票的基本上都比較珍惜，不用都覺得浪費
首先，當然上海人是最多的，其次來上海的人越多，購買房子的人數也就越多，安徽和蘇州成為了絕對的主力
而且我們可以看到，距離上海越近的城市，越容易在上海紮根
哪裡的客戶最有錢，可能很多結果會出乎我們的意料
這個數據是第一平均每個人的購買力是715萬元。當然這個是平均值不是加權平均值可能會沒那麼均衡。但是我們可以看到相關的比較
最大的兩個是公司和外籍，這兩個很多人都能夠知道，但是排在第三的萬萬沒想到是西藏
什麼意思，就是這裡的人買上海的比例是很少很少的，但是但凡來買的，都是超級超級超級土豪。所以如果有朋友通往西藏這塊神祕市場的，可以利用下，可能會打開一個金礦
同理的北京、天津也是這個道理，成交的大頭浙江和江蘇反而更加接近市場的平均購買力
然後同理的，江蘇和浙江這兩個成交大省，他們來自的區域也不是我們想象的
投資總量是浙江比較多，但是個體數量來看江蘇明顯佔據大頭，一二三四五都來自江蘇，浙江最多的行業只能排到第六。這說明什麼事情，說明最愛買上海的人都是江蘇人，但是購買力是不足的，位於上海購買力的中低區
浙江第一人不多，但是購買力比較強，第二人群比較分散不會像江蘇那樣存在成交大市。換句話來說未來的拓客兩個地方可能也會有不同的方式，江蘇適合重要城市重要突破，而浙江更加適合俱樂部圈層的營銷模式
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當然，如果想要在上海這個“魔都城市”立足，成為真正的“新上海人”，你需要付出的可能更多
我忽然想到華為提出的那句口號“以奮鬥者為本”
請大家注意其中的措辭，對於華為而言，他不是以所有的員工為本，不是說你入了華為，我就一定要以你為本
而是你要拼搏，你要奮鬥，我才能以你為本
其實企業如此，社會的變遷與發展，亦如此，特別是在上海這個崇尚規則的城市
你想要在上海中心地段站穩腳跟或是說想要繼續卡在上海的“C位”，其實不管你是老上海人還是新上海人，希望永遠你銘記兩個字
奮鬥
以上為正文，來自R先生。
數據來源：城市數據團、樓市問號、魔都財觀等