'我在大虹橋有三套房，讓我來吹爆這裡的規劃'

這是魔都財觀的第288篇原創文章

現在的我心情很不錯，因為就在9月9日，上海公佈了虹橋主城區的規劃，而我恰好在那裡買了不少房。

熟悉魔都財觀的朋友們都知道，我從來不掩飾對大虹橋的偏愛。所以今天也想借著規劃公佈再給大家講講細節。

這不是一篇客觀的解讀，標題就是我堅定地看法。

但這篇文章對大家依然有價值，因為我們講的是自己真金白銀實戰後的經驗，而不是紙上談兵的地圖炮。

聊的雖然是上海的規劃，但這種從政策文件裡找到潛力區位的方法論，在全國都能派上用場。

01

首先，有一個基本的認知是：

我們看任何一個新區，都要跳出規劃來看規劃，不能被政策帶節奏。有一話叫做，規劃規劃，牆上掛掛。無論如何，自己得多長個心眼。

而我們對大虹橋的信心，還得從它的地理位置說起。

上海是一個平原型城市，平坦無山意味著其實上海可以有無限多土地供應，在城市一圈圈攤大餅往外擴張的時候，資源和熱點很容易被打散和稀釋。

在這種城市選擇區位，不能在四個方向上都押注。

如果你打開上海的城市地圖，看一眼就會知道，上海的西區是絕佳的選擇。

因為上海的人口都是從西側過來，每天都有無數新移民從G2、G50和G60高速公路進入上海。

恰好這些年輕人踏入上海的第一站就是大虹橋。

所以即便沒有政府規劃，大虹橋也不會很差。

而因為大虹橋的位置優越，在上海的總體規劃裡，從來都少不了虹橋。

中央活動區（CAZ）如果是第一層級的話，作為主城副中心的虹橋就是妥妥的第二層級，是全球城市功能的主要承載區。

02

其實關於虹橋的區位戰略價值，上海市領導一直是清楚的，虹橋經濟技術開發區早在1979年就開始規劃了。只是後來因為集中資源建設浦東，虹橋一直就沒起勢。直到最近十年市裡才慢慢騰出手來，想到了西邊還有一個虹橋，立馬乾起來。

短短十年，大虹橋就出了兩版規劃。

為一個片區反複製定規劃，全國也是很少見的，只能說高層真的是寄予厚望。

所以這次給了虹橋一個很高的目標願景：

值得注意的是，用全球和國際這樣的大詞形容某個城市的新區，這樣的例子在全國不會超過10個。

高層是真希望大虹橋能起來，對上海好，對浙江、江蘇更好。

因此，大家看到了一份長達126頁的虹橋規劃草案，而奠定上海未來十幾年發展前景的2035上海總體規劃，也就186頁。

人只有特別重視和認真的時候，才會把一件事情做得那麼細。對吧。

03

那這次規劃裡到底有什麼利好呢。

我們抽絲剝繭，認真翻了翻規劃裡細節，找到了這樣幾條：

1、高薪產業的集聚。

我看好大虹橋，並不特別看重高鐵站和飛機場，讓我興奮地還是產業，有源源不斷地高薪購買力導入。

2、大體量商辦的建設。

確保了足夠多的業態和規模效應，大虹橋的商業體量大概是陸家嘴的3倍多。

3、住宅供應控制。

在這裡踩過盤的朋友都有一個感覺，買得起，買得到的好房子還挺搶手的。

04

那具體的區位機會在哪裡呢。

講到這裡，就要給大家說一個在新區買房的打法了。

其實大虹橋的佔地面積並不小，大概是63平方公里，相當於陸家嘴的20倍。

而這麼大的新區，建設一定有一個很長的週期。也就是說，它會有先行啟動區和後續建設區。

從經驗上來說，選擇先行建設區，更靠譜一些。

哪裡才是大虹橋的先行建設區呢？

那我們把大虹橋拆開，可以看到有核心區和東西南北區共計5個片區。

而且這五個片區房價差異挺大的。最貴的核心區和西虹橋片區7萬單價，比北虹橋片區的4萬貴了近1倍。

仔細看規劃圖，圖裡已經告訴大家，大虹橋真正的核心，就是核心區和西虹橋片區，這裡才是大虹橋的先行啟動區，因為這裡有最好的產業，只有先把這裡建好了，才能形成樣板工程，吸引其他企業進來。

就好像當年的小陸家嘴必須先建出金茂，讓大家覺得有戲靠譜，才會有後來的大陸家嘴和浦東的繁榮。

所以求穩的話，我會選擇大虹橋核心區的華漕南和西虹橋片區的徐涇東。

再看看規劃圖上的產業和住宅分佈更加確信了這一點。

比如下圖中產業規劃密集分佈的紅色方框是大虹橋最好的商圈，萬科上海總部和阿里都在這裡。而他們的西北角，是黃顏色底紋的大量配建住宅的核心區域，這裡就是大虹橋塔尖人口居住區。

當然價格也是不便宜的，核心區即便是較老房齡的二手房，也可以比肩非核心區的新房價格。平衡價格和區位之後，我們傾向於選擇核心區的次新房、動遷房或者西虹橋的次新房。

如果你是一個求穩的購房者，就應該買新區裡先行啟動區裡的房子。它是片區標杆產品，有最好的流動性，最大的換手，很容易吃到新區的漲幅。

05

還有一種押注輻射區的打法，更適合我這樣的更偏向於增值的進取購房者。

我自己是會去選擇價格更便宜，但彈性更大的大虹橋輻射區的住宅。因為我有足夠多的耐心，願意長線持有，所以，更偏向大虹橋輻射區的補漲。

好在，這次“規劃拓展區”為大虹橋輻射區正名了。下圖透明框之外的就是大虹橋輻射區。虹橋總規把江橋北、徐涇北以及長寧、徐涇老鎮等一併納入規劃，命名為規劃拓展區，與虹橋商務區在道路、管道、中運量交通、產業乃至政策進行對接，以“虹橋標準”做好統籌。

我的耐心來自於歷史上吃到的甜頭，我在北區江橋鎮2012年買的房子至今漲了200%，2018年入手的西區徐涇鎮房子微漲了5%，也跑贏了大盤。

低單價更容易走出大漲幅，當然也意味著更大的不確定性，怎麼選要看各位的喜好了。

06

最後是我們團隊選籌專家平層86特別叮囑我要告訴大家的。

之前一直被低估的南虹橋板塊在本次規劃裡脫穎而出。

閔行華漕的南虹橋由於尚處於開發初期，歷來比較低調，但隨著西虹橋、北虹橋開發相對成熟，南虹橋的徵遷與資源導入也提上日程。

南虹橋定位為公共服務創新區，它裡面的國際醫療、國際服務、國際教育、特色創新等功能是整個西上海都稀缺的。

推動閩北工業區整體轉型，把製造業轉變為商辦和研發功能。

這裡分享給大家的經驗是：歷史上房地產最大的機會，往往就出現在這種低端業態變遷至高端業態的一剎那。

可以看到，南虹橋的開發強度極高，中間還有大片水景，規劃的建築高度也是虹橋第一：150米。

07

好了。

關於大虹橋，我該說的都說完了，不管別人怎麼想，反正我自己還挺堅定的，這裡的房子我也很惜售，總想著自己能看到那些宏偉規劃落地再說。

其實，我堅持的理由也很簡單，因為從十年前虹橋商務區設立後，大虹橋就從沒有讓人失望過。

一個又一個大規劃證明，它未來也不會讓人失望。

以上是正文，來自平層86和觀觀。

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