◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
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最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
資料來源：不動產經濟研究所《全國住宅市場動向2018年》（年間彙總）
根據調查結果，首都圈的新房在2012年探底，達4540萬日元（約人民幣290萬元），一直上漲到2017年的5908萬日元（約人民幣378萬元）。5年內漲幅高達30.1％，也就是3成以上。雖然2018年有所下降，但仍居高位。
與東京圈相對，近畿圈在2012年到2018年的漲幅為11.8％，所以在表1中的成交率也維持在70％以上，表現較為穩定。
因此，價格漲幅也可以直接影響到新房成交率。漲得太高，自然就賣不動了。
不僅如此，首都圈的新房現在面臨上漲動力不足的問題，個別地段還有可能下跌。當然，包括地價、建築費、各項經費等成本也皆有上漲，新房價格若要下跌也絕非易事。即使平均價格仍然居高不下，實際上價格漲和跌的房子是兩極分化的。
即使買入價格所差無幾，作為二手房賣出時的價格也有可能會有天壤之別，所以挑選有上漲潛力的房子是很重要的。
資產價值上升的選房3法
那麼，選擇這段時期裡要選擇將來不會貶值的房子，有沒有什麼訣竅？我們來了解一下決定價格維持率的3個條件。
影響房子價值的首要因素，當然還是地段。所以掘金醬這段時間瘋狂給各位介紹東京23區的優質地段和房源，是有原因滴。
人氣高的地區房價高，也有較大升值空間，資產價值也相對較高。因此，買房最重要的就是選對區域和車站。
但實際上影響因素也不止這一點。即使在備受關注的地段，如果房子不滿足一定的條件，將來還是有可能貶值的，所謂的兩極分化就是如此。
有升值潛力的地區一定會滿足以下3個條件。
（1）離最近車站的徒步時間
首先，第一條件就是距離最近車站的徒步時間。此前，對這個條件的要求大多都是公寓在7分鐘內，一戶建在15分鐘內為佳，但隨著時代變化，路程時間的條件也在逐漸變嚴格。
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
資料來源：不動產經濟研究所《全國住宅市場動向2018年》（年間彙總）
根據調查結果，首都圈的新房在2012年探底，達4540萬日元（約人民幣290萬元），一直上漲到2017年的5908萬日元（約人民幣378萬元）。5年內漲幅高達30.1％，也就是3成以上。雖然2018年有所下降，但仍居高位。
與東京圈相對，近畿圈在2012年到2018年的漲幅為11.8％，所以在表1中的成交率也維持在70％以上，表現較為穩定。
因此，價格漲幅也可以直接影響到新房成交率。漲得太高，自然就賣不動了。
不僅如此，首都圈的新房現在面臨上漲動力不足的問題，個別地段還有可能下跌。當然，包括地價、建築費、各項經費等成本也皆有上漲，新房價格若要下跌也絕非易事。即使平均價格仍然居高不下，實際上價格漲和跌的房子是兩極分化的。
即使買入價格所差無幾，作為二手房賣出時的價格也有可能會有天壤之別，所以挑選有上漲潛力的房子是很重要的。
資產價值上升的選房3法
那麼，選擇這段時期裡要選擇將來不會貶值的房子，有沒有什麼訣竅？我們來了解一下決定價格維持率的3個條件。
影響房子價值的首要因素，當然還是地段。所以掘金醬這段時間瘋狂給各位介紹東京23區的優質地段和房源，是有原因滴。
人氣高的地區房價高，也有較大升值空間，資產價值也相對較高。因此，買房最重要的就是選對區域和車站。
但實際上影響因素也不止這一點。即使在備受關注的地段，如果房子不滿足一定的條件，將來還是有可能貶值的，所謂的兩極分化就是如此。
有升值潛力的地區一定會滿足以下3個條件。
（1）離最近車站的徒步時間
首先，第一條件就是距離最近車站的徒步時間。此前，對這個條件的要求大多都是公寓在7分鐘內，一戶建在15分鐘內為佳，但隨著時代變化，路程時間的條件也在逐漸變嚴格。
民間調查機構東京鑑定統計了2007年4月至2010年3月內購買新房，2018年4月至2019年3月之間作為二手房賣出的房源，比較計算得出了它們的價格維持率。
例如，10年前售價為200萬日元/坪（3.3㎡），最近跌為180萬日元，那麼價格維持率= 180萬÷200萬=0.9= 90％。如果從200萬日元上漲到了250萬日元，則價格維持率= 250萬÷200萬=1.25=125％
這個百分比越大，價格維持率越高，以100％為分界線，超過越多即房價漲幅越大，反之則有所下跌。
東京鑑定根據大量數據，得出離最近車站的所需時間和價格維持率的關係圖。
圖3 首都圈公寓的價格維持率（所需時間）
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
資料來源：不動產經濟研究所《全國住宅市場動向2018年》（年間彙總）
根據調查結果，首都圈的新房在2012年探底，達4540萬日元（約人民幣290萬元），一直上漲到2017年的5908萬日元（約人民幣378萬元）。5年內漲幅高達30.1％，也就是3成以上。雖然2018年有所下降，但仍居高位。
與東京圈相對，近畿圈在2012年到2018年的漲幅為11.8％，所以在表1中的成交率也維持在70％以上，表現較為穩定。
因此，價格漲幅也可以直接影響到新房成交率。漲得太高，自然就賣不動了。
不僅如此，首都圈的新房現在面臨上漲動力不足的問題，個別地段還有可能下跌。當然，包括地價、建築費、各項經費等成本也皆有上漲，新房價格若要下跌也絕非易事。即使平均價格仍然居高不下，實際上價格漲和跌的房子是兩極分化的。
即使買入價格所差無幾，作為二手房賣出時的價格也有可能會有天壤之別，所以挑選有上漲潛力的房子是很重要的。
資產價值上升的選房3法
那麼，選擇這段時期裡要選擇將來不會貶值的房子，有沒有什麼訣竅？我們來了解一下決定價格維持率的3個條件。
影響房子價值的首要因素，當然還是地段。所以掘金醬這段時間瘋狂給各位介紹東京23區的優質地段和房源，是有原因滴。
人氣高的地區房價高，也有較大升值空間，資產價值也相對較高。因此，買房最重要的就是選對區域和車站。
但實際上影響因素也不止這一點。即使在備受關注的地段，如果房子不滿足一定的條件，將來還是有可能貶值的，所謂的兩極分化就是如此。
有升值潛力的地區一定會滿足以下3個條件。
（1）離最近車站的徒步時間
首先，第一條件就是距離最近車站的徒步時間。此前，對這個條件的要求大多都是公寓在7分鐘內，一戶建在15分鐘內為佳，但隨著時代變化，路程時間的條件也在逐漸變嚴格。
民間調查機構東京鑑定統計了2007年4月至2010年3月內購買新房，2018年4月至2019年3月之間作為二手房賣出的房源，比較計算得出了它們的價格維持率。
例如，10年前售價為200萬日元/坪（3.3㎡），最近跌為180萬日元，那麼價格維持率= 180萬÷200萬=0.9= 90％。如果從200萬日元上漲到了250萬日元，則價格維持率= 250萬÷200萬=1.25=125％
這個百分比越大，價格維持率越高，以100％為分界線，超過越多即房價漲幅越大，反之則有所下跌。
東京鑑定根據大量數據，得出離最近車站的所需時間和價格維持率的關係圖。
圖3 首都圈公寓的價格維持率（所需時間）
（資料來源：東京鑑定）
從上圖可以看出，價格維持率超過100％的只有徒步3分鐘內的102.7％。徒步6分鐘內基本持平，10分鐘以上地段則跌近1成，21分鐘以上及需要乘坐公交的地段則跌近2成。
無論多麼有人氣的地段，如果步行時間太長，價格也會難以維持。反而一些不怎麼出名的地段，如果建在離車站很近的地方，出於其高便利性，資產價值維持能力也會很強。
掘金醬：所以，首先應當注意的就是離最近車站的徒步時間。現在購買二手房時，按照地段和車站的便利程度分析，在徒步10分鐘以內能到達地鐵站的房子，都是上班族的租戶們能接受的步行範圍。
（2）戶數越多越好
決定價格維持率的第二個要素就是戶數規模。
公寓樓一般可以分為戶數在50以內的小規模、100戶以內是中規模和100戶以上被認定為大規模。
這個規模差距可不容忽視，它可以對10年後的資產價值產生很大影響。我們再來看東京鑑定的調查結果，圖4中可以看出，200戶以上的公寓價格維持率皆超過100％。
由此可知，戶數規模越大，價格維持率越高。如果你看重資產價值，那麼大規模建築將是穩賺不賠的選擇。
圖4 首都圈公寓的價格維持率（戶數規模）
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
資料來源：不動產經濟研究所《全國住宅市場動向2018年》（年間彙總）
根據調查結果，首都圈的新房在2012年探底，達4540萬日元（約人民幣290萬元），一直上漲到2017年的5908萬日元（約人民幣378萬元）。5年內漲幅高達30.1％，也就是3成以上。雖然2018年有所下降，但仍居高位。
與東京圈相對，近畿圈在2012年到2018年的漲幅為11.8％，所以在表1中的成交率也維持在70％以上，表現較為穩定。
因此，價格漲幅也可以直接影響到新房成交率。漲得太高，自然就賣不動了。
不僅如此，首都圈的新房現在面臨上漲動力不足的問題，個別地段還有可能下跌。當然，包括地價、建築費、各項經費等成本也皆有上漲，新房價格若要下跌也絕非易事。即使平均價格仍然居高不下，實際上價格漲和跌的房子是兩極分化的。
即使買入價格所差無幾，作為二手房賣出時的價格也有可能會有天壤之別，所以挑選有上漲潛力的房子是很重要的。
資產價值上升的選房3法
那麼，選擇這段時期裡要選擇將來不會貶值的房子，有沒有什麼訣竅？我們來了解一下決定價格維持率的3個條件。
影響房子價值的首要因素，當然還是地段。所以掘金醬這段時間瘋狂給各位介紹東京23區的優質地段和房源，是有原因滴。
人氣高的地區房價高，也有較大升值空間，資產價值也相對較高。因此，買房最重要的就是選對區域和車站。
但實際上影響因素也不止這一點。即使在備受關注的地段，如果房子不滿足一定的條件，將來還是有可能貶值的，所謂的兩極分化就是如此。
有升值潛力的地區一定會滿足以下3個條件。
（1）離最近車站的徒步時間
首先，第一條件就是距離最近車站的徒步時間。此前，對這個條件的要求大多都是公寓在7分鐘內，一戶建在15分鐘內為佳，但隨著時代變化，路程時間的條件也在逐漸變嚴格。
民間調查機構東京鑑定統計了2007年4月至2010年3月內購買新房，2018年4月至2019年3月之間作為二手房賣出的房源，比較計算得出了它們的價格維持率。
例如，10年前售價為200萬日元/坪（3.3㎡），最近跌為180萬日元，那麼價格維持率= 180萬÷200萬=0.9= 90％。如果從200萬日元上漲到了250萬日元，則價格維持率= 250萬÷200萬=1.25=125％
這個百分比越大，價格維持率越高，以100％為分界線，超過越多即房價漲幅越大，反之則有所下跌。
東京鑑定根據大量數據，得出離最近車站的所需時間和價格維持率的關係圖。
圖3 首都圈公寓的價格維持率（所需時間）
（資料來源：東京鑑定）
從上圖可以看出，價格維持率超過100％的只有徒步3分鐘內的102.7％。徒步6分鐘內基本持平，10分鐘以上地段則跌近1成，21分鐘以上及需要乘坐公交的地段則跌近2成。
無論多麼有人氣的地段，如果步行時間太長，價格也會難以維持。反而一些不怎麼出名的地段，如果建在離車站很近的地方，出於其高便利性，資產價值維持能力也會很強。
掘金醬：所以，首先應當注意的就是離最近車站的徒步時間。現在購買二手房時，按照地段和車站的便利程度分析，在徒步10分鐘以內能到達地鐵站的房子，都是上班族的租戶們能接受的步行範圍。
（2）戶數越多越好
決定價格維持率的第二個要素就是戶數規模。
公寓樓一般可以分為戶數在50以內的小規模、100戶以內是中規模和100戶以上被認定為大規模。
這個規模差距可不容忽視，它可以對10年後的資產價值產生很大影響。我們再來看東京鑑定的調查結果，圖4中可以看出，200戶以上的公寓價格維持率皆超過100％。
由此可知，戶數規模越大，價格維持率越高。如果你看重資產價值，那麼大規模建築將是穩賺不賠的選擇。
圖4 首都圈公寓的價格維持率（戶數規模）
（資料來源：東京鑑定）
掘金醬：所以，在二手房的選擇時，也儘量選擇戶數多一些、規模大一些的房產。但因為如果想要在100萬以內買到不錯的物件，一般房產的規模都不會超過150戶，而且位置越好的物件，有時候戶數反而越少，因為地不夠多。因此，儘量選擇超過50戶的二手房。
（3）買高層建築建築
另外一個影響因素就是公寓樓層數。一般來說，20層以上的超高層建築也可以叫做塔樓，價格維持率的分界線大約在15層上下。
圖5中可以看出，14層建築的價格維持率為100％，再往上的15層建築為101.1％，可以維持買入價格。
掘金醬：30層建築以上高達133.4％，幾乎比買入價格漲了3成。但有30層的塔樓一般也是日本樓市中的超高級公寓，這類房產保值能力很不錯，所以如果你有雄厚的資金，也建議購買這一類房產，出售時會升值。
所以15層以上的高層建築大多有一個較穩定的價格維持率，其中30層以上的建築則可以期待更高的回報。
圖5 首都圈公寓的價格維持率（層數）
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
資料來源：不動產經濟研究所《全國住宅市場動向2018年》（年間彙總）
根據調查結果，首都圈的新房在2012年探底，達4540萬日元（約人民幣290萬元），一直上漲到2017年的5908萬日元（約人民幣378萬元）。5年內漲幅高達30.1％，也就是3成以上。雖然2018年有所下降，但仍居高位。
與東京圈相對，近畿圈在2012年到2018年的漲幅為11.8％，所以在表1中的成交率也維持在70％以上，表現較為穩定。
因此，價格漲幅也可以直接影響到新房成交率。漲得太高，自然就賣不動了。
不僅如此，首都圈的新房現在面臨上漲動力不足的問題，個別地段還有可能下跌。當然，包括地價、建築費、各項經費等成本也皆有上漲，新房價格若要下跌也絕非易事。即使平均價格仍然居高不下，實際上價格漲和跌的房子是兩極分化的。
即使買入價格所差無幾，作為二手房賣出時的價格也有可能會有天壤之別，所以挑選有上漲潛力的房子是很重要的。
資產價值上升的選房3法
那麼，選擇這段時期裡要選擇將來不會貶值的房子，有沒有什麼訣竅？我們來了解一下決定價格維持率的3個條件。
影響房子價值的首要因素，當然還是地段。所以掘金醬這段時間瘋狂給各位介紹東京23區的優質地段和房源，是有原因滴。
人氣高的地區房價高，也有較大升值空間，資產價值也相對較高。因此，買房最重要的就是選對區域和車站。
但實際上影響因素也不止這一點。即使在備受關注的地段，如果房子不滿足一定的條件，將來還是有可能貶值的，所謂的兩極分化就是如此。
有升值潛力的地區一定會滿足以下3個條件。
（1）離最近車站的徒步時間
首先，第一條件就是距離最近車站的徒步時間。此前，對這個條件的要求大多都是公寓在7分鐘內，一戶建在15分鐘內為佳，但隨著時代變化，路程時間的條件也在逐漸變嚴格。
民間調查機構東京鑑定統計了2007年4月至2010年3月內購買新房，2018年4月至2019年3月之間作為二手房賣出的房源，比較計算得出了它們的價格維持率。
例如，10年前售價為200萬日元/坪（3.3㎡），最近跌為180萬日元，那麼價格維持率= 180萬÷200萬=0.9= 90％。如果從200萬日元上漲到了250萬日元，則價格維持率= 250萬÷200萬=1.25=125％
這個百分比越大，價格維持率越高，以100％為分界線，超過越多即房價漲幅越大，反之則有所下跌。
東京鑑定根據大量數據，得出離最近車站的所需時間和價格維持率的關係圖。
圖3 首都圈公寓的價格維持率（所需時間）
（資料來源：東京鑑定）
從上圖可以看出，價格維持率超過100％的只有徒步3分鐘內的102.7％。徒步6分鐘內基本持平，10分鐘以上地段則跌近1成，21分鐘以上及需要乘坐公交的地段則跌近2成。
無論多麼有人氣的地段，如果步行時間太長，價格也會難以維持。反而一些不怎麼出名的地段，如果建在離車站很近的地方，出於其高便利性，資產價值維持能力也會很強。
掘金醬：所以，首先應當注意的就是離最近車站的徒步時間。現在購買二手房時，按照地段和車站的便利程度分析，在徒步10分鐘以內能到達地鐵站的房子，都是上班族的租戶們能接受的步行範圍。
（2）戶數越多越好
決定價格維持率的第二個要素就是戶數規模。
公寓樓一般可以分為戶數在50以內的小規模、100戶以內是中規模和100戶以上被認定為大規模。
這個規模差距可不容忽視，它可以對10年後的資產價值產生很大影響。我們再來看東京鑑定的調查結果，圖4中可以看出，200戶以上的公寓價格維持率皆超過100％。
由此可知，戶數規模越大，價格維持率越高。如果你看重資產價值，那麼大規模建築將是穩賺不賠的選擇。
圖4 首都圈公寓的價格維持率（戶數規模）
（資料來源：東京鑑定）
掘金醬：所以，在二手房的選擇時，也儘量選擇戶數多一些、規模大一些的房產。但因為如果想要在100萬以內買到不錯的物件，一般房產的規模都不會超過150戶，而且位置越好的物件，有時候戶數反而越少，因為地不夠多。因此，儘量選擇超過50戶的二手房。
（3）買高層建築建築
另外一個影響因素就是公寓樓層數。一般來說，20層以上的超高層建築也可以叫做塔樓，價格維持率的分界線大約在15層上下。
圖5中可以看出，14層建築的價格維持率為100％，再往上的15層建築為101.1％，可以維持買入價格。
掘金醬：30層建築以上高達133.4％，幾乎比買入價格漲了3成。但有30層的塔樓一般也是日本樓市中的超高級公寓，這類房產保值能力很不錯，所以如果你有雄厚的資金，也建議購買這一類房產，出售時會升值。
所以15層以上的高層建築大多有一個較穩定的價格維持率，其中30層以上的建築則可以期待更高的回報。
圖5 首都圈公寓的價格維持率（層數）
（資料來源：東京鑑定）
人氣地段的高級公寓雖然升值潛力巨大，但通常價格不菲，只有土豪才能買得起。
在人氣地段以外，只要房子滿足上述徒步時間、戶數規模和樓層數這3個條件，將來的資產價值也會有所上漲。掘金日本房產（Japan_gold）也為想買這類房產的朋友們準備了一套不錯的物件：東京中央區高級公寓，鄰奧運村，眺望東京灣，3LDK大戶型，月入租金16500元！
這才是買房正解！
帶大家一起分析過3個因素以後，也許有朋友會發現，在所有數據圖中，導致價格維持率最高的因素其實是樓層數：30層以上的建築漲幅高達30％。另外由於50層建築更加稀有，所以更高層建築的漲幅也是更加值得期待的。
◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 山下和之、掘金醬
◎編譯 | 黑澤
做海外投資很久，掘金團隊逐漸摸出一個話糙理不糙的規律，那就是按咱們自己在國內的買房思維，還真就不能拿去買國外的房子。
雖然，好房子的定義全球通用，但是不同的國家在投資買房上也有自己的特殊的要求。這個情況在日本投資上，特別適用。因為首先對發達國家的投資，就不像去東南亞或者土耳其這些新興國家那樣，買就買中高檔的新房公寓，包精裝。因為它們價格不高買得起。
但日本東京一個新房的價格，對國人來說基本不在“投資理財”的預算內。所以，作為投資性價比並不高，因為房價高租金一般，回報率通常會是二手房的一半。更何況我們還不是自己去住，買個新房第一個住的卻是不認識的租客，多不划算？
但日本人買第一套房時，他們的“我的房子”（マイホーム）基本上都傾向於選新房，用於自住較多，而我們平時買來做投資的，則以二手房居多。雖然這類房產的價格更多是保持平穩，但如果是好的地段、物件不錯，房價甚至可能漲。
那麼，在日本不動產業內人士看來，什麼是“有潛力的新房”標準？對我們選擇二手房時，有所幫助。
正文
◎來自日本マネー現代
『マンション新常識、「上がる物件」「下がる物件」の差はここで決まる』（買房新常識，房子漲跌由這些原因決定）
◎作者：山下和之
◎原文鏈接：
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64122
最近的房子，尤其是首都圈的新房賣相不怎麼好。每個月的新房成交量都在逐漸走低。
〔photo〕iStock
很多人看到現在的行情，不免擔心：房價是不是要開始跌了？
但是，如果你能掌握下面這幾個挑選好房的獨門妙招，就不用擔心房子會貶值了。
泡沫經濟以來的“成交率跌破50％”
新房成交率有一個70％的榮枯線。
房子通常在剛竣工或者尚未竣工的時候就開始銷售。房子賣出以後，小面積住宅通常還需要半年到一年、大面積住宅還需要兩年以上才能真正實現交割。因此，開售月內如果能賣出70％，也就可以推測出竣工時可以全部售出，我們把70％定為損益分歧點。
如今，首都圈的新房成交率陷入低迷。民間調查機構“不動產經濟研究所”的數據顯示，自2018年3月的74.7％分歧點以來，一直到2019年2月中的連續11個月都不足70％。而且2018年12月甚至低至49.4％，是泡沫經濟破滅以來首次跌破50％。其後雖然回升至60％以上，但仍無增長勢頭，與長期超過70％的近畿圈形成了鮮明對比。
圖1 首都圈和近畿圈新房成交率推移（單位：％）
（資料來源：不動產經濟研究所《首都圈住宅市場動向》《近畿圈住宅市場動向》）
賣不掉的理由，非常簡單。
因為首都圈的新房價格太高。
兩極分化
接下來，我們來看下面這張圖表。
圖2 新房平均價格推移
資料來源：不動產經濟研究所《全國住宅市場動向2018年》（年間彙總）
根據調查結果，首都圈的新房在2012年探底，達4540萬日元（約人民幣290萬元），一直上漲到2017年的5908萬日元（約人民幣378萬元）。5年內漲幅高達30.1％，也就是3成以上。雖然2018年有所下降，但仍居高位。
與東京圈相對，近畿圈在2012年到2018年的漲幅為11.8％，所以在表1中的成交率也維持在70％以上，表現較為穩定。
因此，價格漲幅也可以直接影響到新房成交率。漲得太高，自然就賣不動了。
不僅如此，首都圈的新房現在面臨上漲動力不足的問題，個別地段還有可能下跌。當然，包括地價、建築費、各項經費等成本也皆有上漲，新房價格若要下跌也絕非易事。即使平均價格仍然居高不下，實際上價格漲和跌的房子是兩極分化的。
即使買入價格所差無幾，作為二手房賣出時的價格也有可能會有天壤之別，所以挑選有上漲潛力的房子是很重要的。
資產價值上升的選房3法
那麼，選擇這段時期裡要選擇將來不會貶值的房子，有沒有什麼訣竅？我們來了解一下決定價格維持率的3個條件。
影響房子價值的首要因素，當然還是地段。所以掘金醬這段時間瘋狂給各位介紹東京23區的優質地段和房源，是有原因滴。
人氣高的地區房價高，也有較大升值空間，資產價值也相對較高。因此，買房最重要的就是選對區域和車站。
但實際上影響因素也不止這一點。即使在備受關注的地段，如果房子不滿足一定的條件，將來還是有可能貶值的，所謂的兩極分化就是如此。
有升值潛力的地區一定會滿足以下3個條件。
（1）離最近車站的徒步時間
首先，第一條件就是距離最近車站的徒步時間。此前，對這個條件的要求大多都是公寓在7分鐘內，一戶建在15分鐘內為佳，但隨著時代變化，路程時間的條件也在逐漸變嚴格。
民間調查機構東京鑑定統計了2007年4月至2010年3月內購買新房，2018年4月至2019年3月之間作為二手房賣出的房源，比較計算得出了它們的價格維持率。
例如，10年前售價為200萬日元/坪（3.3㎡），最近跌為180萬日元，那麼價格維持率= 180萬÷200萬=0.9= 90％。如果從200萬日元上漲到了250萬日元，則價格維持率= 250萬÷200萬=1.25=125％
這個百分比越大，價格維持率越高，以100％為分界線，超過越多即房價漲幅越大，反之則有所下跌。
東京鑑定根據大量數據，得出離最近車站的所需時間和價格維持率的關係圖。
圖3 首都圈公寓的價格維持率（所需時間）
（資料來源：東京鑑定）
從上圖可以看出，價格維持率超過100％的只有徒步3分鐘內的102.7％。徒步6分鐘內基本持平，10分鐘以上地段則跌近1成，21分鐘以上及需要乘坐公交的地段則跌近2成。
無論多麼有人氣的地段，如果步行時間太長，價格也會難以維持。反而一些不怎麼出名的地段，如果建在離車站很近的地方，出於其高便利性，資產價值維持能力也會很強。
掘金醬：所以，首先應當注意的就是離最近車站的徒步時間。現在購買二手房時，按照地段和車站的便利程度分析，在徒步10分鐘以內能到達地鐵站的房子，都是上班族的租戶們能接受的步行範圍。
（2）戶數越多越好
決定價格維持率的第二個要素就是戶數規模。
公寓樓一般可以分為戶數在50以內的小規模、100戶以內是中規模和100戶以上被認定為大規模。
這個規模差距可不容忽視，它可以對10年後的資產價值產生很大影響。我們再來看東京鑑定的調查結果，圖4中可以看出，200戶以上的公寓價格維持率皆超過100％。
由此可知，戶數規模越大，價格維持率越高。如果你看重資產價值，那麼大規模建築將是穩賺不賠的選擇。
圖4 首都圈公寓的價格維持率（戶數規模）
（資料來源：東京鑑定）
掘金醬：所以，在二手房的選擇時，也儘量選擇戶數多一些、規模大一些的房產。但因為如果想要在100萬以內買到不錯的物件，一般房產的規模都不會超過150戶，而且位置越好的物件，有時候戶數反而越少，因為地不夠多。因此，儘量選擇超過50戶的二手房。
（3）買高層建築建築
另外一個影響因素就是公寓樓層數。一般來說，20層以上的超高層建築也可以叫做塔樓，價格維持率的分界線大約在15層上下。
圖5中可以看出，14層建築的價格維持率為100％，再往上的15層建築為101.1％，可以維持買入價格。
掘金醬：30層建築以上高達133.4％，幾乎比買入價格漲了3成。但有30層的塔樓一般也是日本樓市中的超高級公寓，這類房產保值能力很不錯，所以如果你有雄厚的資金，也建議購買這一類房產，出售時會升值。
所以15層以上的高層建築大多有一個較穩定的價格維持率，其中30層以上的建築則可以期待更高的回報。
圖5 首都圈公寓的價格維持率（層數）
（資料來源：東京鑑定）
人氣地段的高級公寓雖然升值潛力巨大，但通常價格不菲，只有土豪才能買得起。
在人氣地段以外，只要房子滿足上述徒步時間、戶數規模和樓層數這3個條件，將來的資產價值也會有所上漲。掘金日本房產（Japan_gold）也為想買這類房產的朋友們準備了一套不錯的物件：東京中央區高級公寓，鄰奧運村，眺望東京灣，3LDK大戶型，月入租金16500元！
這才是買房正解！
帶大家一起分析過3個因素以後，也許有朋友會發現，在所有數據圖中，導致價格維持率最高的因素其實是樓層數：30層以上的建築漲幅高達30％。另外由於50層建築更加稀有，所以更高層建築的漲幅也是更加值得期待的。
需要注意的是，30層建築的價格維持率為133.4％，這是一個最低樓到最高樓的平均值。也就是說，購買超高層建築的較低樓層，不僅每平米單價較低，還有較高的回報率。
最近很多高層建築都在頂樓建了空中庭院，即使住在低層也可以享受從高層公共區域眺望的美景。這不失為一個既可以享受高層美景，也能享受高層建築帶來的高回報的策略。
戶數規模的影響力次之，徒步時間的影響力最小。雖說買房最重要的是地段，但瞄準高層建築的較低樓層也是很好的策略。因為超高層公寓的戶數規模幾乎都超過300戶，在此之上儘可能選擇離車站近的房子，符合這些條件的房子必然也會有很可觀的漲幅。
掘金醬寫在最後的話：
也就是說，現在在首都圈真正有上漲潛力的房子主要是建築年限在10年以內的高級公寓。這類房產基本上都是300萬人民幣起跳，好的物件甚至要上千萬，對於想用小資金購買日本房產賺穩定收益的普通外國買家來說，參考意義有限。
但是從這其中，我們也悟出了一些買房的道理：
大戶型的新房和小戶型二手房，雖然嚴格意義上不屬於同一種市場，但選房方法是相通的。日本人買第一套房時主要目的是定居，因此離車站的距離也就決定了其上班通勤的便利性。
而為了不買到可能貶值的房子，日本當地買家就更注重房子自帶的價值，這也應該在我們選擇投資小戶型房產時進一步考慮，比如：買的房樓層不應該太低、房子賣相比較好的也更容易脫手。
按同樣的思路，選擇一個好的地段——比如大規模再開發的地區、離車站近、樓層合理、周圍設施齊全的二手房也能獲得高收益。而且比起動輒四五百萬人民幣的高檔公寓，小戶型通常只需一百萬左右，流動性也非常高，可謂是安全性和收益性雙豐收的投資品。
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