在晴天時修屋頂，在順境中做規劃。

文 / 十月

8月22日，全國工商聯發佈了“2019年中國民營企業500強”榜單。

作為經濟發展的一大支柱，房地產行業共有39家上榜公司。這個數字，在2018年是40家，在2017年是37家。

國內商品房銷售額自從2016年首次突破10萬億以來，仍在不斷上升，2018年全年銷售額達到近15萬億。

在這個過程中，房地產公司收穫了很大的營收數字。

但如果不斷地買地，蓋樓，賣掉，然後又買地，再蓋樓……最後剩下的是什麼？是未開發的土地，還是大把的現金，或者是賣不出去最後留在手裡的大樓？

如果向前一步，是多餘的，還是必要的呢？

在談房企的未來之前，先來了解下房企的現在。

從當期的財報數據來看，地產龍頭的各項指標非常可觀，不負“500強”排名。

以碧桂園為例，在8月22日發佈的財報中，其上半年實現：

*總收入2020.1億元，淨利潤230.6億元，分別同比增長53.2%和41.3%。*毛利率從2018年中期的26.5%提升至27.2%，淨利潤率達11.4%。*權益銷售回款率94.3%，壞賬風險基本不存在。*尤為難得的是，在市場銷售規模不斷提升的同時，碧桂園淨負債率保持在安全水平。報告期內，碧桂園淨負債率僅為58.5%，同比下降0.5個百分點。作為對比，根據wind的數據，2018年A股30家樣本房企平均淨負債率達148.16%。*項目分佈上，碧桂園進入了31省219個市，三四線銷售佔比55%，一二線佔比45%，市場全覆蓋也降低了單一城市的調控影響。

從宏觀的角度看，2018年，我國常住人口城市化率達到59.58%。城市化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，與發達國家80%的城市化率相比，房企的發展空間依然巨大。

諾瑟姆，城市化增長曲線

不過，根據發達國家的經驗，在城市化率達到60%後，城市人口增長速度將逐漸放緩，房地產行業迎來的是白銀時代。

所以，當小地產公司仍在向規模衝刺時，目光長遠的龍頭公司已經開始考慮新的增長引擎。

房企多元化的難點在哪兒？是發展空間。如果用吳老師的話說，就是水大才能魚大。

2018年，國內銷售破千億的房企數量達到了30家。

但是能支持出現千億級企業，尚未飽和、仍有進入空間的實體經濟領域並不多。如果要求像房地產開發一樣單價高、標準化易於複製，那滿足條件的行業就更少了。

談國內房企多元化方向之前，讓我們先看看成熟的地產公司是怎麼做的。

1.先來看美國地產龍頭帕爾迪，國內地產公司的經營模式，其實就是向它學習的。

帕爾迪1950年代從底特律起家，1969年在紐交所上市，經過近60年的發展成為美國地產龍頭，曾創造了連續盈利56年的紀錄。

2001年帕爾迪收購了當時全球第7大地產開發商Del Webb，面向老年市場。

2009年帕爾迪以31億美元收購了當年全美排名第二的房地產開發公司Centex，針對首次置業和換房市場。

帕爾迪旗下的其他品牌同樣深挖各自的細分受眾，實現對客戶“從搖籃到墳墓”的終身鎖定。

2.香港的新鴻基地產，創立於1963年，從住宅起步，1977年開始試水商業地產，並在80年代後期做到物業租金與住房銷售並舉；1990年至今，增加了電訊、基建、運輸等多元化業務。

轉型以來，新鴻基地產的住房銷售佔比不超過60%。

圖片來源：東吳證券研究所

3.日本的三井不動產，多元化得更加徹底。

三井不動產成立於1941年，是日本最大的地產集團之一。

在日本地產泡沫破滅後，三井不動產一方面利用房地產信託基金（REITs）減輕資金壓力與開發風險，另一方面增加代建業務，此外還涉及二手房地產交易的經紀業務與公寓租賃業務等。

2017年，三井不動產房屋銷售業務的收入只佔營收的29%。

數據來源：三井不動產2017年年報

那麼，國內的地產龍頭公司又是怎麼做的呢？

沿著產業鏈上下游進行佈局是最常見的做法，包括物業管理、商業地產、長租公寓等。

物業方面，房企已經培育到一定規模。如萬科物業2018年的營收為98億元，綠城服務營收67億元，碧桂園服務營收近47億元。截至2018年底，已有超10家物業管理公司上市，未來十年整個行業規模有望突破2萬億元。

此外，還有新的戰略。

萬科：地產+物流

2018年，萬科將公司戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”，意在成為以地產為載體的多元化平臺。具體業務包括商業地產、物業管理、長租公寓、物流倉儲等。

來源：東吳證券研究所

2015年，萬科成立萬緯物流，主要客戶為製造業、電商、第三方物流等。

此外，2017年7月，萬科還聯合財團私有化收購了物流地產龍頭普洛斯，持有普洛斯21.4%的股份併成為其第一大股東。

普洛斯主要在中國、日本、巴西、美國持有或管理物流地產，據普洛斯2017年的年報，中國的人均倉儲面積僅為美國的1/13，行業的發展空間巨大。

碧桂園：地產+機器人

2018年7月，碧桂園成立廣東博智林機器人有限公司，將在順德打造10平方公里的機器人谷。

乍一看，房地產和機器人跨界有點遠，其實不然。

房企有著豐富的機器人運用場景。

碧桂園每年的交樓面積差不多達到1億平方米。隨著建築工人平均年齡逐漸增加，勞動力成本增加，機器人的需求越來越大。而建築機器人一旦研發成功，也能提高建築的質量和標準化水平。

房企的優勢在於，長期從事房地產行業積累下很多數據，易於搭建系統。

目前，碧桂園的機器人公司已研發37款建築機器人，其中運輸機器人、地面整平機器人等9款進入項目現場試運作。

除了與地產主業的多元協同，機器人業務能帶給碧桂園的還有估值上的提升。

據wind數據，A股的機器人板塊平均市盈率為30倍，市淨率為2.8倍。而房地產公司平均只有9.6倍市盈率，1.3倍市淨率。當機器人業務逐漸發力時，碧桂園的投資價值也會進一步被資本市場發現。

總的來說，機器人這個朝陽行業有著廣闊的市場空間，所以許多大型公司也有相關的佈局：家電業的美的收購了庫卡工業機器人；通信出身的華為先是通過賣手機切入消費行業，同時也在研發家用機器人；而阿里巴巴作為電商老大，同樣也開發有智慧物流車項目。

至於碧桂園能否實現高科技綜合性企業的願景，還要看業務的長期發展情況。

在所有房地產公司的多元化答案裡，你看好誰呢？

參考資料：

1.《思變先驅，運籌帷幄——地產龍頭國際比較報告系列》，東吳證券研究所

2.《海外房地產企業研究》，招商證券研究所

3.《香港地產業百年》，馮邦彥

4.《另類地產篇》系列，杜