近來關於著名天使投資人薛蠻子在柬埔寨的西哈努克港（以下簡稱“西港”）大手筆購買萬畝土地，於網絡流傳甚廣，各種南轅北轍的褒貶評論與觀點充斥，讓尚未去過西港的人“丈二金剛摸不著頭腦”——到底西港是何許“地”也？竟能引起如此大的動靜，及對其城市肌理充滿好奇。
蔡為民：上海「第一財經」頻道「第一地產」特約評論員
“核爆式”的崛起
近半年來我花了相當長的時間研究柬埔寨的經濟及房地產走勢，因為東盟在“一帶一路”風潮的引領、帶動下，許多國家及城市將發生翻天覆地的變化，其中至少以美元作為主要流通貨幣、具“對衝風險”效益的柬埔寨及其第一與第二大城——金邊、西港的發展前景頗值得期待。
這就讓許多人很是納悶，金邊作為柬埔寨首都，擁有國家政治與經濟、金融中心的光環，理所當然“集三千寵愛於一身”，而西港又憑什麼在短短兩三年的時間裡風起雲湧，吸引大量中國人的青睞、關注與爭相進駐？房價更是“一飛沖天”式迅猛上漲！為此我專程去了趟西港，希望能透過實地的探訪、考察及與當地市場的接觸，充分掌握西港“核爆式崛起”的真實原因。
西港經濟特區是洪森的“親兒子”
首先來看看它的背景資料與“成長史”。
如前所述，西港是柬埔寨第二大城市，系目前唯一的“經濟特區”所在（由中國紅豆集團投資開發，佔地11.13平方公里）及深水港自貿區，貨物吞吐量佔到全國的90%以上，乃至是已探明原油儲量可達20億桶（約為迪拜的二分之一）的石油開採、提煉地。
（圖為西港區域圖）
2018年“西港經濟特區”出口總額達3.72億美元，相較2017年成長68%，目前共有161家企業進駐（其中中資148家），總投資額達95億美元，提供了2.2萬名工人就業崗位，而預計第二階段開發將再增加8萬個就業機會，凸顯西港未來成長與可塑性不容小覷。
事實上，中柬雙方政府所簽訂的31項大型合作協議當中，便有13項與西港相關，足以說明西港的重要性及中國對其重視程度非同一般，這也就難怪柬埔寨首相洪森曾四度視察經濟特區，並熱情洋溢的將之稱為“親兒子”！
“助飛”配備即將“上路”
除了“經濟引擎”的硬實力，西港的“軟實力”——旅遊資源更是豐富且值得開發，既有已形成相當規模、賭牌發放88張的博彩行業，還有美國紐約時報2018年公佈的“全球最值得旅遊的52個景點”中，“西港海灘”排名第13位，其他還包括被聯合國評為“世界最美白沙灘”、被美國《國家地理》雜誌評為“全球海灘首位”...等榮銜。
據西港旅遊局統計，2018年西港共接待超過200萬國內外遊客，預計2030年則將達500萬人次，而其中中國遊客可望超過半數（我判斷應接近三分之二是中國人）！
也因此越來越多的中國城市開通直飛西港航班（目前近30城），更加好的、已經明確的消息是吉祥航空將於6月15日加入行列，開闢上海與西港直飛航線（每週二、六兩班），屆時將為西港的旅遊與房地產帶來立竿見影、“添磚加瓦”之宏效。
集五大名城優勢於一身
正是為了迎接與日俱增的客源，由中國負責興建的“金邊—西港高速公路”已於今（2019）年3月22日動工，預計2021年完工啟用後，將使兩地往返時間由目前的5小時以上大大縮短至2小時內，而“西港機場擴建”的首期工程亦將於今（2019）年底竣工，使客運量增加至50萬人次/年；此外，中國還將投資28億元幫助西港建設深水港，以加速其旅遊與經貿、航運發展。
執是之故，可以這麼說：西港堪稱完美揉合、兼容了中外五大指標性名城的獨特優勢於一身，從而形成它的無敵魅力！
這其中包括了深圳——改革開放前的小漁港，劃設為“經濟特區”後，經數十年風雨耕耘，蛻變成“中國科創中心”與經濟、金融的前沿陣地；三亞——“常態性”存在的陽光、沙灘、海景使其當之無愧、沒有“之一”的被視為中國人避寒聖地；澳門——博彩業行業蓬勃發展，已可毫不遜色的比肩老牌美國賭城“拉斯維加斯”；迪拜——石油儲量豐富、國際首屈一指的摩登時尚之都；寧波——無論貨物及集裝箱之港口貿易量，長期無可爭議的居中國乃至世界前列。
顯而易見的是，隨著各種優質資源配置與“終極殺器”的逐步到位，西港已然傲立於機場起飛跑道的正中央，即將展開令世人豔羨的翱翔。
“一帶一路”成就西港輝煌
惟西港雖“天生麗質”、極具開發潛質，仍必須知道的是，如果沒有“一帶一路”的傾力扶持，不可能形成當前西港“爆核式增長”的態勢。
畢竟“西港經濟特區”早在2008年2月便已啟動，始終不溫不火、“波濤不驚”。直至2015年4月中國國家主席習近平在印尼萬隆會議60週年紀念活動上，會見柬埔寨首相洪森時提出：要在“一帶一路”框架內加強基礎設施互聯、互通合作，運營好“西港經濟特區”。更於次（2016）年的10月訪問柬埔寨發表署名文章中特別指出，“蓬勃發展的西哈努克港經濟特區是中柬務實合作的樣板”。至此，西港“鳳凰涅槃”、“一飛沖天”之勢已不可擋！
從“租不掉”至“租不到”的蛻變
事實上，西港的房地價也是自2016年底開始進入飆漲期。一個傳頌已久、不知真假的故事是：2015年1美元/平米取得的土地，2018年底“坐地起價”至1000美元/平米，直漲1000倍！而另一個可信的、至今仍存在的現象是，2015年一棟別墅月租金不及1000美金，還時常發生空關、閒置的“租不掉”狀態、窘境，現在“變臉”成了5000美元搶著要卻還“租不到”的“香饃饃”！
長租公寓如此，那麼短租酒店呢？一般旅館動輒100美元/晚起跳，五星級飯店更是“隨隨便便”250美元/晚，相較金邊貴數倍之巨。這還不算什麼，慘的是經常出現“有錢也住不了”的“滿租”狀態，那才是真的“叫天天不應”！
之所以如此，與號稱數量已達15萬的中國人“井噴式”到達西港有關。而土生土長的西港居民有多少呢？不足10萬人！這就難怪走在當地的大街小巷，不僅僅是中國人到處可見，連中文都充斥在各種招牌上（金邊同樣如此），“氣”的柬埔寨副總理髮布命令：所有看板、店招上的文字必須以柬文為主體...。
兩年內西港房價勢將超越金邊
既然西港“憑空”暴增翻倍以上的人口，房源緊俏便在情理之中，這就使得其期房在2015年時，售價不及1000美元/平米的項目遍地都是，現如今1500美元/平米以下的項目快要絕跡，平均在1800-2200美元/平米之間，海景房則上看3000美元/平米，較之首都金邊不遑多讓！
在我看來，西港房價一年內必將與金邊不相上下，兩年後更是“一騎絕塵”而“漸行漸遠”，這點和深圳超越廣州甚至上海房價，位列全國一、二，有“異曲同工”之妙。
尤其在中國兩大超重量級城市——北京、上海與西港實現通航之後（上海即將直航），這樣的態勢會更加明顯，倒不一定是上海、北京的購房者勢必蜂擁進場（當然也不排除此一可能性），而是北京、上海與西港的互通互聯，將使西港在中國之能見度及其城市地位大幅提升，進而吸引來自全國各地的青睞目光與指定購買所致。
西港的“核爆式增長”確實讓不少人看的“目瞪口呆”，惟究其原因其實相當簡單，與中國曾經走過的路線如出一轍，差別在於它更加的“疊代複製”罷了。
眾所周知，中國改革開放40年來在取得傲人成就的同時，房價也隨之“水漲船高”到讓無數人“望屋興嘆”的地步！
還能錯過西港嗎？
尤其1997年房改啟動、“福利分房”取消，取得房產的“遊戲規則”180度大轉彎，在“要住房找市場”的情況下，一線城市不論北上廣深都曾經歷過3000元/平米甚至不到，就能買市中心住房的“白菜價”時期，然而由於“看不懂”、“沒信心”、“不相信”，太多人始終處於“猶豫、“矛盾”及“到底該不該進場”的“思想鬥爭”狀態，而遲遲未下手買房。
惟無情的房價不等人，眼看著它頭也不回的“蹭蹭直上”，一再的“大漲小回”成了主旋律，直到口袋裡的鈔票對標房價，已經悄悄的從“願不願意買”轉換成“買不買得起”的難堪處境。
於是許多人充滿遺憾的錯過北上廣深、錯過通蘇嘉甬、錯過整個中國的房價崛起，過程中之五味雜陳、既悔且恨的心情，非當事人難以理解。
現在可好，柬埔寨（金邊與西港）藉著“一帶一路”的東（春）風，似乎也有極大可能會複製中國的房價上漲模式，既然已經“看懂了”、“想通了”，豈能一而再、再而三錯失良機？從而腦門一熱，蜂擁搶進西港或金邊的房地產，便在情理之中。
預期過於一致觸發“階段性翻盤”
但西港房產“淘金”的故事，就果真如此完美、一帆風順的“青蛙變王子”，從此“與公主過著幸福快樂的日子”而告終？我看未必，其中值得提防的“隱患”並不少。
之所以提出這樣的警語，問題就出自多數人看待市場走勢之預期、“預見性”過於一致，使結果出現“階段性翻盤”的機率大增！
因為之前的中國樓市發展經驗，使所有的“猶豫購買”成為當事人心中永遠難以遺忘、磨滅乃至痛徹心扉的憾事，導致面對看似“千載難逢”的“西港機遇”便果斷、不遲疑的出手搶購，以致短時間內的供不應求，又刺激房價堅挺向上及使開發商勇於推案，緊接著的變化便可想而知。
當這樣的狀況出現在中國，毫無疑問會招致中央宏觀調控的“滅火”，儘管在胡溫時期有“越壓越漲”的非議論述，但當時如無政策的鉗制與調節市場供求關係，房價早就走日本模式——“盛極而衰”後呈“斷崖式墜落”，進而帶來一發不可收拾的災難性後果。
要割西港“韭菜”並不容易
現在的問題是，包括金邊與西港在內，柬埔寨的房地產發展歷程極短，該國自2010年才開放外國人可以購房（不允許買地及及附著於土地的一樓產品），剛開始以中國臺灣與香港地區、日本、韓國的購買為主力，2016年至今則是中國內地的天下。
由於土地私有化，政府面對房價飈所帶來的供需失衡及其風險，即使想要調控也“有心無力（利）”，因此，可以預見的是，金邊將於2020年、西港將於2021年陷入不容樂觀的房屋供給過剩狀態，需要時間加以調節。畢竟項目一旦開建就停不下來（除非爛尾），而“可買可不買”的海外購房者卻可能聞風瞬間消失的無影無蹤。
接下來值得探究的是，供求失衡導致房價滑落的時間長度與幅度。
我的判斷是一年至多一年半應可回穩，降價幅度在可控、不算太嚴重的10-15%之間。這可能會讓一些手握現金準備“割韭菜”的人大失所望。
西港“海景房”增值可期
做出如此判斷的主要依據是：“一帶一路”至少在十年內處於明顯的效應發酵期，西港優勢又極其獨特，購買者並非單純以投資為目的，更多的是自用與置業，因此西港房價不會（事實上也不容許）出現“無邊際直墜”，而經過一輪洗牌後，西港房價有望“疊代複製”中國房價“大漲小回”模式。
那麼什麼樣的房子在調整期內具抗跌能力呢？毋庸置疑是“海景房”或產品規劃獨樹一幟的房子，這點從三亞樓市的發展與演變中，即能得到“借鑑式”明證。
總而言之，西港無敵的不止海景，還有許多不可代替的稀缺資源與強項，尤其一旦泰國的“克拉地峽”打開，西港特殊地理位置的優勢將更加凸顯與明確，從而使其在“一帶一路”的風潮引領下，勢將“飛上枝頭作鳳凰”，只是在“起飛”的過程中，“亂流”、波折、困頓難免，尤其目前“黃賭毒”當道乃至有如大工地的“髒亂差”，都相當“有礙觀瞻”且需要時間清理整頓，因此，有意進場者宜慎選出入時機與產品，或以中長期持有、盡享其房價增值為終極考慮。
終究“一帶一路”作為“中華民族圓夢與復興之路”的“國策”存在，將維持很久、很久的時間。