'浙江永嘉農村產權交易改革的實踐與啟示'

摘 要：浙江省永嘉縣以農村產權制度改革為突破, 通過引入民營資本參與農村產權交易市場建設, 探索構建農村產權交易新機制, 提升了交易效益, 盤活了農村土地資源。

加快農村產權交易市場建設, 激活農村土地資源, 對於激發農村發展活力、推進鄉村振興具有重要意義。浙江省永嘉縣以農村產權制度改革為突破, 引入民營資本參與農村產權交易市場建設, 激發鄉村振興活力, 為農村產權交易的市場化運作提供了可供參考的現實方案。

主要做法

組建專業隊伍, 實現專業人做專業事。永嘉縣通過招標, 以合同准入和特許經營方式, 授權溫州嘉誠拍賣行組建農村產權服務中心, 採取市場化運作為全縣農村產權依法交易提供一站式服務。溫州嘉誠拍賣行又與其他拍賣公司、房地產評估公司、律師事務所等機構建立合作關係, 從而為產權交易過程中的資產評估、交易拍賣和法律等關鍵業務提供了紮實的專業保障。不僅在調查取證、資產評估、信息公開、交易運作等具體環節上實現專業操作、規範運行, 還對買賣合同、租賃合同等製作了標準文本, 最大限度消除產權交易中的隱患。

多方聯動協同, 構建農村產權交易新機制。通過明確農村產權交易相關主體職責, 構建了村集體、基層政府、企業等多方聯動協同機制。在多方協同採集農村資金、資產、資源等“三資”信息基礎上, 開展“清產核資”, 實行屬地鄉鎮 (街道) 、中介機構、村兩委的“三堂會審”, 並建立了縣農村產權服務中心與各鄉鎮 (街道) 村賬代理中心的信息共享系統。農村產權服務中心全程提供“清產核資、價值評估、交易運作”的“一站式服務”, 政府出臺文件規定農村集體資產依法轉發轉包、租賃、轉讓、入股、互換或者其他方式交易的, 應在農村產權服務中心及其分支機構進行;鼓勵農村個人產權在農村產權服務機構進行, 從而實現了渠道的歸口和單一管理, 實現效率最大化。

完善相關制度, 規範企業運行行為。制定了相關實施辦法, 對交易業務、交易範圍、交易程序、爭議處理和法律責任等作出具體界定。特別是在交易流程中, 規定農村集體產權轉讓前, 必須經本集體經濟組織成員 (代表) 大會討論通過、形成決議後, 採取協議、競價、拍賣、招標等方式進行交易。

勇於探索創新, 提升農村產權交易效益。積極探索“互聯網+村集體經營性資產公開處置”交易模式。在淘寶上註冊了全國第一家農村產權交易平臺, 利用互聯網交易高效、快捷、公平、公開等優勢特點, 實現交易信息更快、更廣範圍傳播, 大大提升了溢價率;有效防止偽和串標, 實現交易的公平公正。

主要成效

培育農村產權交易市場, 盤活了農村土地資源。一是規避了以往農村產權交易的亂象。通過農村產權服務中心的公開、公平、公正運作, 防止了低價交易等暗箱操作行為, 避免了村集體資產流失, 維護了農民合法權益。二是有效地避免了產權交易糾紛。承租方支付一定保證金, 一旦承租方違約, 就可以按照合同規定保障租賃方的權益。三是最大限度地體現了農村產權的市場價值。通過拍賣, 特別是網上“背靠背”報價, 最大限制地運用價值競爭機制, 實現了農村產權的市場價值。

顯化農村資產, 實現了集體資產的增值保值。一是農村巨大的資產得到顯化。有效的工作機制, 成功地激活了農村長年“沉睡”的資本。二是運用市場手段實現了農村集體資產的增值保值。如甌北街道新橋村新橋大廈二樓6年租賃權, 村集體自估交易的租金大概為60萬元/年, 服務中心介入後, 充分發掘地域所在的教育資源, 經線上公開競價, 以162萬元/年成交, 溢價率高達114%, 有效實現了集體資產增值保值權益。

推動土地流轉, 促進了農業現代化。永嘉縣農村產權服務中心利用自身平臺整合大數據的優勢, 免費為社會提供土地流轉信息, 成功幫助流轉了7954畝耕地、7111畝林地, 促進了農業現代化。如今, 耕地經營權的流轉, 促進了休閒觀光農業、設施農業、精品農業等多種形式的農業適度規模經營;林地經營權的流轉, 則有力地推進了永嘉縣作為省級森林休閒養生試點縣的建設, 實現了傳統林業“砍賣樹木”為產出向現代休閒養生業“賞林木”為產出的轉變。

經驗與啟示

企業運作是發揮市場配置在農村產權交易中決定性作用的有效路徑。一方面, 企業為了生存, 不得不全力開發市場。如永嘉縣產權服務中心在前期投入了大量人力財力開拓市場, 走遍全縣80%的村莊, 對具有市場需求的村莊進行了摸底調查, 儘可能全面瞭解農村交易的潛力與需求。另一方面, 企業為了最求效益, 存在追求產權交易利益最大化、資源配置效益最優化的本能動力。永嘉縣通過縣產權服務中心成功交易, 實現村集體資產平均溢價率達到26%, 就是最好的佐證。

政府扶持是推動農村產權交易的基礎保障。隨著《永嘉縣農村產權交易實施辦法 (試行) 》等文件相繼出臺, 在交易平臺建設、交易範圍與程序、爭議處理、監督機構等方面作出了明確規定, 同時政府把原來的政務服務大廳, 安排給縣產權服務中心作為辦公場所, 進一步增強了公眾對服務中心的信任度, 交易市場顯著活躍起來。

“專業人做專業事”, 借社會之力是解決農村人才短板的有效路徑。農村產權交易不是交易雙方簡單的談判協商, 而是涉及產權的確定、資產的評估與增值策劃、交易行為的規範、資產合理利用的後期監管等諸多內容, 專業性和政策性強。永嘉縣產權服務中心組建了評估、拍賣、律師等相關專業隊伍, 並延伸金融服務, 實現了“專業人做專業事”。永嘉縣產權交易服務創新的實踐, 為借社會之力彌補鄉村振興的人才短板提供了一個成功案例。

原標題：創新產權交易模式 激發資源活力——浙江永嘉農村產權交易改革的實踐與啟示

作者：陳美球 廖彩榮 朱美英 江西農業大學

來源：中國土地2019年07期