2008年10月20日，北京宋莊法庭對畫家李玉蘭和當地農民馬海濤的房產糾紛做出了宣判，這個歷時兩年、被眾多媒體關注的官司落下了帷幕。
簡要回溯一下案件的話就是：在2002年的時候，李玉蘭以4.5萬買了馬海濤的房子，但是四年後，馬海濤反悔，將李玉蘭告上法庭，要求房屋買賣合同無效，經過一系列訴訟，房屋買賣合同無效，但是馬海濤也要賠償李玉蘭相應的經濟損失。
“一買一賣”按照契約精神，也應該是沒問題的，但是問題就在於這個房子，是農村的宅基地。
10年後的2018年，宅基地再次強勢進入了人們的視線，關注的焦點依然是“李玉蘭們”能否購買“馬海濤們”的宅基地。
宅基地政策放鬆
宋莊的這起官司，實際上在全國各地都有發生，而其依據倒也很簡單：
根據《土地管理法》第八條：“宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有”；第六十三條：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”；再根據《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅”。
不過在實際的操作中，也並沒有那麼嚴格，比如在宋莊，除了李玉蘭的案子比較轟動外，其實還有很多戶村民在私下裡簽訂了買賣合同或者協議，將房子轉出，而且協議中還有村委會的簽字。
當然我們也知道，一旦這樣的合同訴諸法律，基本上都是無效的。
那麼，這真的是鐵板一塊嗎？也不盡然。
自2015年起，農村的“三塊地”改革正式啟動，在全國的33個縣市區試點。所謂的三塊地的改革即農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點，其中農村土地徵收起步最早，集體經營性建設用地入市取得的試點成效最大，而宅基地制度改革最謹慎但也是最引人關注。
2015年的文件顯示，國務院得到全國人大授權，而在33個試點區域內，暫停《土地管理法》、《城市房地產管理法》的部分條款實施，其中就包括集體土地禁止出讓轉讓的規定，截止日期為2017年12月31日。
在截止日期到來之前，這一政策得以續期一年。試點文件講，“對實踐證明可行的，修改完善有關法律；對實踐證明不宜調整的，恢復施行有關法律規定”。
然而，距離試點文件到期還有一個月的時間，宅基地的改革到底何去何從，還沒有定論，倒是有人提出了更為大膽的建議。
賣給城裡人？
提出建議的人是原中央財辦副主任楊偉民。
楊偉民的文章是關於推進城鎮化的，在提到農村三塊地的改革時稱，“這個改革試點取得了不少成效，我覺得是完全可以在思想上再解放一點”。
楊偉民所講的“思想再解放一點”是的重要方面就是在關於農村宅基地的的探索，但是其提議在法律框架內，有點“突破紅線”的意思。
楊偉民建議，應該賦予農戶對宅基地可以長租、流轉、抵押、繼承，允許農村進城落戶的人口在全國範圍內出售宅基地的使用權，他的收入可以用於在城市購房，同時允許城市人下鄉購買他們宅基地的使用權。
“城市人下鄉購買農村宅基地的使用權”一時成為了輿論的焦點。當然，城市住宅也只有70年的產權，購買宅基地有點“想得美”，準確的講，在農村宅基地三權分置下，宅基地的所有權屬於集體，資格權屬於農民，而能夠購買的僅僅是宅基地的使用權。
農村的宅基地對於農民來講，有點農村版的“保障房”的意思。因為農民取得宅基地資格並不需要花錢，但是相應的也不能隨意處置，隨意出租或者轉讓被查出，再申請宅基地的，不予批准。
而改革的重點就在於，在取得宅基地後，農民可以通過宅基地的出租、轉讓使用權的方式，獲得部分收益。但是即便是在試點地區，有一條紅線就在於，宅基地僅限於在農民或者農村集體之間流轉，“農村宅基地使用權不能向城市居民出售”。
那麼在實際上，又陷入了一個悖論中，農村取得宅基地資格是無償的，那麼為什麼要去購買其他人的宅基地？城裡人有錢，農村人有地，但是城裡人有不能買農村的地，所以在農村的宅基地流轉方面，倒是催生了很大的地下隱形的市場。
但是，這個龐大的“地下隱形市場”又非常脆弱，一旦嚴查，無任何保障而言，對於買賣雙方地“雙輸”，所以即便是在宅基地試點的地區，多數是農民拿錢退出了宅基地。
宅基地“農轉非”？
楊偉民的另一項建議則是，農村空置的宅基地也可以進入城鄉統一建設用地的市場，拿出一小部分農村空置的宅基地轉為城市居住用地。
也就是給農村宅基地來一次身份上的“農轉非”。
這倒不是第一次有這種風聲出現，在今年初的國土資源工作會議上，原國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示，要完善農民閒置宅基地和閒置農房政策，而會上也特別提出“政府將不再是居住用地唯一提供者”，這倒是為宅基地的改革提供了很大的想象空間。
因為，農村的宅基地空置現象確實很嚴重。
數據顯示，2001至2016，我國城鎮化率從37.7%增長到57.3%，16年增長了20%，平均每年1.2%，每年2000萬人農村人口流入城鎮。
但是，農民進城帶不走土地，也不能因農民進城而剝奪農民的宅基地，所以導致的是不少農村變成了空心村。
根據中國社科院農村發展研究所、中國社會科學出版社發佈的《中國農村發展報告（2017）》，2000—2011年間全國農村人口因城鎮化減少1.33億人，農村居民點用地反而增加了3045萬畝，每年因農村人口轉變為城鎮居民而新增農村閒置住房5.94億平方米 ，摺合市場價值約4000億元。
而根據楊偉民提供的數據，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當於目前所有城市建成的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。
市場價值是巨大的，但是在傳統的農地關係中，農民的宅基地不能直接入市，城市建設用地只能通過徵地的方法獲得，而地方政府、集體、開發商、農民、銀行等多方主體利益相關者之間關於土地變性增值產生的收益分配方面，又很難達成平衡。
而對於城鄉結合部的人來講，不是出路的出路就是“小產權房”。城市在擴張，高漲的房價讓不少人選擇走向城市的邊緣，低廉的租金或者房價，讓這樣的“小產權”房很有市場。
但是“小產權房”轉正這件事上，目前來看，是想也不要想的。但是將農村閒置土地用來做城市居住用地的可能性倒是相對更具有可操作性。
2017年，國土部和住建部批准了上海、北京、瀋陽等13個城市作為利用集體建設用地建設租賃住房的試點，要形成可複製可推廣的改革成果，為的就是構建城鄉統一的建設用地市場。
如果農民宅基地可以成為城市居住用地的提供者，政府讓利給農民，按楊偉民的話講，“可以大幅度降低地價”，那麼這倒是對於穩定城市房價來講，是一個好消息。
當然，這一切也只是建議和設想，一切還要以《土地管理法》為指導。
不過，關於《土地管理法》，最新的消息是，按照全國人大立法工作的計劃，土地管理法的修改就在其中。相關的專題調研也在進行中，《土地管理法》將根據在“三塊地改革試點”中取得的經驗和發現的問題進行修改。
當然，能否將這些建議收入法律，還靜待政策信號。
如果真的放開，你會去農村買房子嗎？
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