房叔 | 土豪名人扎堆的南京老門西,要賣10萬一平?

南京最開始，是沒有“城”的。

公元前472年，越王勾踐一雪前恥滅吳後，派謀臣范蠡在南京秦淮河邊的長幹裡修築了一座並不算大的越城，“週迴二里八十步”。即城周長大致相當於1.2公里，佔地面積約0.94平方公里。

六朝古都近2500年的城市燦爛文明史，由此開始。

因為越城的創建者是范蠡，也俗稱為范蠡城。它是南京歷史上有確切年代可考的最早古城。後來也有人言之鑿鑿地說，越城中一定有范蠡的住宅，甚至猜測越城就是范蠡的封邑。

但事實上，功成名就的范蠡卻在即將走上人生巔峰時，出人意料地選擇了急流勇退。在某個月黑風高的夜晚，他悄悄離開越國，帶著天下第一美人西施，“同泛五湖而去。”

“來啊，快活啊，反正有，大把的時光。”

離開政壇的范蠡，從此正式棄官從商。自號“陶朱公”，成為中國最早“下海”的商界傳奇大佬。旗下公司涉足的業務範圍大得驚人：糧食種植、畜牧和漁業養殖等等無所不包。其聲望和地位堪比今天的阿里巴巴。

作為一個男人，夢寐以求的名聲、金錢、美女，陶朱公一口氣全部擁有了。更重要的是，他還是國內學術界公認的“宇宙中心”南京的古城建立者，是初代南京城之父。僅憑這一點，就讓隔壁杭州城的馬雲爸爸甘拜下風，成功登頂後世無數男人崇拜的全能型偶像之巔。

而那座在長幹橋西南一帶築起的越城，也為南京最初的城市化奠定了基礎。不僅促進了長幹裡一帶的開發，從秦淮河南岸到西水關地區開始形成稠密的居民區，最終促成了名人大咖薈萃的“大門西”地區成型。

歷史上，大門西曾經居住過多少名人雅士、土豪貴族？你房叔真的數不過來。不過，最出眾的也就這幾位：王羲之、李太白、韓熙載、阮籍、陸機、謝玄.....無一不在門西的城牆內外爭相留下了或揮毫潑墨、或歌舞昇平的生活印記。

1300多年後，900萬南京人也未曾料想：一場轟轟烈烈的門西土豪“返鄉”計劃，再一次在秦淮河岸邊展開了。你房叔提到的上述名人，幾乎全都成為那個“南京最貴府邸”—坊間傳言要賣到10萬一平的應天府（越城天地合院別墅）廣告前綴。

陶朱公的選擇、李太白的選擇、韓熙載的選擇、王羲之的選擇、沈萬三的選擇.....倘若這些名人泉下有知，恐怕都要一個個掀開棺材板跳將出來，口中嚷嚷著：“尼瑪，還沒有付老子廣告費！”

1

“高門鼎貴，魁岸豪傑”。曾是秦淮河兩岸紙醉金迷最真實的寫照。

東晉初年，凡是達官顯貴的府邸，多分佈在秦淮河下游的兩岸。如王謝兩大家族渡江後，就卜居在南岸的烏衣巷（注：此烏衣巷非彼烏衣巷，夫子廟那個王謝故居是地道的偽文物，與王謝兩大豪門並無關係）。

王、謝等家族的豪宅屋宇華麗，花木扶疏，貴族子弟們以文會友，把酒言歡。從圍牆裡傳出悠然的絲竹之聲，謂之“烏衣之遊”。

當時的官員們即使到外地去做官，通常也都習慣把家人留在南京。這也就意味著：只要在江湖上是個人物，“在京師皆有住宅”，都要在門東、門西、大小長幹裡一帶置房子買地。很快形成了高門士族、貴族宅邸扎堆的聚居區，成為皇宮之下最富貴的地帶。

到了盛唐時期，愛喝酒的大詩人李白也慕名而來。他大半夜不睡覺，相約幾個南京好友在西水關的“孫楚酒樓”飲酒賦詩唱K，面對秦淮河寫下《金陵城西樓月下吟》。而後，又藉著酒勁興致勃勃地登上鳳凰臺，寫下了千古絕唱《登金陵鳳凰臺》。

得知“天下第一狂士”李白空降南京CBD核心區，立刻有許多傾慕他的“白粉”們急吼吼地奔來希望能夠結識。而李白也很樂意，他也想見見隱藏在金陵的高人。於是，每天各種酒局應酬排滿，夜夜美女笙歌好不熱鬧。

大詩人內心一激動，深情記下了自己在秦淮河畔大寶劍的足跡：

“風吹柳花滿店香，吳姬壓酒勸客嘗。”

沒人知道李白究竟來過多少次南京，恐怕他老人家自己也稀裡糊塗。有人粗略統計過，李白與南京有關的詩歌，多達100多篇，幾乎成了南京的形象代言人。千百年來，他其實一直在為南京做免費廣告。“那些數不清的肉麻情話，快把大南京給吹爆了”。

玩到最嗨的時候，李白甚至一度忘乎所以，還寫文章自稱是南京人。這絕對是喝高後的胡說八道：

“白本家金陵，世為右姓。遭沮渠蒙遜難，奔流鹹秦，因官寓家。”

李白在南京到處喝酒，玩遍了玄武湖、鳳凰臺等各大知名旅遊景點，還在最繁華的商業區逛吃看美女，住的是房費不菲的秦淮高檔河景房。每次到了臨別時，金陵子弟紛紛趕來相送。俗話說得好：酒逢知己千杯少。越喝越有感情，越喝越有文化，結果不小心吟出了千古名句：“請君試問東流水，別意與之誰短長”。

但，詩仙李太白玩得再嗨，與後來的“南京私家派對之王”韓熙載在府中養歌姬、舞姬的大手筆比起來，還真的是有些小巫見大巫了。

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活躍在大門西地區的歷代土豪顯貴中，最有名的當屬南唐巨宦韓熙載。

嗯，就是那幅名聞中外的、被盜版複印無數次，經常掛在各大夜總會、洗浴桑拿、高檔餐廳的《韓熙載夜宴圖》中的一號男主角。

韓熙載本來出身名門，家財頗豐。除了每月豐厚的俸祿收入外，由於他文章寫得極好，江南貴族、士人、僧道載金帛求其撰寫碑碣的人不絕於道，甚至有以千金求其一文者。加上皇帝的賞賜，遂使韓熙載成為南唐朝臣中為數不多的土豪公務員。正因為韓熙載家富於財，所以他才有條件蓄養伎樂，廣招賓客，宴飲歌舞。

據說，韓熙載在位於門西地區的豪宅裡經常舉辦大型私家party，廣邀好友載歌行樂。甚至在轟趴結束後，不少賓客還能泡妞把妹，快活春宵一晚。嗨到最高潮時，老韓還袒胸露乳，放浪形骸，根本不像是正常公務員該有的樣子。

於是，患有嚴重疑心病的南唐後主李煜決定派畫師顧閎中全程記錄窺視，想看看叱吒金陵老城南的“派對之王”是真的在每日縱情聲色？還是刻意掩飾另有反心？最終催生出韓府豪門夜宴圖這一中國工筆畫史上的長篇不朽鉅製。

如今，隨著城市變遷和戰火洗禮，韓熙載當年居住的府邸豪宅早已片瓦無存。有人說韓府應該是在門西城牆內，也有人說是在中華門外的戚家山。如果按照《景定建康志》言：“戚家山在城南天禧寺（大報恩寺前身）東”的說法，韓府豪宅的位置“最有可能”在今天的晨光1865產業園。

如此一來，那個位於大報恩寺及中山南路以西的，被稱為“越城天地”的G98地王（應天府），有點中二的將韓熙載大人也“強行”拉入項目明星代言人之列未免有失偏頗。畢竟，人家的府邸與你的別墅項目中間還隔著一個偌大的報恩寺景區呢。

而今天的秦淮河兩岸，再也不是當年文人騷客，貴族名仕聚集的風月之地。從90年代南京跳出老城攤大餅開發，城西幹道變身“大波浪”式的快速路，短短十多年在秦淮河邊堆砌出一字長蛇陣式的、足以讓人患上密集恐懼症的各種建築。如果你站在漢中門大橋上，會發現兩岸的天際線忽高忽低，顯得很滑稽。

從此，南京人再也沒法看到“朱雀橋邊野草花，烏衣巷口夕陽斜”，或是“淮水東邊舊時月，夜深還過女牆來”的詩意場景。難怪有人抱怨，這條曾經娓娓道來的秦淮河，硬生生憋成一條在苟且“老破小”圍牆中穿過的內河，變得毫無靈性。

而在“打造國際大都市”的狂熱浪潮褪去之後，或許是再也見不得秦淮河被繼續粗魯的對待，也或許是老城區的優質地皮面臨斷供，南京在後來終於做出了一個極為大膽的決定。

那就是，全面啟動對潤泰市場（集合村）的拆遷，在中華門的西南方向，重建一座可以賣出高溢價的“范蠡城”。

3

南京越大，秦淮越貴。

與多年充滿投機氣息的河西相比，秦淮在吃掉白下之後，一直穩坐中軍帳。左手是極致繁華的第一商圈新街口，右手還在描繪更加充滿想象力的紅花機場。一直渴望打一場樓市翻身仗。

但，如今秦淮區似乎又多了一個可以吹噓一輩子的牛逼抓手：南京最貴的G98地王。不，它的官方操盤名稱應該叫“越城天地文化旅遊特色街區”。由於大型文旅商業街區需要前期投入大量資金，為吸引知名開發商入局，就必須配建一定的優質宅地入市銷售，回籠資金鍊。

事實上，位於越城遺址基地上的這座“應天府”，建國後的前身是很多老南京無法忘懷的集合村糧庫。2002年改成了潤泰市場，與銀橋市場共同組成了賽虹橋批發商圈。從區位上看，這塊地位於老城南與河西新城之間的“黃金十字分割點”上，土地含金量極高。

這是一座深深埋藏在批發市場下面的，讓人垂涎的金礦。尤其在南京近年城市能級不斷拔高，資本聚集度增強的背景下，啟動大規模的舊城改造無疑是水到渠成。

在政府耗費數年完成毛地的拆遷後，一場轟轟烈烈的資本大幕就此拉開：先由央企招商拿地，後邀請香港置地，碧桂園共同開發這塊規劃總建面61萬方的商住混合地塊。三家注資比例分別為34%、33%、33%。項目的總投資據說要達到160億，這在南京大型綜合體開發中也堪稱是佼佼者了。

最終，催生出不僅是全市迄今地價最貴（總價98億）的低密度綜合體項目。坊間還瘋傳今年要賣到10萬一平米，規劃建設393套中式合院和283套商墅，總價3000萬/套起售。一副鐵了心要做樓王之王的架勢，企圖收割依舊眷念著老門西名仕生活的頂豪客群。

同樣是“府”系，它在現階段宣傳上似乎最想做的，是可以藉助明城牆寬厚的肩膀，強行拉來老門西的歷史名人為自己做代言。在主城核心區最後一塊純低密度定製地塊上，發出“但求最貴”的高亢之音。順便，讓隔壁河西的一眾豪宅盤俯首稱臣。

雖然G98地王渴望高溢價的雄心勃勃。但，還是得先看主城限價能否放開到10萬再說吧！

回首從2017年2月項目土地出讓，到現在一晃已有整整兩年仍然沒有入市。尤其在經歷前期調整規劃風波之後，已“被迫”縮減別墅貨量的G98地王現狀究竟如何？房叔近日雪中獨家實探，深入昔日越城遺址範圍，一窺南京最貴地王的“真面目”。

現場看，項目的售樓處大門（主入口）初現端倪，猶如古代帝王將相府邸，兩邊斗拱飛簷。或許是春節休假等原因，尚未完全建成。但部分示範區已經成型，採用的是中式大宅三進制或四進制的傳統規制。在建築風格上遵循時下流行的“中魂西技”表達方式。

首先映入眼簾的，是疊水假山景觀。猶如一道屏風

樣板示範區內部

連廊串聯，整個示範區的動線長度或創南京之最

大屋簷懸挑，新中式風格

G98地王別墅產品的案名已經敲定，叫“應天府”（該案名曾經引發爭議）。原本開發商放風2018年底就能面世，但實際的施工進度明顯滯後不少

知情人士稱，項目由於靠近明城牆，規劃限制條件較多。至今一直停停建建

下圖的二層“盒子”建築很顯眼，位於示範區末端，可能是售樓處和臨時樣板間用房

項目佔地很大，約32.10公頃。從鳳台路一直向東延伸至中山南路，堪稱主城巨無霸

地塊北側緊鄰秦淮河和明城牆，南側是應天大街高架。作為南京近年極少有的不做零碎分割的整體地皮，它的規劃和建成，將直接影響到大門西地區的城市面貌和肌理重塑

平心而論，這麼大而美的示範區在南京確實罕見。但也有人說，示範區做得再好，也不代表房子就能做得好。因為前者大多是臨時建築，房子賣完，就必須拆掉了。後者，才是一輩子需要託付的居所。

在“或將天價入市”的應天府出現之前，南京城中的頂豪別墅代表已有2800-5500萬的泰禾南京院子、2500-4500萬的雅居樂長樂渡、3000萬的萬科安品園舍......這幾年，眼見從老城南到秦淮河邊的私家別墅項目越來越多，國內的學術界也發出了另一種聲音：

“商業、資本開發正在吞噬著南京古城。”

但，這樣的聲音總體看畢竟是有些微弱的。畢竟，南京不是蘇州，也一直沒法做到蘇州老城區那樣原封不動的“過度保護”。對於身處新一線排頭兵的六朝古都來講，它始終要追求某種“煥新”。為了城市操盤手的面子和裡子，也為了更好的“經營城市”。

說白了，如果大門西地區肩負著南京老城的覺醒，甚至還想把最有錢的富人們從河西、仙林搶回來，當然要有拿得起放得下的“境界”。

電影《大腕》裡，關之琳在一個寺院裡問葛優，境界到底是什麼意思。

葛優把一塊石頭放在近處說：你能看這麼遠。又往稍遠處放了一塊石頭，說我看得比你遠。最後他把一塊石頭使勁兒拋了出去，說：佛能看無限遠。

嗯，巧合的是，大報恩寺塔內的那尊“佛頭”，正對的方向剛好是南京最貴的地王。