川流不息的新街口。 石 偉攝

南京市精細化建設管理推進辦近日宣佈，新街口將開啟新一輪提檔升級環境綜合整治。這則消息迅速泛起漣漪效應：6月，萊迪將歇業升級，打造一個薈萃潮牌、黑科技和國粹文化的體驗消費街區；7月，擱置多年的三大地標項目將強力啟動……新街口，這個享譽全國的“中華第一商圈”正迎來涅槃新生。

回望新街口，以《首都計劃》開建作為起點，90年間，它閱盡民國芳華、歷經改革大潮，衝浪市場經濟，歷久彌新，聲名愈盛。而今，在南京城市多中心化和電商經濟的雙重夾擊下，在南京建設創新名城、美麗古都的新藍圖中，新街口正“大象轉身”，要闖出一條城市老商業中心轉型的新路，朝著新“新街口”的目標，整裝再出發。

0.5平方公里書寫商業傳奇

“前方到站，新街口站。”地鐵緩緩進站，閘門打開，人流從車廂內湧向各個方向，24個出口，將人群引向德基廣場、新百、中央商場、東方福來德、大洋百貨……以孫中山銅像為原點，近2000戶商家，星羅棋佈於0.5平方公里的彈丸之地，巨大的消費吸附能力，不僅讓它成為南京的商業之核，更是輻射整個南京都市圈。“中華第一商圈”實至名歸。

2018年營業額首次突破百億，增幅達19%，全國購物中心排名第一，商業體總排名僅次於北京SKP。德基落戶新街口13年，曾經的商圈東北象限的“魔咒”，如今已被改寫為“德基神話”。

“德基”只有一個，但新街口真正的魅力，在於她的兼容幷蓄、海納百川，無論是LV、Gucci這樣的一線奢侈品牌，還是以工薪階層為目標客戶的夫妻小店，各種定位的商業體，都能在這裡尋找到生存發展空間。而這，恰恰與南京的城市精神高度契合。

放眼國內知名商圈，廣州天河銷售總額高於新街口，但天河商圈綿延2公里，單位面積產出遠不如新街口。數據顯示：2017年，新街口商圈年銷售額超過300億元——這意味著，新街口區域包括道路綠化公共設施在內，平均每平方米一年產出6萬元的消費！

另一個“地下新街口”更令人驚歎。亞洲規模最大的地鐵站新街口站，地下聯通11個商業載體，19棟樓宇，24個出口猶如一座迷宮，節假日逾百萬的高峰人流，蘊藏著海量消費潛力。僅2萬多平方米的萊迪廣場密佈四五百家鋪子，未來將打造一個薈萃潮牌、黑科技和國粹文化的體驗消費街區。德基廣場負一樓，聚集了眾多國際大牌美妝店和自帶流量的時尚網紅店。今年，德基計劃啟動下沉式廣場打造，以文化與商業跨界融合為定位，豐富廣場業態。

消費就是城市競爭力，今年的南京市兩會上，“爭取國際消費中心城市試點”首次被寫進政府工作報告。站在消費升級的風口，新街口商圈力扛城市中心商業區的轉型大旗。

去年底，SKP業主方拿下鼓樓G58地塊，同一天，香港置地開發的金陵中環項目在東鐵管巷奠基。“大鱷進場，說明龍頭企業看好南京的消費潛力。未來的競爭肯定會更激烈，但這對加速南京商業轉型升級是件好事。”德基廣場總經理吳鐵民說。

一部中國現代商業“創新史”

中央商場把北門最好位置給了喜茶，東門則開起了羅森、鹿角巷等“潮店”吸引眾多年輕人排隊打卡。這座“八旬”老店，不斷改變自己，“新零售”有聲有色。

中央商場一直在“變”，整個新街口亦然。一部新街口商圈演變史，就是一部中國現代商業進化史——

在中國，新街口是第一條“有規劃”的商業街。1929年，民國政府依照《首都計劃》開始建設首都南京，新街口首次規劃為商業區。1935年，當時最高端的大華大戲院落成；1936年中央商場開業；新中國成立後，1952年，中國百貨公司南京市公司新街口門市部開業，是華東地區第一家大型國營零售商店；1983年開業的金陵飯店以37層、110米成為全國第一高樓；1992年，第一家外資的商業集團金鷹入資新街口；1993年，3歲的蘇寧電器掀起了對戰“八大商場”的價格戰；2000年，南京新百的銷售和利潤指標名列中國十大百貨商店獨立門店之首；2006年開業的德基廣場一出生便“風華正茂”，成為全國高檔品牌消費旗艦；2008年啟用的金陵飯店亞太商務樓在2017年晉身10億元稅收樓宇。

“近百年規劃一脈相承，商業文化積澱傳承，不同的時代，新街口都會產生在全國有影響的標誌性的建築，骨子裡的不斷求新、求變，鑄就了現在新街口的輝煌。”秦淮區南京新街口金融商務區管委會主任徐曙光說。

進入21世紀，一輪輪殘酷的價格戰並未讓新街口失色，但最近10年，新街口才遇上了真正的挑戰。一方面，城市多中心化發展，各區各板塊都在打造區域商業中心，新城市廣場、仙林萬達茂、河西金鷹世界、六合紫晶未來城商業綜合體……如雨後春筍湧現。早在2016年，南京市統計局商業綜合體統計課題組分析認為，全市商業綜合體扎堆和同質化現象已比較嚴重。參考“人均1平方米商業面積”的國際標準，南京超標了。另一方面，電商蓬勃如火，越來越多消費者進商場“只試不買”。

雙重夾擊下，新街口商圈如何突圍？答案仍是：創新、改變。

放下“第一商圈”的身段，新街口開始取經“他山之石”。去年，南京市商務局組織新街口商圈主要企業赴廣州天河路商圈考察。“23家購物中心的差異化運營，商圈內的品牌重疊度降到了30%以下。”天河路商會會長謝萌介紹，在政府、商會和企業的聯動共治下，天河路實現了商圈融合、資源互補和產業升級。反觀新街口，同一品牌在5家商場同時出現，相鄰兩家商場品牌重複率能到90%……同質競爭沒有出路，價格戰必幾敗俱傷，個性化、差異化定位已成新街口商圈單位共識。

這裡的每一個商家都在謀變。南京新百兼併南京國貿中心後，將其裙樓命名為新百B座，新增1.2萬平方米的商業空間採取時尚街區式佈局，主打90後個性化消費體驗。金鷹B座在“全生活業態”佈局上落子“大健康產品”，闢出10層自營集婦兒專科、產後護理、國際醫美為一體的高品質醫療服務平臺。注入福來德英倫元素的東方商廈一度“水土不服”，而今也在不斷調整。去年底，一座3000平方米的室內動物園——Zoonana（萌寵科普樂園）亮相，迅速驚豔全城……

“寸土尺金”的新街口，從來不缺掘金者。擱置多年的三大黃金地塊已“醒來”——上乘庵和青石街地塊將拔地而起德基三期，集頂級商業和酒店式公寓於一體，配置“空中博物館”，續寫“德基奇蹟”；鐵管巷地塊由香港置地以47.7億元摘牌，計劃投資120億元打造成“金陵中環”；東北地塊蘇寧置業擬投資50億元，規劃360米蘇寧廣場建成新街口商圈第一高樓。

價值重審跳出“商圈思維”

最近，遠在安徽馬鞍山的一個樓盤開盤，打出的口號是：距離南京新街口半小時車程。在南京，不管哪個區域新建大型商業綜合體，文案噱頭幾乎都是“打造XX區的新街口”。

新街口之於南京，意義遠非一個商業中心。作為城市地標，它正被價值重審。正因此，今年以來，南京市委、市政府主要領導密集調研新街口，賦予新使命：打造一個品質體驗感國際一流的城市中心。

微軟、惠普、IBM、德勤、畢馬威……新街口的高端寫字樓內，聚集了一批世界500強企業。這塊巨大的“吸鐵石”，正在充分釋放聚集效應，吸引各種高端發展要素。儘管多商圈化是城市發展趨勢，但國際品牌、外資企業、總部企業，在南京的落腳點，首選依然是新街口。儘管規劃佈局下，河西和江北躍升金融中心“新貴”，但新街口的金融中心地位仍不可撼動。周邊區域內集聚銀行保險證券的機構600多家，區域性銀行總部近20家，億元稅收樓宇30多棟。新街口商圈影響力印證著南京城的影響力。據統計，40%的商業銷售來自於周邊的城市，尤其是對蘇北、安徽地區。

“在企業看來，新街口是南京唯一的中心。佔據新街口，就是佔領南京都市圈的市場。”戴德樑行策略發展顧問部高級助理董事王飛認為，新街口的“明天”取決於如何在有限空間做大優質載體。

新街口的進階路徑為之一新。在德基三期和南京中環項目入市之前，新街口能滿足國內外龍頭企業需求的寫字樓已所剩無幾，老舊樓宇提檔升級迫在眉睫。於是，金鷹準備投入一億元，僑鴻皇冠酒店將被改造為一流商務辦公樓，玄武區也將結合“硅巷”建設，加速推動未來城A座、雄獅國際大廈的載體升級。

國際化，是新街口商圈再升級的必經之路。“配齊”高端品牌只是第一步。3月下旬，南京麗思卡爾頓酒店招聘會啟動，這家落戶於德基二期的頂級酒店臨近開業。“海外公司的高管，不用再連夜趕回上海住了。”玄武區新街口街道黨工委書記張巍介紹，轄區內的長江會高端長租公寓也將於年內建成，並將以此打造一個國際化社區，吸引更多“洋鳳凰”。

“晚上10點以後，新街口就只剩霓虹燈閃爍，這是一種典型的‘潮汐經濟’。”徐曙光認為，新街口價值仍需進一步深挖。夜間經濟是城市發展水平和品位的一個縮影，800多萬人口的南京，數千萬人口的南京都市圈，從來不缺夜間消費需求，缺的是消費載體。新街口除了“地上+地下”，更要有“白天+夜晚”，增加旅遊休閒、美容理療、運動保健、教育學習、影視娛樂等夜間消費業態，通過24小時活力組織，打造夜間經濟的最主要承載地。

言下之意，擺在新街口面前的新命題，是如何用全球視野，做好商圈、商務圈、文化圈、生活圈和創新圈疊加的“大算術題”。德基已經提前佈局，面積2200平方米的德基美術館“大隱於市”，即將開建的德基三期也規劃了展覽空間，並通過一條空中走廊與二期串聯，美術館將升級為一個藝術博物館。

城市再大終要有個“原點”

幾乎是不約而同，邊界不斷擴張的國內各大城市，經歷了突飛猛進的城市化進程後，都在重新審視自己的“原點”。

上海提出了重塑“中華商業第一街”，將圍繞南京路、淮海路商圈的改造升級，投資100億元打造“世界級商業街”；1月，北京市公佈王府井步行街改造計劃，年內步行街北延長344米至燈市口大街，要用三到五年的時間變身“全國最好的商業街”；今年起，杭州市全力推進延安路改造升級，對標以新加坡烏節路為代表的世界十大名街，力爭在2022年亞運會前打造成“全球領先、中國典範、杭州韻味”的國際商業大街……

南京，也在重新打量這座城市建設發展的最初起點——“新街口”。

春節後，省委常委、南京市委書記張敬華實地察看新街口東北象限城市設計、地下空間環境品質提升。南京市市長藍紹敏專題調研新街口提檔升級規劃工作，要求通過重大項目推進建設，打造以商業為主、商務為輔的繁華城市中心，都市型旅遊的重要目的地，夜間經濟的最主要承載地、現代和歷史風貌交相輝映的最具特色中心、品質體驗感國際一流的城市中心，讓“中華第一商圈”更加名副其實。

南京已劃定時間表：新街口核心區及周邊地區環境整治力爭兩年內全面完成。

此前，南京市領導率團赴港招商，特意在香港中環停留考察，其“空中連廊”的四通八達讓人印象深刻。“最大限度實現新街口地面、空中、地下的有機聯繫”——調研中傳出的這則消息，讓新街口商家充滿期待。秦淮區南京新街口金融商務區管委會工委書記黃山說：“作為一個開放街區，互聯互通尤為關鍵。”“金陵中環”項目將借鑑香港經驗，努力與東方、金鷹等通過地下、地面和空中的形式實現三位一體的聯通，實現客流資源的共享。圍繞著蘇寧廣場建設，正在謀劃正洪街的空中連廊，將實現新街口東南象限樓宇物業互聯互通。更大的夢想則是，在新街口四個象限能夠跨過主幹道實現“空中握手”。

這個90年前就堅持“規劃先行”的商圈，還亟待在頂層設計上有所突破。小小新街口，分屬秦淮、鼓樓和玄武三個區，長期缺少一個高位協調機構，迄今沒有一張整體商業規劃。面對新一輪發展，南京將成立新街口地區提檔升級專項工作指揮部，由市長親任指揮長，分管副市長任常務副指揮長。規劃“一張圖”，發展“一盤棋”。

前幾天，下班途中，徐曙光拍了一張照片分享在朋友圈：新百門口的臺階上，一對對小情侶席地而坐，用手機自拍留下和孫中山像的合影。“迴歸新街口？其實，年輕人從來沒有離開過新街口。”他說。

新華日報·南京觀察 盛文虎 仇惠棟