德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊？
“地價便宜、人口集中、重要交通要道”
這就是最重要的原因！
Ortigas地處大馬尼拉的中心，往北可至奎鬆，往南可至馬卡蒂和BGC，交通很方便。再加上這裡房價便宜，單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間，相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價，還是友好很多。
另外，Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域，人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多，像亞洲開發銀行、匯豐銀行菲律賓總部、BDO總部、菲律賓證券交易所、香格里拉酒店、亞洲最大啤酒商之一San Miguel總部等很多大企業都將總部設在了這裡。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊？
“地價便宜、人口集中、重要交通要道”
這就是最重要的原因！
Ortigas地處大馬尼拉的中心，往北可至奎鬆，往南可至馬卡蒂和BGC，交通很方便。再加上這裡房價便宜，單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間，相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價，還是友好很多。
另外，Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域，人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多，像亞洲開發銀行、匯豐銀行菲律賓總部、BDO總部、菲律賓證券交易所、香格里拉酒店、亞洲最大啤酒商之一San Miguel總部等很多大企業都將總部設在了這裡。
Ortigas加上奎鬆，聚集了馬尼拉最多的富人別墅區，光是Valle Verde就有6個別墅群（Valle Verde 1-6）分佈在這兩個區域。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD，或者去馬卡蒂和BGC上班？開車走C5大道。馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善，目前已通車的是3條輕軌，人流巨大。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊？
“地價便宜、人口集中、重要交通要道”
這就是最重要的原因！
Ortigas地處大馬尼拉的中心，往北可至奎鬆，往南可至馬卡蒂和BGC，交通很方便。再加上這裡房價便宜，單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間，相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價，還是友好很多。
另外，Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域，人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多，像亞洲開發銀行、匯豐銀行菲律賓總部、BDO總部、菲律賓證券交易所、香格里拉酒店、亞洲最大啤酒商之一San Miguel總部等很多大企業都將總部設在了這裡。
Ortigas加上奎鬆，聚集了馬尼拉最多的富人別墅區，光是Valle Verde就有6個別墅群（Valle Verde 1-6）分佈在這兩個區域。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD，或者去馬卡蒂和BGC上班？開車走C5大道。馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善，目前已通車的是3條輕軌，人流巨大。
所以大部分家庭都是開車上下班。C5大道就成了開車通勤的交通要道，因為這條大道穿過整個奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最終目的地是機場。
C5大道沿線，就是現在各大開發商爭搶的寶地。沿途包括Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI等知名開發商紛紛入駐。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊？
“地價便宜、人口集中、重要交通要道”
這就是最重要的原因！
Ortigas地處大馬尼拉的中心，往北可至奎鬆，往南可至馬卡蒂和BGC，交通很方便。再加上這裡房價便宜，單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間，相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價，還是友好很多。
另外，Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域，人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多，像亞洲開發銀行、匯豐銀行菲律賓總部、BDO總部、菲律賓證券交易所、香格里拉酒店、亞洲最大啤酒商之一San Miguel總部等很多大企業都將總部設在了這裡。
Ortigas加上奎鬆，聚集了馬尼拉最多的富人別墅區，光是Valle Verde就有6個別墅群（Valle Verde 1-6）分佈在這兩個區域。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD，或者去馬卡蒂和BGC上班？開車走C5大道。馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善，目前已通車的是3條輕軌，人流巨大。
所以大部分家庭都是開車上下班。C5大道就成了開車通勤的交通要道，因為這條大道穿過整個奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最終目的地是機場。
C5大道沿線，就是現在各大開發商爭搶的寶地。沿途包括Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI等知名開發商紛紛入駐。
而Ortigas的地價房價相比BGC來說
還是一個價值窪地！
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊？
“地價便宜、人口集中、重要交通要道”
這就是最重要的原因！
Ortigas地處大馬尼拉的中心，往北可至奎鬆，往南可至馬卡蒂和BGC，交通很方便。再加上這裡房價便宜，單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間，相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價，還是友好很多。
另外，Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域，人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多，像亞洲開發銀行、匯豐銀行菲律賓總部、BDO總部、菲律賓證券交易所、香格里拉酒店、亞洲最大啤酒商之一San Miguel總部等很多大企業都將總部設在了這裡。
Ortigas加上奎鬆，聚集了馬尼拉最多的富人別墅區，光是Valle Verde就有6個別墅群（Valle Verde 1-6）分佈在這兩個區域。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD，或者去馬卡蒂和BGC上班？開車走C5大道。馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善，目前已通車的是3條輕軌，人流巨大。
所以大部分家庭都是開車上下班。C5大道就成了開車通勤的交通要道，因為這條大道穿過整個奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最終目的地是機場。
C5大道沿線，就是現在各大開發商爭搶的寶地。沿途包括Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI等知名開發商紛紛入駐。
而Ortigas的地價房價相比BGC來說
還是一個價值窪地！
見識過馬尼拉的“堵”之後，就會明白輕軌、地鐵和高速公路的開通，對於交通出行意味著什麼。通車之後，不僅能將CBD附近的一部分人群疏散到Ortigas北部，也能吸引很大一批外省進入馬尼拉工作的年輕人。
這一部分人，將給Ortigas帶來龐大的住房需求，只要有龐大的住房需求，房價就不會垮。
德房海外地產
轉眼間，2019年已過大半，有人說：“2019會是最差的一年，但也是接下來十年最好的一年。”，這一年的菲律賓，作為亞洲經濟第一季度增長率最高的國家之一，有著讓所有淘金者為之瘋狂的5.6％增長率。
其中房地產作為菲律賓對外國人最友好的產業之一，受到了全世界的熱捧，究其緣由，是因為這裡藏著下一個投資置業黃金十年的起點。
馬尼拉發展如何？
貧窮與落後，罪惡與骯髒是很多人對菲律賓的初始印象，資訊大爆炸時代，新聞質量良莠不齊，偏見太多，現實是馬尼拉這個城市中產階級的數量，以及他們的消費力，遠超所有人的想象。
大馬尼拉地區人口超兩千萬，佔全國人口的20%，這裡聚集了菲律賓最多的中產階級及以上的家庭，馬尼拉的GDP佔菲律賓全國的比例接近40%。
由於菲律賓被西班牙殖民三百多年，後來又在美國接近半個世紀殖民統治下，所以菲律賓人的生活習慣、文化風俗、城市建設均受到西班牙的影響，菲律賓本地人的姓名，還有很多地名和歷史建築都保留有西班牙的風格。
而法律體系和政治體制又和美國接近，實行英美法系，因此菲律賓對私有產權的保護也非常完善，大部分土地為個人所有，享有永久產權。
菲律賓人消費習慣和生活方式上也比較偏歐美，又喜歡認準大品牌，有的年輕人買雙鞋都寧願分12期付款買耐克鞋，買房子也一樣。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大開發商為首的房子，哪怕賣的比周邊項目貴，當地中產家庭也會搶購。
馬尼拉樓市發生哪些變化？
馬尼拉房地產市場和前幾年相比，無論是在價格還是在操作模式，以及開發商市場推廣的方式，都發生了很大的變化。
馬尼拉樓市的特殊性，決定了如果我們依然用投資國內房地產，或者投資東南亞其他城市的方式去看馬尼拉，是不太容易挑到好的項目的。
1 中國人入場速度加快
說到這裡可能有人會質疑，中國人這些年到處買房子，到哪裡不都是最大買家麼？還真不一定。
例如在馬尼拉賭場區附近的項目，這邊房子庫存消耗非常快，尤其以中國人居多，其次是新加坡、日本和韓國。
而偏北部區域的Ortigas、奎鬆、曼達盧永的項目，售樓部的人絲毫不擔心外國人40%的份額用完，因為本地人購買的份額早就超過了60%，而來買的外國人，中國內地的買家反倒比較少。
不同區域、不同開發商的項目，銷售的反應差別那麼大，其實總結下來可以發現幾個規律：
第一，目前馬尼拉樓市的外國買家裡，中國內地還沒有成為主流買家，是晚於香港、臺灣，以及新加坡、韓國、日本的，但以後很大可能是會成為當地外國人買家中的主導者。在賭場區就已經有這個趨勢了。
第二，不能忽視了當地中產及以上家庭的購買力，否則也不會出現主流開發商的項目被大部分本地家庭買走的情況，尤其是一些社區型住宅。
2 政府和開發商的重心轉移
另外一個會對馬尼拉房價有中期影響的大趨勢，也是作為投資者需要密切關注的話題，就是政府和開發商重心轉移的問題。
目前無論是政府的基建規劃，還是開發商新的房產項目，都有往大馬尼拉北部區域發展的趨勢。
過去的兩個重要的CBD區域，Makati和BGC，由於土地資源有限，目前沒有剩餘的可供開放的大型地塊，而且本身區域面積有限，可以容納的人口和資源也是有限的。
所以現在開發商是逐漸往Ortigas北部區域發展，而政府為了促進整個大馬尼拉的均衡發展，也在大建特建計劃中，在北部區域增添了很多基礎設施。
開發商的重心往哪邊？
在馬尼拉人口比較集中的區域都走了一圈，可以很明顯地發現，馬尼拉的發展重心在往北部遷移。
看馬尼拉哪些區域有投資潛力，有幾個簡單粗暴的方法：
一看哪裡人多，這樣可以篩掉一大半未來不明晰的地塊，儘量不碰看不懂的區域。
二看最大的幾個開發商都在哪裡圈了地，這既代表了政府的規劃方向，也代表了開發商重金支持的地塊。
縱觀馬尼拉三大CBD房源銷售情況，截止今年上半年，馬卡蒂和BGC的優質房源已所剩無幾。
在馬卡蒂和BGC這兩大CBD無地開發，地價飆漲的狀況下，開發商把目光投向未來政府的重點關注對象——處在南北必經之路上的Ortigas。
最近兩年，菲律賓前五大開發商在這兩個地區瘋狂圈地開賣，既是開發商真金白銀的投資，也有政府引導的原因。
為什麼開發商都在爭搶這兩個地塊？
“地價便宜、人口集中、重要交通要道”
這就是最重要的原因！
Ortigas地處大馬尼拉的中心，往北可至奎鬆，往南可至馬卡蒂和BGC，交通很方便。再加上這裡房價便宜，單價大約在2.5萬-3.5萬人民幣之間，相比馬卡蒂和BGC均價3.5-5萬人民幣的房價，還是友好很多。
另外，Ortigas是馬尼拉三大CBD中現代化最強的一個區域，人口密集、BPO業務聚集、跨國公司聚集、高級白領眾多，像亞洲開發銀行、匯豐銀行菲律賓總部、BDO總部、菲律賓證券交易所、香格里拉酒店、亞洲最大啤酒商之一San Miguel總部等很多大企業都將總部設在了這裡。
Ortigas加上奎鬆，聚集了馬尼拉最多的富人別墅區，光是Valle Verde就有6個別墅群（Valle Verde 1-6）分佈在這兩個區域。
這些中高收入的家庭怎麼去Ortigas中心的CBD，或者去馬卡蒂和BGC上班？開車走C5大道。馬尼拉輕軌地鐵線路還不完善，目前已通車的是3條輕軌，人流巨大。
所以大部分家庭都是開車上下班。C5大道就成了開車通勤的交通要道，因為這條大道穿過整個奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最終目的地是機場。
C5大道沿線，就是現在各大開發商爭搶的寶地。沿途包括Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI等知名開發商紛紛入駐。
而Ortigas的地價房價相比BGC來說
還是一個價值窪地！
見識過馬尼拉的“堵”之後，就會明白輕軌、地鐵和高速公路的開通，對於交通出行意味著什麼。通車之後，不僅能將CBD附近的一部分人群疏散到Ortigas北部，也能吸引很大一批外省進入馬尼拉工作的年輕人。
這一部分人，將給Ortigas帶來龐大的住房需求，只要有龐大的住房需求，房價就不會垮。
2022年馬尼拉地鐵一期會通車，到2025年南北鐵路和地鐵線會全線開通，從開建到通車這兩三年時間，就是留給馬尼拉樓市的新機會。