“再熬半年就結束了！”
高霞說這話的時候，雖還是鬱悶，但語氣不同往常，多了一絲即將解脫的快感。和高霞住的很近，過去我每天都會捎她從銀基王朝出發送她兒子到黃河路中州大道立交橋西北角的一個我至今仍不知道名字的幼兒園上幼兒園。用她的話說，這是她不得已的選擇，她住的銀基王朝小區沒有她滿意的幼兒園。她曾在聊天中多次抱怨自己所住的曼哈頓片區除了瘋狂的蓋樓、蓋高樓、蓋商業、蓋酒店之外，基本上不會建設其他什麼配套，導致區域高容積率、低綠化配套、以及教育配套和醫療配套極度缺乏的同時，居住環境也愈發惡劣。
而2年後的今天，她即將離開曼哈頓，移居東區九如路。
下圖就是雙燕所說的曼哈頓片區：
狹義的曼哈頓就是圖中的紅色區域，它包括曼哈頓社區以及金水路對面的寫字樓、公寓和酒店。而廣義的曼哈頓商圈早已經不止未來路和金水路這些範圍，它可以擴大的英協路、商城路。在我們的日常的生活中，我們統統把這一片區域叫之“曼哈頓商圈”。
曼哈頓的崛起源於升龍。
2006年3月17日，金水區組織的拆遷動員工作組正式入駐燕莊，拉開了燕莊這個曾經居住著三千多村民二萬多外來租戶的城中村改造的大幕，這是一個值得紀念的事件，它不但是燕莊的改造進入實質性階段的標誌，也是鄭州的城中村改造進入迅速發展期的標誌，更是升龍開啟自己輝煌企業發展史的標誌。同年12月8日，鄭州曼哈頓廣場正式奠基；次年12月22日，曼哈頓廣場超5A頂極商務寫字樓曼哈頓中心公開發售……
因為，所以。升龍在鄭州的城改進程中如魚得水、迅速起勢。曼哈頓也快速成功，在隨後的很長一段時間裡，項目被稱之為“鄭州地產開發”典範之作、鄭州城改教科書般之模板、鄭州東進開發之橋頭堡。在那一段時間裡，燕莊，這個偉大領袖毛主席視察過的地方，在人們的眼裡，正煥發著別樣的青春，演繹著鄭州發展的速度。
在思達敗走藍堡灣之後，這個以曼哈頓廣場、銀基王朝為龍頭的曼哈頓片區迅速從藍堡灣片區手裡接過了鄭州第一高端居住區的大旗，引漲鄭州的房價，成為眾多新富新貴競相追逐之地，彼時彼刻，這裡成了鄭州繁華的象徵。
過去十年，曼哈頓當之無愧鄭州最牛片區，這是一個天時地利人和的結果：天時上，它趕上了城市建設的大潮；地利上，它恰處於最接近東區的老城繁華區；最重要的是人和，它恰好處於置業者剛脫離鄉土氣息嚮往城市繁華的層級階段，那時候的置業者不看綠化、不看容積率，剛從農村走出來的他們受夠了所謂的“田園式”的生活，他們要的是樓高！他要的是富麗堂皇！他們要的是一切可以彰顯他們“城裡人”身份的標籤。
天時地利人和，成就了過去十年如日中天的曼哈頓。
歲月如梭，十年河東十年河西。
十年後的今天，隨著升龍已黯然，曼哈頓和它的主人一樣，開始逐漸褪去其高端居住區的華麗外表，趨於平靜。
快速容易獲得的，也終將快速失去。
社會發展得太快，人民富裕太快，從貧窮到都市而鍾情於高樓繁華的階段註定不會長久，而閱盡繁華，迴歸寧靜自然很快又成了每個高端居者的夢想，曼哈頓幾乎被東區的任何一個組團秒殺，更不提北龍湖，從此，其也從高端置業者視線中徹底消失……
曼哈頓片區迅速衰落的主因絕不是因為升龍的褪色，畢竟，高層居住仍是當今一二線城市居住的主流。曼哈頓片區的迅速衰落是其自身的區域發展無節制的結果。
一個成熟老城核心區域的核心居住價值用新區的交通、區位等一些指標評價已不適宜，作為老城區，一旦軌道交通完善，其各個片區的交通價值區別不大，因為都是老城區，其區位價值也差別不大。樓八認為：衡量老城區價值需要重新設置維度，目前我認為有五大維度：區域容積率、綠地配套、城市面貌、人文環境以及教育配套。區域容積率和區域的綠地面積是一個區域最核心基礎指標，而城市面貌和人文環境是昇華指標，教育配套更是一個區域不可獲取的一部分。
先看曼哈頓的區域容積率：
我以前說過藍堡灣片區容積率高，這是一個比藍堡灣片區更高的鄭州六大高容積率片區之一。如上圖：曼哈頓居住區是鄭州容積率最高的樓盤之一，這眾所周知，從未來路開始到民航路，也是鄭州容積率最高的道路商辦區之一。同時，周邊的銀基王朝、金林大觀都是高層產品，而即將上市的超高層產品金水府又將刷新區域住宅容積率之最。上圖中的，除了吉祥小區和燕鳳小區是洋房和小高層外，其他的都是高層社區，金水府更是超高層。上海陸家嘴的地位告訴我們：高層和超高層不是原罪，原罪是沒有跟上高層和超高層的城市配套、城市綠化以及平衡區域容積率的框架。
看區域的綠化面積：
如果說藍堡灣的高容積率還有文博公園、文化公園以及東風渠濱河公園用來平衡的話，那麼曼哈頓片區就沒那麼幸運了，北部的金水河沿河綠化和東風渠相比幾乎可以忽略不計，和鄭州其他片區操場隨處可見外，整個曼哈頓片區基本沒有綠化、沒有操場（因為沒有學校，下面會說）、沒有公園，你在上圖中看到的綠色部分僅僅是未動工的工程現狀。
看城市面貌：
曼哈頓本身就是城中村改造，周邊還有沈莊、名門世家等多個城中村安置房和商品房小區，住戶、村民和租客混雜，人口眾多。一如夏，燕東路、順河路、福元路二邊的飯店如火如荼，雖然市政上用隔欄隔開了機動車道，但還是擋不住機動車道成為巨型停車場，雖然全鄭州都是如此，但不可避免的是容積率越高的區域越嚴重。
看人文環境：
這個片區除了一個省高院，基本上沒有公建和行政部門，我們知道公建和行政部門的容積率都很低，這是一個區域平衡容積率的最重要的手段。同時，回到我們開頭的話題，這個區域的教育和醫療配套缺乏，這個缺乏不是常規的缺乏，而是優秀教育資源和優秀醫療機構的缺乏。在隨著土地資源一步步被過度商業開發後，也幾乎看不到改善的希望。
當然，教育配套更不用說，這是鄭州市城市發展速度、城市繁華程度和教育配套最成反比的區域之一。這甚至是過去一個時代的縮影：要物質文明，不要精神文明，而現在，我們正在重拾過去遺忘的東西。
曼哈頓片區真的一無是處嗎？
錯了。它不但不是一無是處，反而，它曾經是鄭州區位最好，交通最牛的區位，幾乎沒有之一：它緊鄰金水路，扼守金水路的黃金地段；它東西各有地鐵出入口，1號線直達西郊和東區；它區位優勢得天獨厚，可稱之為鄭州的鄭州（其在鄭州的地理位置相當於鄭州在全國的地理位置）；它商業十分繁華，商業配套相當齊全……
曼哈頓本質很好，可惜，如今，在高容積率、綠化缺失，配套缺乏的情況下，品質居住客戶開始大量逃離，而同時，在商業化氛圍漸濃，地鐵發達的情況下，出租業開始日漸興旺。曼哈頓，一個原本有著可以成為鄭州最高端的居住片區的一切條件，如今卻在逐漸墮落為一個剛需和租賃興旺的區域。這就是對老城區過度的商業開發以及各種配套的補給不完善導致。不知道我把曼哈頓片區比作一個天生麗質最後卻去做了小姐的片區是否合適？
而就在曼哈頓墮落之際，在東區，卻恰恰相反，嚴控區域及項目容積率，嚴控商業開發，大劑量的各類配套跟上。這樣的結果是新老城區的競爭力差距逐漸拉大，老城的核心競爭力就是在這樣的背景下逐漸喪失……
不管你怎麼想，這至少不是我願意看到的結果，我還是希望老城區的氣質可以和東區齊頭並進。
如果曼哈頓片區有上下半場，那麼它的上半場就是光榮與夢想，它的下半場就是沉淪和逃離，不知道是不是因為它的命運在冥冥之中已經和升龍的命運捆綁？
但這的確是鄭州老城區很多區域的真實寫照。
嚴格控制老城區的容積率，加大老城區配套的補給，避免拆除一個城中村再建出來一個城中村，是我們城市規劃當下需要深思的。
我們都想留在三環內。我們不要北龍湖的1.5的容積率，給個3可好？我們不要大片的綠地，給個街心公園可好？我們不要新區的國際學校，增加一二個學校可好？